Про причини появи в Києві численних довгобудів та перспективи пайовиків, які вклали в них гроші…

Які основні афери або випадки банального невиконання забудовниками своїх зобов’язань перед пайовиками спостерігалися в останні роки на столичному ринку первинної нерухомості?

В. К. Справжня гучна афера, тобто кримінально каране діяння, була тільки одна — це сумнозвісна справа «Еліта-центру», за яким вже винесено судовий вирок. Інші випадки, коли приватні інвестори постраждали від забудовників, яким довірили свої гроші, пояснюються зовсім не злим умислом останніх. Просто багато девелопери вели непродуману політику, яка й призвела до заморожування об’єктів.

З яких причин такі компанії не кримінально переслідуються, адже від їхніх дій страждають люди, які вклали гроші в поліпшення житлових умов?

В. К. Пропозицію стати «покупцем квартир у будинку на стадії будівництва» не більш ніж рекламний слоган. Насправді приватні інвестори поділяють усі ризики з компанією-забудовником, і, коли в останній складається несприятлива бізнес-ситуація, страждають всі рівні. Пайовики аж до моменту введення будинку в експлуатацію — це не покупці, а партнери девелопера з усіма витікаючими наслідками. В докризовий період, коли ціни росли як на дріжджах, багато вкладали, перепродували, тобто активно намагалися заробити на нерухомості, але абсолютно не звертали уваги на репутацію продавця. Ніхто не враховував, що реалізація проектів в секторі житлової нерухомості є досить специфічним видом бізнесу: у більшості випадків земля у забудовника орендована, а гроші на реалізацію проектів взяті в борг у банках або у потенційних власників квартир.

Але ж і за таких умов багато компанії стабільно вводили об’єкти в експлуатацію…

В. К. Такі компанії мали великий досвід, висококваліфікований менеджмент і, що найважливіше, — власні фінансові ресурси або доступ до іноземних грошей, які можна отримати під невеликі відсотки. До того ж у них завжди була продумана політика залучення інвестицій від фізичних осіб. Ті ж, хто згодом зазнали повного фіаско, сподівалися, що економіка завжди буде стрімко зростати, а ажіотажний попит на нерухомість стане вічним. Фактично такі девелопери будували фінансові піраміди: зібрані з пайовиків на одному зі своїх об’єктів гроші витрачали на покупку ділянок, розроблення проектної документації для таких будівництв. Коли в 2008 році вибухнула криза, виявилося, що коштів на введення в експлуатацію вже сплачених пайовиками об’єктів немає. Багато компанії, сподіваючись на майбутні заробітки, ще й понабирали банківських кредитів під великі відсотки, і зараз їм добудовувати розпочаті об’єкти просто економічно неможливо.

Чому неможливо?

В. К. Бо склалася ситуація, коли вони мають більше, ніж зможуть отримати в разі продажу житла. Стандартна для таких компаній ситуація наступна: забудовник реалізував серед приватних інвесторів близько 50% квартир в майбутньому будинку, ще якусь істотну суму взяв у банку під 20-25% річних, що за чотири-п’ять років подвоює суму боргу. Побудував якусь кількість поверхів і зупинив цей процес із-за кризи. Тепер девелопер повинен приватним інвесторам і банку з урахуванням відсотків і штрафних санкцій, припустимо, $100 млн, на добудову йому необхідно $50 млн. А якщо він добудує об’єкт і продасть решту квартири, то отримає $70 млн. Чистий збиток становить $80 млн, і у девелопера просто немає коштів на його покриття.

Скільки, за вашими оцінками, зараз заморожених об’єктів на столичному ринку новобудов?

В. К. Близько 30% — це приблизно 50 проектів на різній стадії готовності. Правда, на реалізацію багатьох з них не встигли залучити гроші приватних інвесторів.

Компанія «НЕСТ» також мала в своєму активі заморожений будинок. Яка його доля?

