Про принципи оподаткування нерухомості

«Кожен платник податків повинен знати, як оцінюється його майно»
С. Ю. Вітте

Введення

Перехід до оподаткування житлової та нежитлової нерухомостіі по ринковій вартості слід віднести до проектів високого рівня складності і відповідальності, оскільки він зачіпає не тільки інтереси бізнесу, але і інтереси всіх, що живуть в Росії людей. Ціна помилок при реалізації цього проекту може бути дуже високою для всіх зацікавлених сторін – простих людей, бізнесу і влади.

Спробуємо розібратися, які принципи доцільно закласти в систему оподаткування нерухомості Російської Федерації.

У статті [1] сформульовано ряд цих принципів:

  • податок на нерухомість повинен ґрунтуватися на її ринкової вартості. Найбільш прийнятним форматом повинна бути ринкова вартість на припущенні про поточному використанні об’єкта нерухомості як найбільш ефективний;
  • вибір в якості об’єкта оподаткування ділянки землі та розташованих на ньому будівель слід розглядати як тимчасову міру, т. к., визначаючи в якості об’єкта оподаткування будови, ми, по суті, встановлюємо податок на капітал, ускладнюючи приплив інвестицій в нерухомість.
  • розрахунок оподатковуваної вартості повинні здійснювати «державні оцінювачі» .
  • предметом оскарження з боку платників податків повинна бути величина оцінюваної вартості. При цьому в якості консультантів при оспорюванні оподатковуваної бази повинні виступати незалежні від держави (приватні) оцінювачі.
  • нова система оподаткування повинна бути проста і наочна. Моделі повинні бути адекватні місцевого ринку та наявної інформації.
  • нова податкова система повинна гарантувати достовірність і справедливість податкової бази і її максимальну наближеність до цін місцевого ринку нерухомості.
  • система оподаткування Росії повинна бути децентралізована
  • оцінка вартості нерухомості для цілей оподаткування має здійснюватися за рахунок бюджетів місцевих органів влади
  • податковий збір доцільно регулювати за рахунок податкових ставок, наділивши в цьому відношенні максимальними повноваженнями місцеві органи влади.

Прокоментуємо деякі положення сформульованих принципів.

Об’єкт оподаткування: вільна або забудована земля

У різних країнах система оподаткування нерухомості побудована по-різному. Якщо орієнтуватися на країни, в яких прийнята адвалерна система оподаткування, то системи розрізняються по тому, що обрано в якості об’єкта оподаткування: вільний або забудований земельну ділянку.

З економічної точки зору, податок на нерухомість потрібен для того, щоб у держави були кошти, які воно могло б використовувати, як мінімум, на підтримку і розвиток інфраструктури поселень.

Ці кошти можна отримати, обкладаючи податком тільки землю або землю і те, що на ній знаходиться – будівлі, будівлі та споруди (об’єкти капітального будівництва – далі ОКС).

Ніхто не заперечує доцільність оподаткування податком земельної ділянки як основи основ нерухомості. А ось доцільність оподаткування ОКС неочевидна і залежить від політики держави. Справа в тому, що податок на ОКС з точки зору економіки є не що інше, як податок на капітал (будови – є суть матеріалізоване втілення капіталу). Якщо держава вважає недоцільним розвиток капітальної забудови поселень, то потрібно вводити податок на ОКС. Такий податок демографічно виправданий для країн з дуже високою щільністю населення. Говорити про те, що Росія належить до країн з дуже високою щільністю населення і, отже, високим ступенем забудови, напевно, не доводиться. Щільність населення Росії становить 8,2 чол. на кв. км. Для порівняння, щільність населення в Монако 16 500 чол. на кв. км, в Сінгапурі – 7 300 чол. на кв. км, в Голландії ? 400 чол. на кв. км. Це означає, що для Росії в якості об’єкта оподаткування доцільно визначити тільки земельну ділянку, зробивши виняток, може бути, для міст з високою щільністю населення мегаполісів, наприклад, Москва, Санкт-Петербург (1500 чол. на кв. км), у яких раніше залишити в якості об’єктів оподаткування землю і ОКС.

