Реанімувавши будівельну галузь, Україна зможе вийти з кризи, – експерт

Якщо вірити офіційним статистичним даним, то в Україні за останній рік скоротилася кількість недобудов. Державна служба статистики на 1 січня 2012 нарахувала в Україні всього 16,7 тис. об’єктів, що знаходились у стадії незавершеного будівництва.

Порівняно з попереднім періодом обліку (на 1 січня 2011 року) кількість незавершених об’єктів скоротилась на 8,8%.

Далі у своєму аналізі Держстат наводить дані про кількість недобудованих об’єктів по кожній області. Однак навряд чи можна вважати, що ці цифри характеризують справжню ситуацію, яка склалася в Україні з об’єктами незавершеного будівництва, адже єдиного державного реєстру недобудов, який відображав би загальні цифри по всій Україні і міг би дати уявлення про кількість постраждалих від будівельних афер, сьогодні не існує.

До того ж, як вірити таким офіційними даними, коли сам Прем’єр-міністр України Микола Азаров на своїй сторінці в мережі Facebook написав, що «по всій країні більше 4 тисяч житлових будинків знаходиться в стані довгобуду».

Та й недавній «Марш парасольок» обурених інвесторів під стінами Кабінету Міністрів, який зібрав понад 500 осіб тільки з Київської області, також навряд чи може свідчити про зменшення кількості українських недобудов.

За неофіційними даними в Україні понад 120 тисяч сімей вклали свої гроші в віртуальне житло, та так і не отримали дах над головою. Ця Цифра з плином часу не зменшується, адже ніяких системних дій для вирішення проблем з об’єктами незавершеного будівництва уряд не робить.

Але люди з парасольками не дарма більше 4х годин стояли біля будівлі Кабінету Міністрів – представників мітингувальників уряд прийняв, оперативно були зібрані представники деяких відомств, і є запротокольовані рішення про те, що в першій декаді травня буде створена міжвідомча комісія з розв’язання проблем недобудов.

Фактично, ця комісія повинна інвентаризувати всі об’єкти незавершеного будівництва, які існують в країні і на основі цієї інвентаризації створити Всеукраїнський реєстр постраждалих від недобудов і будівельних афер.

Згідно з цим реєстром повинно бути зроблено техніко-економічне обгрунтування – прораховано та кількість коштів, які необхідні для дофінансування проблемних об’єктів.

Завдання за результатами роботи Комісії – знайти механізми вирішення вищевказаних проблем і джерела їх фінансування: це можуть бути гроші з держбюджету або інше джерело, який міг би оперативно закрити питання з недобудовами.

Тільки ось, розібратися з недобудованими об’єктами вища влада країни обіцяє щорічно. Так, на зборах будівельників у 2011 році прем’єр-міністр України Микола Азаров заявив: «Я ставлю завдання перед відповідальними керівниками – віце-прем’єром, міністром регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Тихоновим і заступником міністра Кабінету міністрів України Аністратенко, щоб кожен недобуд розглянути і персонально проаналізувати, що заважає його добудувати з тим, щоб в 2011 році з недобудовами закінчили».

Що ж буде в цьому році – чергова обіцянка уряду, яке не здатне вирішити головну проблему основної галузі держави чи дійсно Міжвідомча комісія все-таки буде створена – країна дізнається в перших числах травня. Ошуканим інвесторам пообіцяли, що робоча зустріч у Кабінеті міністрів відбудеться 3 травня. Якщо в зазначений день зустрічі не буде, інвестори обіцяють знову вийти на акції протесту, які будуть набагато масштабніше і пройдуть по всій країні одночасно.

Сьогодні для того, щоб поліпшити ситуацію в економіці України, необхідно в першу чергу відновити будівельну галузь. А для того, щоб відновити нормальну роботу будівельної галузі – потрібно вирішити питання недобудов, тому що будівельна галузь розвивається, в основному, за кошти фізичних осіб.

