Ріелторів знову штовхають в тінь?

Зміни в податковому законодавстві не сприяють виходу ріелторів “з тіні”.

Зміна спрощеного оподаткування для операцій з нерухомістю навряд чи вплине на комісію ріелторів — ринок в принципі ніколи не виходив з тіні.

Прийнятий минулого тижня закон про “спрощенку” значно урізав офіційну маржу ріелторів. Народні депутати змінили сьогоднішній фіксований єдиний податок в 86 грн. на 5% від обороту (за умови несплати ПДВ). Однак навряд чи після цього посередники на ринку нерухомості збагатить скарбницю.

“Ріелторський ринок, особливо український, отже ніколи не був офіційним — 99% всіх операцій завжди проводилися в тіні. Тому, хоч вони там і 50% захочуть стягувати від обороту — я думаю, що навряд чи таке вийде. Адже останнім часом спостерігається тенденція заниження угод за ціною — тобто якщо ренальна ціна, наприклад, $100 тис., то ріелтор офіційно заявить $40 тис. за квартиру. І саме з цієї ціни заплатить податки”, — розповів “Коментарям” провідний фахівець відділу маркетингу консалтингової компанії SV Development Сергій Котецький.

При цьому, з його слів, основна частина ринку, — понад 80%, — це все-таки приватні підприємці, а не юридичні особи. “А хто зараз показує оборот з цих ПП-шників? Що таке комісія агентства нерухомості? Як правило, покупець з продавцем приходить в агентство нерухомості і підписують між собою договір — агентство в документах взагалі ніде не фігурує. І після цього, ніяк не підтверджуючи офіційно, перераховують комісію агентству. І вже агентство, якщо захоче — відображає ці доходи”, — зазначає він.

“В основному у ріелторів, у агентств нерухомості “стандартна схема” оподаткування — грубо кажучи, хто скільки може, стільки й платить. Якщо, приміром, ріелтор працює в агентстві, він все одно проводить частина угод через агентство, а частина через себе — маючи певну власну базу клієнтів”, — додав зайвий штрих до опису ринку Котецький.

У свою чергу, президент Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов розповів “Коментарям”, що у тінь ринок ріелторських послуг почав остаточно йти ще з 2010 року.

“Процес пішов, починаючи з 2010 року. У цьому році він тільки посилився. По-перше, обсяги угод вже зовсім не ті — вони скоротилися в рази. Відповідно, скоротилися і доходи агентств. Тому утримувати площі, обслуговуючий штат, — юриста, бухгалтера, маркетолога, — може дуже обмежене число компаній. По-суті, залишилися великі компанії, які витримують цю навантаження тільки за рахунок обороту. А середній сегмент максимально наблизився до дрібного чи навіть до напівлегального — перейшов у “віртуальний режим”, коли офіс знаходиться у директора в машині. Багато хто взагалі переходять на нелегальне підпільне надання своїх послуг. Закриваються і працюють приватним чином”, — сказав він.

Рубанов також натякнув і на чиюсь зацікавленість саме в такому розвитку подій. “Ріелторські компанії вже починають активно перевіряти. В принципі цей ринок у всіх країнах дуже прибутковий. Навіть за нашими дуже скромним розцінками — до кризи в рік від податків йшло близько сотні мільйонів доларів”, — підкреслив він.

Втім, запевняє Котецький, у разі посилення уваги до ринку з боку фіскальних органів, у агентств нерухомості не залишиться нічого іншого, як здійснити, по суті, “монопольна змова”. І саме це, а не збільшення ставки податку, судячи з усього, стане їхньою реакцією на останні зміни відносин між владою та гравцями ринку.

“Для того щоб ріелтору продати квартиру йому треба в середньому зробити близько 20-ти показів. До того ж, серед ріелторів велика конкуренція. Тому і комісія у нас коливається від 2,5% до 5% загальної вартості квартири. Якщо сума угоди більша, то ріелтор може знизити її до 2%. Але якщо буде якийсь серйозний пресинг на агентства нерухомості, всі агентства можуть просто домовиться між собою і піднімуть ставку, умовно, до 6%”, — сказав він.