Вибравши в якості об’єкта оподаткування тільки земельну ділянку, за рахунок зміни податкових ста-вок можна зробити так, щоб податковий збір не зменшився. Якщо вартість землі в середньому становить 10 від-сотків у вартості об’єкта нерухомості, то визначивши ділянку землі в якості єдиного об’єкта оподаткування, потрібно просто пропорційно збільшити податкову ставку. Очевидно, що при цьому відбудеться пере-розподіл податкового навантаження. Але цю проблему можна вирішити за рахунок диференціювання податкових ставок, наприклад, за видами і типами використання об’єктів нерухомості.

Зауважимо, що вибір в якості оподаткування тільки землі підходить для нашої країни ще тому, що у нас система оподаткування землі вже створена, а до введення повноцінного податку на ОКС, судячи з усього, ще далеко.
Вийшло так, що сьогодні в нашій країні зроблена орієнтація на оподаткування і землі і ОКС. По-міркуємо про те, що доцільно зробити, щоб у рамках обраної системи адвалорного оподаткування створити коректну систему кадастрової оцінки землі та її поліпшень (ОКС).

Ринкова вартість або ринкова вартість при поточному використанні

У федеральному стандарті оцінки кадастрової вартості [2] «під кадастрової вартістю розуміється встановлена в процесі державної кадастрової оцінки ринкова вартість об’єкта нерухомості, визначена методами масової оцінки, або, при неможливості визначення ринкової вартості методами масової оцінки, ринкова вартість, визначена індивідуально для конкретного об’єкта нерухомості відповідно до законодавства про оціночну діяльність».

В даному визначенні в якості податкової бази встановлена ринкова вартість об’єкта нерухомості, визначена методом масової або індивідуальної оцінки.

Якщо з індивідуальною оцінкою ринкової вартості об’єкта нерухомості все більш-менш зрозуміло – є відповідні стандарти, то з масовою оцінкою ринкової вартості об’єктів нерухомості далеко не все ясно.
У стандарті [2] не представлений механізм масової оцінки ринкової вартості, дана лише послідовність заходів (ст. 7, ФСТ №4), яка, наприклад, не говорить про те, як визначати цю вартість у частині, що стосується аналізу найбільш ефективного використання об’єкта нерухомості. Зауважимо, що це поняття є основним атрибутом оцінки ринкової вартості , і ігнорувати його, якщо в якості бази оподаткування в стандарті визначена ринкова вартість, не можна. Цей факт слід визнати як певний недолік стандарту.

Для того щоб усунути цей недолік, в роз’ясненні Міністерства економічного розвитку РФ [3] зазначено буквально наступне: «… положеннями ФСТ №4, а також положеннями інших нормативно-правових актів РФ у сфері оціночної діяльності обов’язок оцінювача в частині визначення найбільш ефективного використання об’єктів оцінки при визначенні кадастрової вартості не встановлена». Дане роз’яснення, по суті, говорить про те, що для цілей оподаткування при визначенні ринкової вартості оцінювач не повинен виконувати аналіз найбільш ефективного використання об’єкта нерухомості. Однак далі в цьому ж листі читаємо: «Разом з тим, відповідно до п. 2.7.1. Методичних вказівок з державної кадастрової оцінці земель населених пунктів, затверджених наказом Мінекономрозвитку Росії від 15 лютого 2007 року № 39, визначено, що розрахунок кадастрової вартості земельних ділянок здійснюється для кожного з видів дозволеного використання. За результатами розрахунків встановлюється кадастрова вартість земельної ділянки, для якого вказане значення найбільше». Іншими словами, замість аналізу найбільш ефективного використання рекомендується в якості кадастрової вартості брати найбільше з отриманих значень.

