Ріелторські послуги — дорога неминучість?

Про культуру надання та отримання послуг в Україні.

Споживче товариство та споживча культура

Сучасне суспільство — це суспільство споживання. Всі ми в різних аспектах нашого життя — споживачі. Товарів, послуг та іншого. Однак для нас, українців, споживацький спосіб життя і споживча культура є багато в чому запозиченими із Заходу. Ну не було в Радянському Союзі, звідки більшість з нас, так чи інакше, родом, культури споживання. Споживання було — розраховувалося державою на душу населення в кількості тих або інших одиниць. А ось культури — не було. Як і культури надання та отримання послуг. Всі послуги надавалися державою безоплатно. І були відповідної якості. До якості радянських товарів і сьогодні апелюють, а от з якістю послуг доводилося миритися.

Тому після краху мрії про комунізм нас спочатку вчили бути споживачами. Тобто, перш за все споживати якомога більше тих чи інших товарів. І стежити за їх якістю. Досі вчать: товариства захисту прав споживачів, відповідний закон не дуже допомогли — з’явилася практика «таємного покупця». Теж допомагає не дуже: працівники закладів сфери обслуговування вже знають, коли проходять перевірки, навіть не знаючи перевіряючих в обличчя. А після закінчення оних розслабляються і якість обслуговування різко падає до рівня радянських універмагів.

Але є у культури споживання і зворотна сторона: отримання послуг. За реальні, відчутні речі — товари — українці ще готові платити. Скриплячи серце, нарікаючи на дорожнечу, або ж, навпаки, із задоволенням, але за товари ми платимо. А ось послуга, в чому б вона не виражалася, як і раніше вважається чимось, за що брати гроші або пропонувати не прийнято і якось ніяково.

У нас все не так, «як у людей». У Європі, наприклад, сфера послуг коштує набагато дорожче товарів. В Україні — навпаки: товари коштують на порядок дорожче аналогічних у Німеччині чи навіть сусідній Польщі, зате послуги — на той же порядок дешевше. Так, не завжди і не скрізь, але загальна тенденція поки саме така.

Ми платимо таксистів, перукарів або нотаріусам, про себе вважаючи їх послуги захмарно дорогими і перебуваючи у святій упевненості в тому, що вони повинні бути якщо не безкоштовними, то стояти символічно. Ми нарікаємо на дорожнечу медицини та сфери освіти, апелюючи до Конституції україни, де декларується, що вони повинні бути безкоштовні. Але, тим не менш, ми платимо — бо в іншому разі або не отримаємо послугу взагалі, або отримаємо неякісну.

Іншими словами, у нас відсутня культура отримання послуг. Або ж перебуває в зародковому стані. Ми всі досить високо цінуємо власну працю. І вважаємо, що його недооцінюють інші. Але у нас поки немає усвідомлення, що будь-яка робота повинна оплачуватися. Причому якість роботи прямо пропорційно оплаті. І робота ріелтора — це теж робота.

1, 3, 5 % – це багато чи мало?

В роботі ріелтора є, як мінімум, два аспекти культури одержання і надання послуг.

По-перше, це впевненість в тому, що продати або купити квартиру можна без допомоги фахівця. Ну що там, здавалося б, що складного? Подати оголошення і чекати, поки покупець знайдеться. Або знайти потрібний об’єкт, домовитися з власником, перевірити стан об’єкта та документів, підписати угоду. Тільки от заковика виникає вже на першому етапі — пошуку об’єкта. Можна, звичайно, самостійно обійти всі двори та під’їзди підходящих будинків у бажаному районі, але набагато зручніше працювати з вже сформованою базою даних. І саме до такої бази — в друкованих або електронних ресурсах — ми звертаємося в першу чергу. Забуваючи, що створення та впорядкування бази — це теж послуга. Яка коштує грошей. І чим менше коштує, тим нижче якість. Тобто, звернувшись до безкоштовного або умовно безкоштовного джерела інформації, швидше за все, вам доведеться обдзвонити десятки, а то і сотні оголошень, поки ви знайдете щось, більш або менш підходяще. Але навіть знайшовши, все одно, не факт, що обійдетеся без посередництва. Ринок уже давно поділений.

Другий аспект полягає в тому, що мало хто має чітке уявлення, що повинні представляти собою послуги ріелтора . Знайти оголошення власника, передрукувати його у всіх популярних джерелах інформації і звести покупця з продавцем — це не послуга. І це вже точно не варто ні п’ять, ні через три, ні навіть одного відсотка вартості об’єкта.

