Проблемний кредит: як продати квартиру в заставі?

За останні роки часто зустрічалися ситуації, коли люди втрачали роботу або бізнес. І змушені (або зобов’язані) були продавати своє майно. Конфісковане або заставне майно, зокрема нерухомість, може бути реалізовано трьома способами:

1) боржники самі здійснять продаж квартири в заставі, під контролем банку добровільно продадуть свою нерухомість і повернуть борг. Так найчастіше роблять громадяни, не здатні погасити кредит на квартиру.
2) примусовий продаж квартири через організатора торгів (біржу, аукціонний центр, Укрспец’юст).
3) продаж квартири поза публічних торгів – регламентована Законом “про іпотеку”. Згідно із законом про іпотеку, у разі невиконання боржником своїх зобов’язань предмет іпотеки може перейти у власність банку, якщо це передбачено в договорі іпотеки. Банк може переоформити право власності на заставу, а потім продати його від свого імені. Найчастіше банки оформляють заставу у свою власність, потім передають заставну квартиру своїм же структурам, які на цьому заробляють.

Підводні камені продажу застави

Тема продажу квартири в заставі і заставного майна в цілому, болюча як для банкірів, так і для боржників (комісійні та ПДВ при продажу квартир, непрозорий механізм визначення вартості). Свої претензії є до системи реалізації квартир в заставі у потенційних покупців. Існує думка, що завдяки можливості обійтися без публічних торгів аукціонери практикують продаж заставних квартир потрібним людям і за потрібною ціною.

Якщо право власності відповідно до договору іпотеки перейде до банку, боржник втрачає будь-який контроль над квартирою в заставі і не може вказувати банку, кому продавати цю квартиру. Тому привабливі активи (наприклад, нерухомість) за ціною нижче ринкової, у банків все-таки можна придбати.

У Державної виконавчої служби (ДВС) свої “фішки”: наприклад, розміщення оголошень про аукціони з продажу заставних квартир в безкоштовних газетах, які до платоспроможного покупця доходять навряд чи. За даними ДВС Києва, на примусові аукціони по продажу нерухомості 80% квартир надходить на реалізацію за приватними боргами, 15% – по неповернених іпотечних кредитах та не більше 5% – по кримінальних справах.

Але це тільки процентне співвідношення. Загальна кількість цілих квартир, що реалізуються через систему аукціонних центрів, надзвичайно мало. У Києві, за даними столичної ДВС, в середньому на аукціон виставляється одна квартира в місяць. Частіше передаються на реалізацію частини квартир: половина або третина. Це відбувається з-за того, що заарештовані або конфискуемые квартири найчастіше знаходяться в частковій власності (наприклад, між членами однієї сім’ї).

Правила проведення аукціону

За правилами, початкова ціна продажу квартири на аукціоні не може бути нижче 90% його вартості, визначеної шляхом оцінки. Оголошення в ЗМІ про дату проведення аукціону за законом повинні бути надруковані не пізніше, ніж за 15 днів до його початку. Ці правила разом з тривалими термінами підготовки аукціону поза кризи роблять покупку нерухомості на ньому дуже привабливою угодою.

Адже навіть при найсприятливіших обставинах аукціон відбудеться не раніше, ніж через 6 місяців після направлення запиту про продаж квартири. Якщо відштовхуватися від сприятливої ситуації на ринку, то за півроку квартири у великих містах встигає подорожчати в середньому на 10-15%. Між тим оціночна вартість арештованої квартири стоїть на місці.

Однак, як ми вказували вище, кількість аукціонів з продажу квартир невелика. Справа в тому, що комісійні посередника при його проведенні складуть до 20% від вартості квартири, виконавча служба стягне ще 5%. Відповідно, грошей, виручених на відкритому аукціоні за квартиру в заставі (за вирахуванням збору і комісійних) може не вистачити для погашення позики.

Тому для банків аукціонний спосіб продажу нерухомості невигідний – банкіри воліють домовлятися з власником заставної квартири, що втратили платоспроможність, полюбовно, тобто продавати заставну квартиру за ринковими цінами через дружні агентства нерухомості.

У таких випадках банки забирають собі частину виручених коштів від продажу квартири в заставі, які йдуть на покриття суми боргу позичальника та пені за прострочення виплати квартири в кредит, а залишок повертають своєму клієнту.