У нашій країні спроба вирішити проблему аналізу найбільш ефективного використання в рамках масової оцінки вперше була зроблена в Санкт-Петербурзі при створенні методики розрахунку орендної плати [4] за об’єкти нежилого фонду, що належать місту, і здаються представникам малого бізнесу. У відповідності з цією методикою орендна плата для кожного об’єкта нежитлового фонду (як правило, це були вбудовані приміщення) розраховувалась за трьома математичним моделям (з торговельного, офісного та промислово-складського використання), а в якості підсумкового результату вибиралася максимальна з трьох орендних ставок. При цьому враховувалися всі обмеження щодо використання об’єкта нерухомості. Назвати цей розрахунок повномасштабним аналізом найбільш ефективного використання, звичайно, не можна, оскільки доводилося робити багато припущень. Але головне, що дозволяло виконати ці розрахунки, не порушуючи принципи ринкового ціноутворення, це те, що розрахунок орендних ставок в Санкт-Петербурзі ставився до, так званої, дискретної масової оцінки. Такої оцінки об’єктом оцінки є лише частина нерухомості, що розташована в різних місцях міста. І, пропонуючи майно в оренду, місто розумів, що завжди знайдеться орендар, готовий ефективно використовувати це майно і платити за нього відповідну орендну плату.

Кадастрова оцінка нерухомості для цілей оподаткування принципово відрізняється від такої оцінки. Кадастрова оцінка відноситься до так званих суцільним масовим оцінками, коли об’єктом оцінки є абсолютно вся нерухомість, що знаходиться в районі оцінки. Завдання аналізу найбільш ефективного використання при такій оцінці можна віднести до класу некоректно поставлених математичних задач, які, як відомо, без особливих допущень, не мають рішення. Основна проблема, яка виникає при рішенні цієї задачі – ефект взаємозалежності функцій використання сусідніх об’єктів нерухомості, при якому зміна призначення одного об’єкта нерухомості може спричинити за собою зміну призначення сусідніх з ним об’єктів нерухомості. Іншими словами, аналіз найбільш ефективного використання об’єкта нерухомості в оцінюваної суцільний сукупності перетворюється в замкнуте коло, виходу з якого немає. Завдання аналізу найбільш ефективного використання окремого об’єкта нерухомості в межах кадастрової оцінки може бути вирішена тільки шляхом аналізу найбільш ефективного використання всіх об’єктів нерухомості в рамках всієї оцінюваної сукупності об’єктів за умови заздалегідь заданого балансу функцій на території оцінки [5]. Завдання кадастрової оцінки об’єктів нерухомості в цьому випадку перетворюється в задачу містобудівного планування, яка знаходиться поза рамок оціночних технологій.

такого підходу є підхід, при якому в якості бази для оподаткування використовується ринкова вартість при поточному (фактичне) використання об’єкта нерухомості, яку можна визначити наступним чином.
Ринкова вартість об’єкта при поточному використанні – це грошова сума, яку, як вважає оцінщик на дату виконання оцінки, можна обґрунтовано отримати в обмін на об’єкт оцінки в комерційній угоді між готовим купити покупцем і готовим продати продавцем, але за умови збереження функціонального призначення об’єкта нерухомості та об’ємно-планувальних рішень його конструкції.

Алгоритм розрахунку цієї вартості майже не відрізняється від алгоритму розрахунку ринкової вартості, за одним винятком – при її розрахунку не виконується аналіз найбільш ефективного використання та оцінка робиться за умови, що об’єкт нерухомості необмежений час буде використовуватися у відповідності з поточним використанням.

Це припущення робить задачу оцінки ринкової вартості методом масової оцінки математично коректним і, отже, розв’язуваної.

Більш того, використання в якості податкової бази ринкової вартості при поточному використанні має не тільки математичне, але і економічне та юридичне обґрунтування.

З юридичної точки зору, об’єктом кадастрової оцінки є об’єкти нерухомості, що знаходяться на правах власності. Відповідно до ЦК (ст. 209) «власник має право на свій розсуд вчиняти щодо належного йому майна будь-які дії, що не суперечать закону й іншим правовим актам і не порушують права та охоронювані законом інтереси інших осіб, …». Це означає, що маючи у власності об’єкт нерухомості, його власник може використовувати його як завгодно в рамках дозволених містобудівними документами видів використання, і обраний ним вид використання буде законним. Як наслідок цього, напрошується висновок, що податок він повинен платити виходячи з того виду використання, яке він для себе визначив як власник об’єкта нерухомості.

Зауважимо, що інша картина складалася в Санкт-Петербурзі при розрахунку орендних платежів за об’єкти нежилого фонду. Там власником об’єктів нерухомості було місто, і він мав повне право встановлювати орендний платіж по найбільш ефективному використанню його власності.