Інвестори, що постраждали від будівельних афер, мають чіткий план – як саме вирішити проблему з недобудовами. У перелік основних вимог до керівництва країни, крім створення Міжвідомчої комісії, до якої в обов’язковому порядку повинні увійти (крім представників профільних міністерств) ще й представники Генеральної прокуратури України, і представники потерпілих громадян, входить прийняття постанови Кабміну, який затвердить перелік “проблемних” об’єктів житлового будівництва на державному рівні, розроблення проекту змін до законодавства з метою захисту прав інвесторів та вироблення механізму завершення будівництва проблемних об’єктів і дієвого контролю за цільовим використанням коштів в майбутніх інвестиційних будівництвах.

Адже сьогодні не всі ошукані інвестори вимагають безапеляційно повернути гроші – більшість людей хочуть в першу чергу отримати належне їм житло, адже саме заради нього українці, які вклали гроші в злощасні довгобуди, взяли 20-річні кредити, досі повинні їх виплачувати за так і неодержані квадратні метри.

Український уряд також має свій план вирішення проблем у будівельній галузі – щоб захистити права громадян, які будуть інвестувати в будівництво житла, міністерство регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ розробило законопроект, яким вводиться спеціальний будівельний збір (штрафні санкції). Щоб “стимулювати забудовників своєчасно завершувати будівництво”, буде встановлений “будівельний збір з прогресивною податковою ставкою” – від 0% до 10% від проектної вартості будівництва. Такий штраф платитимуть всі компанії-забудовники, які не встигнуть здати в експлуатацію в намічені терміни житлові, комерційні або промислові будівлі.

Однак самі будівельники зовсім не впевнені, що подібні заходи допоможуть подолати існуючі проблеми. А навіть навпаки – можуть створити нові. Адже якщо забудовник призупиняє будівництво через брак коштів, навряд чи нові грошові зобов’язання у вигляді штрафу, зможуть допомогти добудувати об’єкт, пише Хвиля. Крім того, голова ради директорів Конфедерації будівельників України Лев Парцхаладзе впевнений, що «така ідея – це тупик. Далеко не завжди в затягуванні будівництва винен забудовник. З появою ж такого збору зростають корупційні ризики – чиновникам стане вигідний зрив термінів будівництва, чому можна сприяти, наприклад, не підвівши в обіцяний термін комунікації до споруджуваного об’єкта».

Поки ошукані власники неіснуючих квартир намагаються достукатися до вищої влади країни, Президент і уряд починають нову соціальну ініціативу – знову-таки будівельну. Це програма «Доступне житло», або пільгове іпотечне кредитування під 3%. Про неспроможності президентської ініціативи сьогодні говорять і банкіри, і забудовники, і самі потенційні учасники програми.

За оцінками експертів, в Україні загальна нестача житлової площі на сьогоднішній день – майже 289 млн. м2. При 28 м2 на людину – це 10 млн. 318 тис. людей сьогодні потребують житло (при цьому офіційна «чергу» становить всього 1,5 мільйона).

З урахуванням вартості (за нормативами) одного квадратного метра 5000 грн., державі необхідно щорічно інвестувати тільки в житловий фонд 196 млрд. грн. Згідно з ініціативою Президента, держава буде компенсувати різницю процентних ставок. Навіть припустивши, що вони зменшаться до 13% річних, державі доведеться компенсувати 10%. А це 19,6 млрд. грн. у рік або 18,26% всього державного бюджету (бюджет України на 2012 рік становить 358 млрд. 50 млн. 376 тис. гривень) – сума на сьогоднішньому етапі для України нереальна. З урахуванням того, що на цей рік на реалізацію Президентської ініціативи виділяться всього мільярд гривень, заяви Віктора Януковича про те, що державна іпотека зможе за 10-15 років вирішити проблему з житлом, звучать, щонайменше, як популізм і не мають під собою реальних підстав.

