Прибутковість преміального сегмента європейської комерційної нерухомості показує стійкість

У той час як слабкі економічні показники більшості європейських країн продовжують негативно впливати на ринкову активність, результати дослідження ставок оренди і прибутковості за IV квартал 2012 р., проведеного компанією CBRE, показали стійкість ринку преміальної нерухомості.

Протягом IV кварталу 2012 р. ставки оренди в секторі торговельної нерухомості зросли, а в секторі офісної та індустріальної нерухомості залишилися без змін, в той час як прибутковість торговельної та офісної нерухомості незначно знизилася. В цілому результати дослідження показали, що ринків, на яких ставки оренди зросли, було більше, ніж ринків, на яких спостерігалося зниження орендних ставок, а ринків, де спостерігалося зниження прибутковості, було більше, ніж ринків із зростанням прибутковості. Поліпшення були найбільш помітні на ринках з більш стійкою економікою або на ринках, які є найбільш привабливими для інвесторів. Південна Європа, невеликі ринки Центральної та Східної Європи і регіональні ринки Великобританії, навпаки, показали більш слабкі результати.

В цілому прибутковість в IV кварталі 2012 р. зазнала незначних змін, як і останнім часом, але напрям цих змін було очевидним. Прибутковість офісної нерухомості в 15 країнах ЄС знизився на чотири базисних пункти після зростання протягом чотирьох кварталів поспіль, в той час як прибутковість торговельної нерухомості впала на п’ять базисних пунктів після незначного зростання в III кварталі. Прибутковість індустріальної нерухомості залишилася практично на тому ж рівні. Підвищення прибутковості спостерігалося в основному на ринках, інтерес інвесторів до яких зріс у IV кварталі, особливо в Німеччині, а також у Франції та Ірландії. В Іспанії, Португалії та на кількох регіональних ринках Великобританії, навпаки, було зафіксовано збільшення прибутковості протягом кварталу.

Економічна нестабільність обмежує попит споживачів, в результаті чого ставки оренди офісної та індустріальної нерухомості залишалися протягом кварталу практично на одному рівні. Ставки оренди в цих секторах збільшилася в основному в Німеччині і Скандинавських країнах. преміальної торгової нерухомості є основним ринком, де спостерігається підвищення орендних ставок. Їх збільшення на 2,1% в IV кварталі забезпечило зростання на 5,0% порівняно з попереднім роком, що стало найвищим результатом з 2008 р. Такому зростанню значно сприяло збільшення ставок в Лондоні і Парижі.

Річард Холбертон, директор відділу досліджень ринку в регіоні Європа, Близький Схід та Африка) компанії CBRE, повідомив наступне: «Стримуючим фактором зміни ставок оренди і активності з боку орендарів є очікування того, що 2013 р. стане роком відновлення економіки. На ринку преміальної торговельної нерухомості спостерігаються більш активні зміни ставок оренди, так як рітейлери продовжують проявляти вибірковість у виборі місця для розширення своїх мереж магазинів. Інвестори продовжують проявляти інтерес, в основному, до ринку преміальної нерухомості, і результати останнього кварталу 2012 р., говорять про те, що цей інтерес лежить в основі зміни цін на деяких з найбільш великих і популярних інвестиційних ринках, таких як Німеччина і Франція.»

ПРИБУТКОВІСТЬ

Прибутковість офісної нерухомості по всій Європі знизилася протягом IV кварталу 2012 р. Індекс прибутковості офісної нерухомості преміум класу, визначений компанією CBRE стосовно 15 країн ЄС (індекси CBRE EU-15), за квартал впав на чотири базисних пункти, але залишається на 11 базисних пунктів вище рівня попереднього року. 11 з 53 ринків, які взяли участь у дослідженні, зазнали зниження прибутковості протягом IV кварталу, на 34 ринках ситуація залишилася без змін, і на восьми з них спостерігалося зростання прибутковості. Ринки Парижа, Дубліна, Мілана і Москви зазнали найсуттєвіше зниження на 25 базисних пункту. На більшій частині ринків, де спостерігалося зростання прибутковості, вона збільшилася на 25 базисних пунктів, у той час як найбільш істотне зростання на 50 базисних пунктів був зафіксований в Порто (до 10,0%).