З точки зору економіки, орієнтація на фактичне використання має своє ринкове обґрунтування. Воно базується на тому, що власник об’єкта нерухомості, придбавши його за власні гроші, зацікавлений якомога швидше окупити свої витрати на придбання об’єкта нерухомості. Це означає, що, аналізуючи ринок, він знайде такий вид використання, який принесе йому максимальний прибуток. Іншими словами, власник, у більшості випадків, сам вирішує проблему найбільш ефективного використання! Допущення про те, що він вирішить заощадити на податку на шкоду доходів, які міг би принести його об’єкт нерухомості при найбільш ефективному використанні, нереалістично.

Наведемо ще один аргумент на користь оподаткування по фактичному використанню. Для цього згадаємо одну з функцій податку взагалі – це регуляторний вплив на негативні явища ринку. В частині, що стосується оподаткування нерухомості, цей вплив можна здійснювати шляхом встановлення різних податкових ставок для різних функцій використання об’єктів нерухомості, пригнічуючи небажані для держави і підтримуючи бажані функції використання об’єктів нерухомості в даному місці і в даний час. Якщо ж встановити в якості бази оподаткування вартість при максимальному використанні, можливість державного регулювання функціями використання нерухомості через оподаткування, зводиться до нуля, т. к. варіювати нічим.

Нарешті, справляння податку на майно виходячи з передбачуваного, а не фактичного, використання було б аналогічно конструкції оподаткування не фактично отримані, а передбачуваних доходів (прибутку) податком на доходи (прибуток).

Отже, для цілей оподаткування необхідно орієнтуватися на фактичне використання об’єкта нерухомості при розрахунку його вартості методом масової оцінки.

Зауважимо, що наслідком цього припущення є також те, що предметом індивідуальної оцінки при оскарженні результатів кадастрової оцінки також повинна бути ринкова вартість при поточному використанні.

Кінцева мета оцінки для оподаткування – визначення кадастрової вартості об’єкта на базі його ринкової вартості. Це означає, що при відсутності похибки вимірювання останньої кадастрова вартість могла б бути прирівняна до ринкової вартості. На практиці ринкова вартість може бути визначена методами масової оцінки з кінцевою точністю – завжди існує ймовірність помилки її вимірювання. При цьому наслідки помилок в бік зменшення і в бік збільшення вартості виявляються різними. При недооцінці ринкової вартості занижується податкова база при переоцінці – будуть незадоволені платники податків з усіма витікаючими звідси наслідками: апеляції, суди і т. д. З урахуванням необхідності прямих бюджетних витрат на супровід таких апеляцій (рецензування звітів про оцінку ринкової вартості незалежних оцінювачів, оплата послуг юристів, судові витрати) ризики їх виникнення повинні бути мінімальними. Ці ризики можна істотно знизити, якщо зробити кадастрову вартість менше ринкової шляхом множення першою на якийсь понижуючий податковий коефіцієнт, що розраховується, наприклад, виходячи з точності оцінки. У цьому випадку ймовірність того, що ринкова вартість, отримана методом індивідуальної оцінки, буде вище, ніж кадастрова вартість, досить велика. Це дозволить істотно зменшити число звернень про оскарження кадастрової вартості. А недобір по податку можна компенсувати зміною податкової ставки.

Сьогодні законодавство пішло по іншому шляху. В документі, який називається «Типові вимоги до порядку створення та роботи комісії по розгляду спорів про результати визначення кадастрової вартості» , сказано, що «В разі якщо заява про перегляд кадастрової вартості подана з підстави встановлення щодо об’єкта нерухомості його ринкової вартості, яка відрізняється не більше ніж на тридцять відсотків, комісія приймає рішення про визначення кадастрової вартості об’єкта нерухомості в розмірі його ринкової вартості». Це означає, що платнику податків дається законне право зменшити податкову базу, а отже і податок, на 30 відсотків. Вважаю, що спокуса скористатися цим правом з’явиться у багатьох платників податків, особливо власників найбільших об’єктів нерухомості, кадастрова вартість яких складає мільярди рублів.

Єдиний чи не єдиний податок на нерухомість

Сьогоднішня практика створення системи оподаткування нерухомості в нашій країні виявила ще одну досить складну проблему, пов’язану з інформаційним забезпеченням процесу кадастрової оцінки.

