Пройде «цінове дно» на вітчизняному ринку житла?

В Україні спостерігається «цінове дно» на ринку нерухомості.

Житло не дорожчає і не дешевшає. Власники і будівельники кажуть, що це вже дно. Покупці в повний голос, а банкіри пошепки кажуть, що це тільки перше дно, а попереду – наступне.

«Перші п’ять квартир за супер-ціною», «Житло від забудовника (у Києві – Ред.) від 35 тис. у.е.», «Новий РК – скоро здача будинку в експлуатацію» – такими оголошеннями рясніють вагони метро і рекламні щити. Заклики купити пошвидше «нову і зовсім недорогу» квартиру тепер зустрічаються частіше, ніж реклама банківських депозитів або гаджетів.

Так в чому справа? Житла, що будується стільки, що розкуповувати не встигають? На жаль, немає. Так, дійсно, в 2011 році продовжилося будівництво заморожених в кризу об’єктів. На початку року почалося і будівництво десятків нових житлових комплексів. Будівельників підштовхнули банки, які знову почали давати кредити забудовникам. Банкірам, взагалі-то, нічого іншого й не залишалося.

Адже покупці знову споруджуваного житла, злякавшись завмерлих в кризу будівництв, практично перестали платити за майбутні квадратні метри. Щоб квартири в споруджуваних будинках почали купувати, будівлі потрібно добудувати – покупцям страшно платити гроші, якщо будинок готовий менше ніж на 80-90%.

До того ж більшість операцій – все ще на вторинному ринку. На первинному ринку житла Києва в жовтні було укладено 770 угод купівлі-продажу, а на вторинному ринку – 1128 угод.

Так, ціна метра на «вторинці» вище, площа квартири зазвичай менше, будинкова інфраструктура гірше, ніж в новобудові. Але зате ці метри вже є, їх не потрібно чекати, перечитуючи щоранку панічні записи на форумах, де спілкуються інвестори уподобаного житлового комплексу. А про дотримання термінів здачі більшість забудовників просто не підозрюють – запізнення введення в експлуатацію на 2-3 місяці вважається рідкісною удачею. Адже найчастіше будівельники здають об’єкт із запізненням на 6-9 місяців, а деяким інвесторам доводиться чекати новосілля більше року.

Втім, саме зараз звинувачувати забудовників важко – банкіри, якщо і кредитують їх, то ненадовго і з перервами. А колишнього запалу у потенційних покупців не спостерігається. От і будують найчастіше «по мірі надходження грошей».

Вся справа в цінах

Охочих купити багато, але реального платоспроможного попиту немає. Тому і ціни протягом 2011 року підвищувалися, то падали, проте в цілому залишалися в коридорі +-1–2%. Не забуваємо ще одну причину: занадто широкий розрив між цінами на нерухомість і доходами основної маси населення. Адже щоб купити пристойну, хоча і відносно невелику квартиру в Києві, потрібно зібрати 36 середніх річних зарплат. У безбожно дорогому Лондоні – 14, в прагматичному Берліні – 4,5 роки («Гроші» писали про це два тижні тому статті про європейський досвід покупки нерухомості ).

В ситуації, коли ринок вузький і угод проходить мало, продавцям тільки й залишається робити вигляд, що ціни ростуть. Ось тільки в результаті угоди відбуваються з дисконтом у 5-10% і більше щодо заявлених цін.

І, так як зберігається тенденція плавного зниження середньої реальної вартості квадратного метра в Києві. Більш яскраво виражена ця тенденція в бізнес – і преміум-класі, де попит залишається на досить низькому рівні. За останні два місяці на ринку вторинної нерухомості спостерігалася цінова стагнація. Є категорія об’єктів, які втратили в ціні більше інших – найменш затребувані покупцями і найменш ліквідні з точки зору капіталовкладень об’єкти. Це «гостинки» старого типу, «хрущовки», квартири в панельних 9-поверхівках.
Якщо вже ріелтори таке говорять, значить, ринок дійсно лежить на дні і намагається намацати, наскільки це міцне дно. І немає під ще одного дна, глибше.

І хоча покупці стали більш вибагливими до якості квартир, ніж до кризи, але більшість угод (близько 65-70%) як і раніше відбуваються у класі «економ» – для Києва це квартири за ціною до 100 тис. дол. У регіонах також найактивніше продаються найдорожчі квартири. За словами начальника відділу маркетингу компанії «Авантаж» Олени Глущенко, в Харкові найзатребуваніші – квартири площею від 40 до 60 кв. м. класу «економ», а також квартири бізнес-класу, метраж яких не перевищує 90 кв. м.

Хоча знайти хороший об’єкт за цікавою ціною вже непросто, ера покупця на ринку нерухомості триває: об’єкти економ-класу продаються зі знижкою 5-10% від спочатку заявленої ціни, а бізнес – і преміум-класу – 15-25%.

«Первинці» 2011 рік також не приніс зростання цін. Більше того, значно популярнішими стали відносно скромні за метражем нові квартири, на які до 2008 року ніхто й дивитися не хотів. Внаслідок кризи для нерухомості економ-класу знизився середній затребуваний метраж. Обмеження в бюджеті покупки житла цих класів зараз не дозволяє купувати нехай потрібне, добре, але якоюсь мірою надлишковий простір. Таким чином, знизилися в ціні квартири з метражем, який значно перевищує середній прийнятий для даної кількості кімнат.

Все це – вірні ознаки того, що переважна кількість угод здійснюється не на позикові кошти, а за готівку, якими володіє покупець. Так що з гри до цих пір залишається виключеним головний фактор, який взвинчивал ціни на ринку нерухомості в 2005-2008 роках – іпотечний кредит.

Вся справа в банках

Чи будуть зростати ціни у найближчі два роки? Дуже може бути, якщо банки все-таки відновлять іпотечне кредитування. Інших стимулів до зростання немає. Адже поточні доходи основної маси потенційних покупців істотно рости в найближчі рік-два не буде.

Ось тільки чекати різкого відновлення іпотеки – необачно. У жовтні 2011 року багато банків, які вже почали видавати іпотечні кредити, так посилили вимоги до позичальника, що зробили отримання позики справою майже фантастичної складності.

У банків і так було не надто багато ресурсів, особливо – довге. А тут ще приспіла боротьба із загрозою девальвації. З-за цієї боротьби виник дефіцит гривні, ставки за депозитами злетіли до 18-20%. Слідом за ними потягнулися вгору і кредитні ставки. «Ставки по іпотеці зросли в середньому на 1-2 п.п. Тому не у всіх позичальників, які бажають придбати житло, досить офіційно підтверджених доходів для отримання іпотечного кредиту», – говорить заступник голови правління Ерсте Банку Світлана Черкай.

Формально ніхто іпотечні програми не зупиняв, але кредити видаються одиницям. За словами заступника голови правління з роздрібного бізнесу ПУМБ Дмитра Крепака, банк щомісячно отримує близько 100 заявок на видачу кредиту, проте позитивне рішення отримують лише 20-30 клієнтів.

До відновлення іпотеки – мінімум півроку. Цінами доведеться спати ще довше.

РЕЗЮМЕ. Ціни на житло ще не опустилися нижче рівня, досягнутого в 2006 році. Але подальший обвал малоймовірний.