Ріелторів підштовхують до «антиналоговому змовою»

На думку багатьох експертів зміна спрощеного оподаткування для операцій з нерухомістю навряд чи вплине на комісію ріелторів – по суті, ринок ніколи не виходив з тіні.

Прийнятий минулого тижня закон про «спрощенку» значно урізав офіційну маржу ріелторів. Народні депутати змінили сьогоднішній фіксований єдиний податок в 86 грн. на 5% від обороту (за умови несплати ПДВ). Однак навряд чи після цього посередники на ринку нерухомості збагатить скарбницю.

«Ріелторський ринок, особливо український, і так ніколи не був офіційним – 99% всіх операцій завжди проводилися в тіні. Тому, хоч вони там і 50% захочуть стягувати від обороту, я думаю, що навряд чи таке вийде. Адже останнім часом спостерігається тенденція заниження угод за ціною, тобто якщо реальна ціна, наприклад, $100 тис., то ріелтор офіційно заявить $40 тис. за квартиру. І саме з цієї ціни заплатить податки», – розповів Сергій Котецький, провідний спеціаліст відділу маркетингу консалтингової компанії SV Development.

За словами експерта, основна частина ринку, – понад 80%, – це все-таки приватні підприємці, а не юридичні особи. Як правило, покупець з продавцем приходять в агентство нерухомості і підписують між собою договір – агентство в документах взагалі ніде не фігурує. І після цього, ніяк не підтверджуючи офіційно, перераховують комісію агентству. І вже агентство, якщо захоче – відображає ці доходи.

«В основному у ріелторів, у агентств нерухомості йде «стандартна схема» оподаткування – грубо кажучи, хто скільки може, стільки й платить. Якщо, приміром, ріелтор працює в агентстві, він все одно проводить частина угод через агентство, а частина через себе, маючи певну власну базу клієнтів», – додав С. Котецький.

У свою чергу, Олександр Рубанов, президент Союзу фахівців з нерухомості України, розповів, що у тінь ринок ріелторських послуг почав остаточно йти ще з 2010 р.

«Процес пішов, починаючи з 2010 р.. В цьому році він тільки посилився. По-перше, обсяги угод вже зовсім не ті – вони скоротилися в рази. Відповідно, скоротилися і доходи агентств. Тому утримувати площі, обслуговуючий штат, – юриста, бухгалтера, маркетолога, – може дуже обмежене число компаній. По-суті, залишилися великі компанії, які витримують цю навантаження тільки за рахунок обороту. А середній сегмент максимально наблизився до дрібного чи навіть до напівлегального – перейшов у «віртуальний режим», коли офіс знаходиться у директора в машині. Багато хто взагалі переходять на нелегальне підпільне надання своїх послуг. Закриваються і працюють приватним чином», – додав А. Рубанов.

Експерт також натякнув і на чиюсь зацікавленість саме в такому розвитку подій. За його словами, ріелторські компанії вже починають активно перевіряти. В принципі цей ринок у всіх країнах дуже прибутковий. Навіть за дуже скромними розцінками до кризи в рік від податків йшло близько сотні мільйонів доларів.

Втім, запевняє С. Котецький, у разі посилення уваги до ринку з боку фіскальних органів, у агентств нерухомості не залишиться нічого іншого, як здійснити, по суті, «монопольна змова». І саме це, а не збільшення ставки податку, судячи з усього, стане їхньою реакцією на останні зміни відносин між владою та гравцями ринку.

«Для того щоб ріелтору продати квартиру, йому треба в середньому зробити близько 20-ти показів. До того ж, серед ріелторів велика конкуренція. Тому і комісія у нас коливається від 2,5% до 5% загальної вартості квартири. Якщо сума угоди більша, то ріелтор може знизити її до 2%. Але якщо буде якийсь серйозний пресинг на агентства нерухомості, всі агентства можуть просто домовитися між собою і піднімуть ставку, умовно, до 6%», – зазначив С. Котецький.