Ріжуть по житловому: податок на нерухомість не скасували

Податок на нерухомість перенесли ще на рік, але залишили його головний принцип: багаті платити не будуть.

Під завісу парламентської сесії депутати прийняли закон, який ще на рік звільнив громадян від нової повинності сплати податку на нерухомість. Правда, тепер їм знову доведеться перевчатися: разом з новою датою початку дії цього податку народні обранці змінили і правила його розрахунку. Тепер власники нерухомості будуть платити за перевищення встановленого неоподатковуваного мінімуму квадратних метрів, а не за кількість зареєстрованих на них будинків і квартир.

“Квадратна” справедливість

За аналогією з діючими нормами Податкового кодексу України новий закон звільняє від податку власників квартир житловою площею до 120 кв. м і будинків до 250 кв. м. Податок доведеться платити тільки за площу, що перевищує цю квадратуру.

Але якщо нерухомість використовується власниками для отримання доходів (наприклад, здається в оренду, лізинг або використовується у межах підприємницької діяльності), вони автоматично позбавляються таких преференцій. При розрахунку податкового платежу житлова площа нерухомості не буде зменшуватися на кількість пільгових метрів.

Зате документ вводить пільги для фізичних осіб, які володіють різними видами нерухомості. Їм доведеться платити в казну лише в тому випадку, якщо сумарна житлова площа цих об’єктів перевищує 370 кв. м (податок буде стягуватися тільки з “зайвих” метрів). Тоді як за чинним нормам податок розраховується окремо по кожному об’єкту нерухомості. За словами правників, така норма звільнить від сплати податку на нерухомість багатьох власників житла, а сам підхід до нарахування податку стане справедливішою.

“Згідно з чинними нормами Податкового кодексу при наявності у фізичної особи кількох об’єктів нерухомості оподатковується житлова площа у всіх квартирах, будинках та інших приміщеннях, крім одного об’єкта, в якому платник податку зареєстрований або який він визначив самостійно. В результаті, якщо у людини є однокімнатна квартира в 20-25 кв. м, в якій він проживає, і будиночок в селі ще на 30-35 кв. м, один з цих об’єктів обов’язково підлягає оподаткуванню незалежно від площі. Зате власник заміського особняка, житлова площа якого “впишеться” в рамки законних 250 кв. м, звільняється від сплати податку. Прийняті парламентом зміни усунуть цей недолік. Тепер базою оподаткування буде загальна житлова площа всіх об’єктів, а не кожного з них окремо”, — пояснив адвокат, партнер АО “ЮФ “Василь Кісіль і Партнери” Олександр Бородкін.

Під оподаткування тепер будуть підпадати не тільки цілі об’єкти нерухомості, але і їх частини. Громадянам, у чиїй власності знаходяться квадратні метри в різних будинках і квартирах, доведеться підсумувати їх загальну площу та сплачувати податок з надлишку понад 370 кв. м.

Прерогативу встановлювати ставки податку на нерухомість закон віддає місцевим радам. Розмір відрахувань за 1 кв. м буде прив’язаний до мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня відповідного року. Він буде напряму залежати від кількості наднормативних квадратних метрів, що значаться за фізособою.

Для власників квартир житловою площею до 240 кв. м і будинків до 500 кв. м максимальна ставка складе 1% мінімальної заробітної плати за 1 кв. м (на сьогоднішній день — 11,47 грн./кв. м).

Для квартир площею понад 240 кв. м і будинків понад 500 кв. м, ставка підвищується до 2,7% (30,969 грн./кв. м).

Власники кількох будинків і квартир загальною площею 740 кв. м, будуть платити 1%-вий податок. Якщо сумарний метраж нерухомості виявиться вище, ставка зросте до 2,7%.

Окрема формула передбачена законом для юридичних осіб. Їм наказано платити 1%-ний податок з квартир, житлова площа яких перевищує 240 кв. м, і будинків до 500 кв. м. Якщо метраж перевищує ці планки, ставка становитиме 2,7%.

За несплату будуть відбирати

Індульгенцію, що звільняє від сплати податку на нерухомість, отримають багатодітні та малозабезпечені сім’ї, опікуни, піклувальники дітей, діти-сироти, а також позбавлені батьківського піклування, діти-інваліди, які виховуються одинокими матерями (батьками). Кожна така родина, опікун, піклувальник або дитина, зможуть не платити податок по одному об’єкту нерухомості незалежно від розміру його житлової площі.

Документ також виділяє кілька категорій житлової нерухомості, які апріорі не підпадають під оподаткування. У цю групу увійдуть об’єкти, що перебувають у власності держави або територіальних громад; розташовані в зонах відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення; будівлі дитячих будинків сімейного типу; гуртожитки; садові або дачні будинки, але не більше одного такого об’єкта на одного платника податку.

Існують і інші шляхи обійти податок. Один з найбільш вірних способів розділити майно на частки між членами сім’ї. У цьому разі кожний із співвласників нерухомості зможе скористатися правом не платити податок із “пільгових” метрів (120 кв. м для квартири і 250 кв. м для дому). Це дозволить звести до мінімуму бюджетні платежі, а то і зовсім їх уникнути.