При цьому, іпотека 6-8% річних на 30 років виглядає набагато реалістичніше: 3,3 мільярда гривень, або 3,1% держбюджету щорічно. Те, що в найближчі рік-два «нормальні» іпотечні програми все-таки запрацюють, можна вважати досить реалістичним. 2-3% – цього, звичайно, навряд чи варто очікувати, а от 6-8 відсотків 20-30 літньому періоді – це вже реально. Якщо процентна ставка буде на рівні 6-8% річних і при цьому держава почне активно будувати соціальне житло – тоді можна говорити про реальне збільшення виробничих потужностей.

Програма ж державного кредитування занадто однобока: необхідно не тільки стимулювати купівельну спроможність з точки зору зменшення кредитних ставок, але і одночасно збільшувати кількість житла. При цьому, якщо буде адекватне зниження вартості, то існує великий відсоток ймовірності, що навіть на існуючі недобудови знайдуться бажаючі.

Однак незважаючи на всебічну критику, 25 квітня Кабінет Міністрів своєю постановою затвердив механізм здешевлення вартості іпотечних кредитів, і тим самим поклав початок реалізації програми «Доступне житло». При цьому міністр регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України Анатолій Близнюк запевнив, що «всі можливі ризики теоретично мінімізовані».

І це при тому, що сьогодні в Україні до цих пір не вирішено питання з інвесторами, які так і не отримали куплені через Фонд молодіжного кредитування квартири. На сьогоднішній день майже в кожній області є постраждалі, яких кредитував Фонд. Проблему будуть вирішувати їх знову наступаючи на ті ж граблі – видачею нових пільгових кредитів. Хоча, логічно, що до того, як штовхати людей на нові кредити, необхідно вирішити проблему з існуючими недобудовами, а потім реалізовувати соціальні програми.

В принципі, основна проблема, як завжди, криється в тому, що керівництво країни не прислухається до безпосередніх «учасників конфлікту, і замість того, щоб впроваджувати якісь дієві заходи, проголошує чи чисто популістські заходи, або такі, які не тільки не допоможуть розібратися з проблемою, а навпаки – можуть її поглибити.

Представники постраждалих з усієї України від різного роду недобудов (в тому числі і афер), мають своє бачення, як вирішити цю проблему, і з участю держави теж. Участь держави передбачається в кількох напрямках: це юридичне регулювання питань будівельних афер та фінансова допомога через держбюджет.

Основна задача на сьогодні – це розрахунок на державному рівні техніко-економічного обґрунтування всіх недобудов. Для того, щоб вийти на реальні цифри і юридичні задачі, і згодом розробити хронологічний план дій щодо вирішення цієї ситуації.

З-за численних дірок у вітчизняному недосконалому законодавстві сьогоднішні постраждалі від недобудови просто не можуть самостійно вирішити свої проблеми. Адже нові інвестори не можуть сьогодні зайти на недобудований об’єкт і закінчити його, як і самі інвестори, навіть за умови створення ОСББ, не можуть викупити і самостійно добудувати свої будинки.

Сьогодні багато хто не розуміють, що недобудови є наріжним каменем української економіки. Адже в поточному році ми говоримо про зростання показників будівельної галузі тільки завдяки інфраструктурних об’єктів Євро-2012. Можна з легкістю прогнозувати, що як тільки футбольний чемпіонат закінчиться – закінчиться і оманливий зростання показників. І нівелювати майбутній спад можна як раз рішенням проблем недобудов.

Один з можливих виходів країни з кризи – це стимулювання внутрішнього споживання, яке потягне за собою і стимулювання будівельної галузі. Якщо уряд сьогодні хоче реально діяти, а не імітувати бурхливу діяльність, оптимальний вихід – розвиток будівельної галузі.

А для цього в першу чергу необхідно вирішити проблему з недобудовами, адже будівельна галузь розвивається переважно за рахунок вкладів фізичних осіб, яких сьогодні обдурили. Якщо проблема недобудов не буде вирішена, інвестувати в житло на початковому етапі українці просто не будуть, а значить, будівельна галузь втратить своїх основних інвесторів.