В. К. Ми не зупиняли ні один зі своїх проектів. Просто ми змушені були на комплексах «Смарагдовий» та «Покровський посад» відразу після кризи 2008 року скоротити обсяги виконуваних робіт до мінімуму. Наша компанія тоді реалізовувала три житлових проекту. Але після того, як продажі на ринку впали до нуля, а банківське кредитування було згорнуто, розвивати їх одночасно не представлялося можливим. Топ-менеджмент компанії прийняв рішення добудовувати комплекси по черзі, залежно від ступеня будівельної готовності. Таким чином, наш проект «Покровський посад» виявився наприкінці так званої ланцюжка і, незважаючи на те, що плановий термін здачі об’єкта в експлуатацію підписана 2009 роком, активні роботи на ньому були відновлені тільки на початку вересня цього року. Причому після кризи ми вже ввели в експлуатацію два великих житлових об’єкта: «Пори року» і «Смарагдовий», завдяки чому тепер є всі підстави стверджувати, що «Покровський посад» буде зведено дуже швидко. Свої юридичні зобов’язання перед інвесторами ми не порушимо: в цільові облігації, за якими залучалися інвестиції, строк погашення датований 2013 роком — до цього часу комплекс буде повністю зданий.

Пайовики «Покровського посаду» відстоюють свої права?

В. К. До кризи була продана половина квартир в майбутньому комплексі, а це чимала цифра. Інвестори створили громадську організацію і писали заяви в ОБЕП, прокуратуру, ДКЦПФР. Ми пережили численні перевірки з боку цих структур, але завжди готові були показати, куди пішли гроші і їх цільове використання.

Будуть розморожені інші столичні об’єкти? Як їх інвестори можуть прояснити для себе ситуацію?

В. К. Я думаю, поновлення будівництва і введення в експлуатацію очікує не більше 50% заморожених зараз об’єктів. Для того ж, щоб прояснити ситуацію зі своїм будинком і знайти вихід з безвиході, що склалася, приватні інвестори повинні, як це вже робиться, створювати громадські організації, заручатися підтримкою юридичних, консалтингових компаній. Таким чином можна дізнатися, чи був даний випадок кримінальним злочином або ж це наслідок несприятливої бізнес-ситуації. А потім чи порушувати кримінальну справу і шукати викрадене, або ж спробувати домовитися з забудовником про шляхи вирішення проблеми. Кожен конкретний випадок повинен бути оцінений, розглянуте і вирішене в індивідуальному порядку. Так, в якійсь ситуації можна реанімувати забудовника і залучити банківський кредит, в іншій — приватним інвесторам має сенс об’єднуватися і добудовувати об’єкт самим або ж відсуджувати у замовника будівництва майно, якщо у нього є активи, які можна реалізувати, а отримані кошти відправити на добудову будинку.

ТОП-10 столичних довгобудів

Об’єкт

Рік початку

Забудовник

будівництва

ЖК «Дніпровські вежі», просп. Генерала Ватутіна, 9

1999

ГУ внутрішніх військ МВСУ

ЖК «Воздвиженка», урочище Гончарі-Кожум’яки

2001

Трест «Київміськбуд-1» ім. Загороднього

Будинок, вул. Нагорна, 18/16

2003

«СпецБудРесурс»

Будинок, вул. Ірпінська, 69-б

2003

Екобуд

ЖК «Перлина Кадетського Гаю», вул. Ернста

2004

«Альфа-сервіс»

Будинки, вул. Лаврухіна, 4, 8, 11, 12

2004

Деснянська РДА

Будинок, вул. Сім’ї Сосніних, 4-а

2004

«Київвисотбуд»

і ТОВ «Агробудпереробка»

Будинок, вул. Старонаводницька, 4-д

2004

«Київвисотбуд»

і ТОВ «Агробудпереробка»

Будинок, вул. Незалежності, 208

2004

Раніше — Кредитна спілка «Добробут»,

зараз — «Перспективабуд»/

«Житлобуд-Інвест»/Трест «Київміськбуд-6»

ЖК «Приозерний», вул. Здолбунівська, 13

2005

«Градострой»

За даними компанії Socmart