Хоча жартувати з фіскалами експерти не радять. Ухилення від обов’язку наповнювати скарбницю загрожує досить суворими санкціями. При простроченні сплати податку всього на 30 календарних днів штраф складе 10% від суми боргу. Затримка більш ніж на місяць оцінюється вже в 20%. Додатково за кожний день зволікання буде стягуватися пеня в розмірі 120% облікової ставки НБУ, чинної на момент виникнення податкового боргу або його погашення (береться більша величина).

Юристи застерігають, що навіть копійчаний борг в цьому випадку може бути чреватий втратою нерухомості. У разі перевищення порогу суми несплати (з урахуванням штрафних санкцій та пені) у 340 грн. майно платника податків, вартість якого дорівнюється податкової заборгованості, що переходить у податкову заставу.

“Якщо майно є неподільним, як, наприклад, будинок або квартира, воно може бути повністю включено до акта опису незалежно від вартості. В цьому випадку його неможливо буде продати без згоди податкового органу. Останній, у свою чергу, у разі непогашення податкового зобов’язання зможе звертати стягнення на це майно”, — говорить Олександр Бородкін.

Податок для бідних

Податок на нерухомість знову перенесли, як це вже траплялося не раз. Але якщо раніше депутати встигали відстрочити фіскальне нововведення ще до того, як власники квадратних метрів, почали розраховуватися за них з казною, то зараз це сталося в самий розпал кампанії щодо сплати нового податку. Тим, хто вже встиг заплатити за свою нерухомість, доведеться вирішувати непросте питання: як повернути свої гроші?

І хоча глава Міндоходів Олександр Клименко заспокоює, що проблем з цим не буде, в щирість його слів віриться насилу. Бо весь попередній досвід свідчить: усе, що потрапляє в засіки батьківщини, залишається там назавжди. Перед дилемою “платити чи не платити” виявилися і громадяни, які встигли отримати від податкової “листи щастя” (повідомлення з розрахунком підлягає сплаті податку). Адже розрахунок податку вже отриманий, але закон, який звільняє від його сплати в нинішньому році, ще не підписаний.

Уряд, предложившее згадані законодавчі новації, безумовно, піклувався не про гаманцях співгромадян.

З початком кампанії по сплаті податку на нерухомість у Міндоходів, нарешті, чітко усвідомили: правильно нарахувати і зібрати його буде просто неможливо, оскільки в країні досі так і не створено повний реєстр власників житла. Відразу ж після отримання перших повідомлень (розсилати їх почали з середини квітня) в податкову посипалися скарги: майбутні платники податків обурювалися, що площа житла в платіжці завищена.

Щоб не чекати масових розглядів, у Міндоходів вирішили зіграти на випередження, пролобіювавши відстрочку введення податку на нерухомість. Тим більше, що отримати від нього в загальнодержавному масштабі планувалося крихти -75 млн грн.

Депутати ж з радістю підтримали ці почини, оскільки власники розкішних вілл і котеджів ризикували відстебнути до бюджету кругленьку суму. Тепер у них з’явилася не тільки відстрочка, але і нові можливості взагалі уникнути сплати податку: у новому законі змінені і правила його розрахунку. Словом, коли податок почне діяти, платити його будуть далеко не найбагатші.

ДУМКИ ЕКСПЕРТІВ

Ірина Павлюк, юрист АК “Коннов і Созановський”

Про те, як розрахувати свій податок на нерухомість

Наприклад, фізична особа володіє двома квартирами, житлова площа кожної з яких становить 130 кв. м, а також двома будинками, житлова площа кожного з яких 260 кв. м. Загальна житлова площа різних видів нерухомості складе 780 кв. м. До таких об’єктів нерухомості буде застосовуватися ставка 2,7% від мінімальної заробітної плати за 1 кв. м, встановленої на 1 січня 2014 р., оскільки їх загальна житлова площа перевищує 740 кв. м.

При цьому фізособа може скористатися пільгою, передбаченою для різних видів нерухомості, і зменшити базу оподаткування на 370 кв. м. Таким чином, базою оподаткування буде житлова площа в розмірі 410 кв. м.

Для розрахунку можна взяти розмір мінімальної заробітної плати, який застосовується з 1 грудня 2013 р. і становитиме 1218 грн. (розмір мінімальної заробітної плати на 1 січня 2014 р. ще не встановлений).

В цьому випадку сума податку становитиме 2,7% від 1,218 тис. грн. — 32,89 грн. за 1 кв. м. Приблизна сума, що підлягає сплаті до 2014 р., в даному прикладі складе 13,483 тис. грн.

Юлія Шапочка, партнер податкової практики юридичної компанії TIC

Про те, чому багаті не будуть сплачувати податок

Можливість не платити податок з садових і дачних будинків стане одним з найбільш популярних методів мінімізації платежів до бюджету. Значна частина елітної нерухомості, особливо в котеджних містечках навколо Києва, побудована на землі садових товариств з цільовим призначенням “садівництво”.

А значить, вдома на таких ділянках в документах реєструються як садові і податок з них платити не потрібно. Поки держава розбереться і в судовому порядку доведе, що “будиночок” на 2 тис. кв. м не відповідає статті 14.1.129 Податкового кодексу України, пройде чимало часу. Крім того, домовласник завжди може заявити і обґрунтувати, що його будинок є якщо не садовим, дачним. Тобто призначений для використання протягом року для заміського відпочинку.

Така нерухомість може мати будь-який метраж і довільну архітектуру. Все залежить від фантазії і достатку господаря. Ця формулювання на законних підставах позбавить домовласника від необхідності платити податок.