Виникає питання: в чому ж полягає послуга ріелтора і яким чином вона повинна оплачуватися?

На думку Голови експертної суспільства Українського товариства оцінювачів Якова Маркуса, робота ріелтора включає 4 етапи. Перший етап — це відпрацювання пропозиції та розміщення його на всіх можливих ресурсах. По суті, це те, що ми бачимо в інтернеті або газеті. Другий етап — це робота з клієнтом. Третій — робота з документами. І четвертий — це, власне, досягнення вигідних для учасників угоди умов.

Але на четвертому етапі суть роботи ріелтора може істотно відрізнятися в залежності від того, хто його клієнт — продавець або покупець. Якщо продавець — то завдання полягає в тому, щоб переконати покупця, що дана пропозиція — кращий на ринку, і його ціна відповідає якості.

Якщо ж клієнт — покупець, то завдання ріелтора на всіх етапах будуть виглядати дещо інакше. Насамперед, ріелтор повинен переконати свого клієнта, що якесь існуюче пропозицію — краще, а знайти дійсно краще. По-друге, сторгуватися з покупцем до ціни, що задовольняє клієнта, і адекватної якості купується об’єкта.

Коштує така послуга запитуваних ріелтором відсотків? А якщо ріелтору вдається знизити ціну на 10, 20 чи навіть 50 % від первісної?

Скажете, нереально?

Реально. Якщо покупець точно знає, чого він хоче, скільки це може і повинно коштувати, навіщо і до якого ріелтора він звертається. А не покірно, хоч і обурено, платить заявлений відсоток за послугу, яку він не замовляв.

Нам допоможе законодавче регулювання?

28 листопада до Верховної Ради України був внесений законопроект № 11462 «Про деякі заходи з підвищення рівня правового регулювання у сфері надання посередницьких послуг на ринку нерухомості», покликаний нібито врегулювати посередницькі послуги.

До проекту можна ставитися по-різному. Можна вважати його кроком або навіть проривом у сфері обмеження існуючого свавілля. Можна — засобом взяти під контроль фінансові потоки на ринку нерухомості: законопроект передбачає оплату послуг посередника виключно в гривні і в безготівковій формі. Отже, за ним можна буде відстежити і вартість кожного об’єкта нерухомості, адже відсоток ріелтора тепер обіцяють зробити фіксованим. Хтось вважає, що законопроект — реакція незадоволеного послугами ріелтора клієнта. І така думка цілком має право на існування. І навіть, цілком можливо, не позбавлене підстав.

Допоможе прийняття закону в існуючій редакції впорядкувати ринок? Навряд чи. Занадто залишається багато неврегульованих питань. Наприклад, що заважає рієлтору, що знайшла оголошення власника, укласти з ним договір на словах, а потім — з покупцем на папері? І суму своїх комісійних обумовити аналогічним чином? Хто і як зможе це перевірити? По суті, з прийняттям такого закону ми отримаємо лише чергову часткову тінізацію ринку. І кому це вигідно?

Безумовно, документальне закріплення умов договору і навіть комісійних посередника необхідно. Але сума їх повинна обумовлюватися індивідуально в кожному конкретному випадку. Законодавчо закріплювати мінімальний відсоток комісійних настільки ж непродуктивно, як і нав’язувати максимальний з доводом «так склалося». Більше того, законодавче регулювання розміру винагороди можливо тільки в тому випадку, якщо послуга обов’язкове. Послуга ріелтора не є обов’язковою. У всякому разі, поки. А значить, даний пункт суперечить положенням Конституції про свободу підприємництва.

Отже, є два шляхи подальшого розвитку. Перший — законодавче закріплення розміру винагороди та наступні за ним закріплення обов’язковості послуг ріелтора та сертифікація їх діяльності. За тим же принципом, за яким зараз надаються нотаріальні послуги.

Другий шлях — дати ринку самому себе врегулювати. Але тут ми знову приходимо до необхідності усвідомлення того, що якість надання та отримання послуг саме по собі, без нашої участі, не сформується.

Хочете отримати якісну послугу? Звертайтеся туди, де вам її нададуть і заздалегідь обумовлюйте, що саме і за яку суму ви хочете отримати. В іншому випадку, залишається тільки покладатися на випадок.