За стандартами оцінки Замовник повинен забезпечити оцінювача інформацією про об’єкт оцінки. Зрозуміло, що структура і обсяг цієї інформації залежить від того, що ж треба оцінювати. Якщо ми говоримо про єдиний податок на нерухомість, то об’єктом оцінки повинен бути об’єкт нерухомості в класичному розумінні цього словосполучення, тобто ділянка землі і все, що на ньому невіддільне розташоване. Це означає, що для цілей оцінки замовник повинен представити інформацію про земельну ділянку та його поліпшення. Під поліпшеннями, для стоты, будемо розуміти все нерозривно пов’язані з земельною ділянкою об’єкти капітального будівництва.

На жаль, у нас в країні склалося таке інформаційне наповнення кадастру об’єктів нерухомості, що в ньому відсутня достатньо велику кількість необхідних для ідентифікації технічних характеристик об’єктів нерухомості. Крім того, існуючі інформаційні бази по ділянках землі і ОКС роз’єднані. Іншими словами, відсутня можливість об’єднати інформацію про землі та її поліпшень у складі єдиного об’єкта нерухомості. Це означає, що єдиний об’єкт нерухомості (земля+ОКС) поки не може бути об’єктом оцінки.

В цих умовах можливо два варіанти рішення проблеми: відмовитися від кадастрової оцінки до повно-цінного формування єдиного об’єкта нерухомості або вибрати в якості об’єктів оподаткування землю і ОКС окремо.

Розглянемо в чому відмінність цих альтернатив з точки зору оцінки.

Якщо об’єктом оцінки є єдиний об’єкт нерухомості, то для оцінки може бути використаний весь арсенал оціночної технології, і при цьому ступінь наближення до ринкової вартості може бути досить високою, оскільки повною мірою може бути врахована ринкова інформація про об’єкти нерухомості.

Якщо об’єктами оцінки є земля і ОКС окремо, то завдання кадастрової оцінки нерухомості розпадається на дві: оцінка землі та оцінка ОКС. Якщо з оцінкою землі все більш-менш зрозуміло – її можна не робити, оскільки можна використовувати раніше отримані відкориговані на час результати, то кадастрову оцінку ОКС потрібно робити. Для цього може бути використаний вкрай вузький арсенал методів оцінки: витратний метод розрахунку вартості ОКС і, може бути, метод виділення.

Метод виділення заснований на визначенні вартості поліпшень шляхом вирахування із загальної ринкової вартості об’єкта нерухомості ринкової вартості землі. Проблема використання цього методу ускладнюється тим, що база ОКС не містить інформації про землі, але навіть при її наявності при використанні методу залишку необхідно виконувати аналіз найбільш ефективного використання забудованої і незастроенного земельної ділянки, що, як було зазначено, у рамках масової оцінки для існуючої версії стандарту кадастрової оцінки є нерозв’язним завданням.

Отже, для кадастрової оцінки ОКС найбільш прийнятним варіантом залишається варіант оцінки ОКС з використанням витратного підходу. При використанні витратного підходу ми оцінюємо ділянку землі і додаємо до одержуваної вартості залишкову вартість ОКС. Це означає, що кадастрова оцінка нерухомості буде заснована на єдиному з відомих підходів до оцінки вартості – витратному підході.

Проаналізуємо переваги та недоліки такого підходу.

Головною перевагою такого підходу є те, що немає необхідності заново вибудовувати систему кадастрової оцінки землі, оскільки ця система, погано чи добре, але вже збудована. У всякому разі, інформація про кадастрової вартості землі у нас є. Іншою перевагою цієї системи є те, що ОКС як окремий об’єкт оцінки не є об’єктом нерухомості і, отже, не вимагає аналізу найбільш ефективного використання.