Прибутковість торговельної нерухомості також знизилася в IV кварталі 2012 р., при цьому індекс прибутковості торговельної нерухомості (індекс CBRE EU-15), знизився на п’ять базисних пунктів, що на дев’ять базисних пунктів нижче результату минулого року. Зростання прибутковості спостерігався на двох ринках, в Глазго і Порто, де він склав 25 базисних пунктів. Одинадцять ринків відчули спад прибутковості, і на 36 ситуація залишилися без змін. Найсильніше зниження прибутковості (-50 базисних пунктів) було зафіксовано в Москві і Києві.

Прибутковість індустріальної нерухомості залишалася в основному без змін протягом IV кварталу 2012 р., при цьому індекс CBRE EU-15 преміальної індустріальної нерухомості виріс на один базисний пункт-до 7,75%, що на дев’ять базисних пунктів більше, ніж у минулому році. Тільки один з 43 ринків (Стамбул) зазнав зниження прибутковості протягом IV кварталу, на 35 ринках ситуація залишилася без змін, і на сімох ринках спостерігалося зростання прибутковості. На більшості ринків, де спостерігалося зростання прибутковості, вона збільшилася на 25 базисних пунктів, у той час як найбільш істотне зростання (на 50 базисних пунктів) був зафіксований в Глазго.

СТАВКИ ОРЕНДИ

Ставки оренди в секторі преміальної офісної нерухомості у всій Європі залишалися практично без змін протягом IV кварталу 2012 р.; а також у порівнянні з минулим роком. Протягом кварталу п’ять з 53 ринків, які взяли участь у дослідженні, показали зростання ставок оренди преміальної нерухомості, на 40 з них ставки залишилися без змін, а на восьми було зафіксовано падіння. Найбільш істотне зростання спостерігався в Дюссельдорфі, де за квартал він склав 4,0%, в той час як найбільше падіння відбулося в Києві, де воно склало 8,6% за квартал.

Ставки оренди в секторі преміальної торговельної нерухомості зросли на 2,1% в IV кварталі 2012 р., у результаті чого індекс ставок оренди преміальної торгової нерухомості на 5,0% перевищив результат минулого року. Шість із 49 ринків, які взяли участь у дослідженні, показали зростання, 41 з них залишився без змін, і на двох було зареєстровано падіння. Найбільший ріст спостерігався в Стамбулі, де він досяг 33% за квартал (але порівняно з 2011 р. він як і раніше нижче на 7,7%); однак значне зростання приблизно на 10% був зафіксований в Лондоні і Парижі. Максимальне падіння, на 16,7% за квартал, було відзначено в Порто.

Ставки оренди в секторі індустріальної нерухомості в Європі в IV кварталі 2012 р. залишалася без змін, у результаті чого індекс ставок оренди індустріальної нерухомості, опинився на 1,5% нижче, ніж у минулому році. Чотири з 43 ринків, які взяли участь у дослідженні, показали зростання, ситуація на 38 з них залишалася стабільною, і тільки на одному ринку було зафіксовано падіння. Найбільш активний ріст в Європі, до 4,8%, був відзначений в Мюнхені, в той час як Стамбул став єдиним ринком, що показав падіння на 3,6%.

Валентин Гаврилов, директор відділу досліджень ринку CBRE в Росії, зазначив: «Комбінація деякого зростання орендних ставок, зниження прибутковості і збільшення інвестиційної активності може говорити про початок формування середньострокового тренда на зростання цін на комерційну нерухомість. Передумови для цього закладені у другому півріччі 2012 р. рядом успішних дій європейських влади з управління кризовими процесами в економіці. У Росії ми бачимо поступове зниження прибутковості єврооблігацій, що відбиває зменшення ризиків інвестування. У цьому зв’язку сплеск інтересу до російської комерційної нерухомості, спостерігався в другій половині 2012 р., може виявитися зовсім не сезонним явищем і продовжитись і в 2013 р».

Для довідки: Аналіз ґрунтується на квартальному моніторингу ринків преміальної нерухомості 15 країн ЄС, які включають 53 ринку офісної нерухомості, 49 ринків торгової нерухомості і 43 ринку індустріальної нерухомості.