Іншою перевагою цього підходу є те, що у Росії є всі необхідні умови для кор-ректной оцінки залишкової вартості ОКС. Багато десятиліть в нашій країні в органах технічної інвентаризації щодо практично всіх об’єктів нерухомості розраховувалася інвентаризаційна вартість. Відомо, що сьогодні ця вартість далека від залишкової вартості ОКС. У Петербурзі за деякими типами об’єктів нерухомості вона на порядок нижче реальної залишкової вартості. Однак важливо, що у формулу розрахунку цієї вартості входять практично всі дані, необхідні для розрахунку актуальною залишкової вартості ОКС, і які, що теж важливо, є в органах технічної інвентаризації. Отже, для коректного розрахунку залишкової вартості ОКС необхідно змінити структуру моделі розрахунку інвентаризаційної вартості, наблизивши її до структури розрахунку залишкової вартості витрат на відтворення або заміщення за вирахуванням накопиченого зносу.

Недоліком такого підходу є те, що при використанні витратного підходу в повний зріст постає проблема оцінки накопиченого зносу ОКС, який складається з фізичного, функціонального та економічного старіння. Якщо перший (фізичний) сяк-так можна порахувати, від другого можна відмовитися, то економічний треба вимірювати, т. к. для багатьох регіонів Росії характерний ринок нерухомості покупця, при якому ціни купівлі нерухомості значно нижче витрат на її створення. Для оцінки цього зносу в рамках технології масової оцінки необхідно дослідження місцевого ринку нерухомості. Цей аналіз дозволить виявити характерні для місцевого ринку залежності між економічним зносом та економікою регіону оцінки. Одним з таких параметрів може бути, наприклад, рівень доходів населення.

Отже, розрахувавши залишкову вартість ОКС, і додавши до неї вартість земельної ділянки, визначивши його площа, наприклад, по обрізу фундаменту, можна отримати вартість єдиного об’єкта нерухомості. Логіка підказує, що такий підхід дозволить отримати кадастрову вартість нерухомості Росії, точність і достовірність якої буде не гірше точності і достовірності виконуваних сьогодні оцінок кадастрової вартості нерухомості.

Державні або приватні оцінювачі

Питання про те, хто повинен виконувати оцінку кадастрової вартості належить до системних питань ка-дастровой оцінки. Те, що ці справою повинні займатися професіонали, сумнівів немає. Мова йде про те, який правовий статус повинні мати ці оцінювачі – приватний чи державний.

Мені здається, що державну кадастрову оцінку повинні виконувати державні кадастрові оцінювачі. Мені скажуть, що державна оцінка землі в Росії по тому, як вона була виконана, мала багато нарікань. Це дійсно так. Але мені видається, що погана не сама ідея державної оцінки, а погана реалізація цієї ідеї. По-перше, державна оцінка всієї землі в Росії була виконана з Центру, на основі централізованої системи кадастрової оцінки землі. Порушено головний принцип – оцінювати повинен той, кому безпосередньо потрібні результати цієї оцінки. Результати оцінки потрібні суб’єктів РФ і муніципалітетів, а оцінку виконувало Федеральна установа. По-друге, методологія оскарження результатів кадастрової оцінки була невірною. Оскаржувати можна було не результат, а вхідні дані в модель оцінки. Це означає, що виконавець не ніс ніякої відповідальності за результат оцінки, а платник податків не міг його заперечити.

Зараз ситуація на законодавчому рівні змінилася на користь децентралізації процесу кадастрової оцінки. У Росії з 2013 року прийнята за основу децентралізована система оподаткування, коли замовником будуть місцеві органи влади. А в якості предмета оскарження будуть не тільки вихідні дані, але і підсумковий результат оцінки кадастрової вартості.

Кадастрова оцінка відноситься до високотехнологічних видів діяльності, які передбачають безперервний і, головне, тривалий технологічний процес моніторингу ринкових цін, спадкоємність, актуалізацію та постійне вдосконалення моделей кадастрової оцінки. Зараз оцінювач для оцінки кадастрової вартості нерухомості обирається за конкурсом на один рік. Організації, обраної за конкурсом на один рік, на мій погляд, складно за відведений час забезпечити високу якість кадастрової оцінки.

Не менш важливим є питання про перевірку якості звітів про кадастрової оцінки. Зараз ця робота покладена на СРО оцінювачів, фахівці якої виконують кадастрову оцінку, та комісії з оскарження результатів кадастрової оцінки. Думається, що це далеко не кращий варіант, оскільки СРО оцінювачів зобов’язана здійснювати захист прав і законних інтересів її членів, її компенсаційний фонд може постраждати, якщо звіт про оцінку вартості буде визнано недостовірним. У зв’язку з цим, вважати, що СРО є об’єктивним і неаффилированным контролем якості звітів, напевно, не можна.

У відповідності зі ст. 24.19 Федерального закону від 29.07.1998 N 135-ФЗ »Про оціночної діяльності в Російській Федерації» (в ред. Федерального закону від 22.07.2010 N 167-ФЗ «ПРО внесенні змін у Федеральний закон »Про оціночної діяльності в Російській Федерації» і окремі законодавчі акти Російської Федерації» (далі – Федеральний закон N 167-ФЗ) передбачена можливість оскарження правовласником або іншими зацікавленими особами результатів кадастрової оцінки нерухомості.

Зараз повсюдно на рівні суб’єктів федерації створюються такі комісії. Однак, на мій погляд, процедура роботи цих комісій опрацьована не до кінця. Наприклад, за положенням, до складу комісії повинен входити представник СРО оцінювачів, які виконали кадастрову оцінку, а також представник Національної Ради з питань оціночної діяльності, який теж є оцінювачем і представляє якусь СРО оцінювачів. Якщо обидва представника з одного СРО, то говорити про абсолютної незалежності роботи комісії, напевно, досить складно.

Логіка підказує, що найбільш дієвою може бути реальна конкурентна система, в якій Замовник має своїх оцінювачів, а споживач – своїх, інтереси яких не перетинаються. Це означає, що державну кадастрову оцінку повинні виконувати «державні оцінювачі», а оскаржувати їх оцінки – приватні оцінювачі за замовленням платників податків. Саме така система (система зі зворотним зв’язком), на мій погляд, здатна забезпечити високу якість кадастрової оцінки Росії.

Висновок

Для Росії в якості об’єкта оподаткування у майбутньому доцільно визначити земельну ділянку, т. к. податок на об’єкти капітального будівництва, що перебувають на землі, будуть ускладнювати забудову поселень, що для нашої країни не можна визнати перспективним.

Дослідження показують, що формат ринкової вартості об’єкта нерухомості, що враховує його найбільш ефективне використання для цілей суцільний масової оцінки для оподаткування неприйнятний. Предметом оцінки для оподаткування повинна бути ринкова вартість нерухомості при її поточному використанні. Така концепція оподаткування передбачає, що в результаті природної конкуренції видів використання на кожному об’єкті нерухомості буде реалізована найкраща функція, що дає найвищу вартість об’єкту.

Використання об’єкта капітального будівництва в якості об’єкта оподаткування має свої переваги і недоліки. Найбільш прийнятним методом оцінки в цьому випадку є витратний підхід. При його використанні однієї з основних проблем є проблема оцінки економічного зносу, для вирішення якої необхідно економічне дослідження місцевого ринку нерухомості.

Оцінку залишкової вартості об’єктів капітального будівництва можна виконати шляхом використання модернізованої формули розрахунку інвентаризаційної вартості.

Практика показує, що найбільш дієвою може бути реальна конкурентна система, в якій Замовник має своїх оцінювачів, а споживач – своїх. Це означає, що державну кадастрову оцінку повинні виконувати державні оцінювачі, а оскаржувати їх оцінки – приватні оцінювачі за замовленням платників податків. Саме така система (система зі зворотним зв’язком) здатна забезпечити високу якість кадастрової оцінки Росії.

Використані джерела:

1. Грибовський С. В. Пропозиції по створенню методики оцінки нерухомості для цілей оподаткування. М.: Майнові відносини в Російській Федерації, №4, 2009
2. Федеральний стандарт оцінки «Визначення кадастрової вартості (ФСТ № 4)», затверджений наказом Мінекономрозвитку Росії від 22 жовтня 2010 р. №508
3. Лист Мінекономрозвитку РФ №Д 06-2074 від 26.05.2011 р.
4. Методика розрахунку орендної плати за нежитлові приміщення, орендодавцем яких є Санкт-Петербург. Закон Санкт-Петербурга від 18.09.1997 р. № 149-51.
5. Грибовський С. В., Соколов Б. В. Завдання найкращого і найбільш ефективного використання об’єктів нерухомості при масовій оцінці. М.: Питання оцінки, 1999, № 1