Потрібні послуги ріелтора при купівлі квартири?

«Главред» з’ясовував, чим ризикують українці, купуючи житло через ріелтора, а ніж –вирішили обійтися в цьому питанні без допомоги агентств нерухомості.

Микола і Поліна Коваленко в минулому році купили «двушку» в районі Куренівки за 63 тисячі доларів. Послуги брокера їм обійшлися в 3% від суми. «Ми віддали майже 2 тисячі доларів агенту. Але за що? За те, що вона сходила з нами на перегляд декількох квартир і підготувала нам документи, які ми ще раз самостійно перевіряли у знайомих юристів?» – обурюється Наталія. Найприкріше, що саме завдяки знайомому юристу сім’я Коваленків до цього утрималася від покупки однієї квартири на Оболоні. Знайомий з’ясував, що виставляється на продаж житлоплощі була прописана жінка з маленькою дитиною. Примітно, що співробітники ріелторської контори, до речі, досить відомої в Києві, цього виявити не змогли.

Бути чи не бути?

Українці все частіше замислюються про покупку квартири самостійно, минаючи посередників. Це дешевше і не так клопітно, як здається. «По-перше, ти економиш на агентських, це 3-5% від вартості квартири. По-друге, ти виходиш на кінцевого продавця, який зацікавлений продати квартиру швидко і без клопоту. Тому він не робить націнку, яку люблять робити агенти», – говорить Марина Пилипчук, недавно купила трехкомнатнуюю квартиру в Києві. Правда, їй пощастило. Цю квартиру вона купила у своєї колеги. Природно, що в таких випадках ризик стати жертвою квартирної афери у неї був мінімальний.

Вийти самостійно на господаря квартири, та ще й перевірити її «історію» – ці завдання деколи здаються пересічним громадянам нерозв’язними. «У кризу збільшилася кількість квартирних шахраїв. Наше агентство, наприклад, за минулий рік призупинило п’ять угод купівлі-продажу квартири. Виникли сумніви в справжності документів», – каже Іван Єфименко, брокер. За його словами, набагато надійніше звернутися до досвідчених фахівців і агентствам нерухомості з ім’ям. «Уявляєте, скільки людей треба обдзвонити, скільки інформації в мережі перелопатити, щоб вийти безпосередньо на господаря квартири?! На це можуть піти місяці. До того ж, квартира може виявитися не такою гарною, як розповідає господар, і не в такому гарному місці. Брокер про такі нюанси попередить заздалегідь, так як він не хоче втрачати клієнта», – пояснює Єфименко.

Ризикнемо з ним не повністю погодитися. Наприклад, автор цих рядків зверталася до брокерів з проханням підібрати однокімнатну квартиру з ремонтом біля метро. І тут довелося зіткнутися з безліччю хитрощів. Зокрема, на перегляд квартир брокери завжди намагалися мене підвезти на машині, щоб у мене не було можливості оцінити відстань між станцією метро і будинком, в якому виставляється об’єкт на продаж. Як потім з’ясовувалося, поняття «біля метро» означало приблизно чотири-п’ять зупинок на маршруті.

Поняття «ремонт» виявилося ще більш розпливчастим. Наприклад, легка «косметика» 2008 року підносилася як якісний ремонт, а китайські крани у ванній кімнаті виявлялися тієї самої «новою сантехнікою». Але найприкрішим було те, що в кожному випадку мене намагалися переконати, що за такі гроші кращого я не знайду. І буквально відразу ж вимагали завдаток. Піддаючись атаці двох-трьох професійних брокерів, які розігрують справжній спектакль про вислизає з рук пречудовий квартирі, утриматися від непродуманого кроку може далеко не кожен. Власне кажучи, на це і робиться ставка.

Власний розрахунок

Історій, коли люди купували квартири без агентів нерухомості і виявлялися жертвами аферистів, так само багато, як і тих ситуацій, коли квартири покупцям допомагали підібрати ріелтори. Ризик, на жаль, є в обох випадках. Правда, деякі агентства нерухомості все ж несуть відповідальність перед покупцями. «Я дала вказівку перевірити дану квартиру. Але мої підлеглі забули це зробити. Потім з’ясувалося, що історія квартири «нечиста», але завдаток – 12 тисяч доларів – клієнт вже виплатив, і повертати його власник квартири не збирався. Моя начальниця прийняла рішення розділити цю суму на весь мій відділ, ми всі скинулися по 3 тисячі доларів і повернули гроші клієнтові», – розповідає Олена, провідний спеціаліст одного великого агентства нерухомості. Іншими словами, щоб повернути гроші і зберегти репутацію, на співробітників агентства начальство наклало штраф. Але такі випадки поодинокі. У більшості аналогічних історій максимум, на що ви можете розраховувати, – це співчуття брокера.

«Я давно і багато пишу про нерухомість. І саме тому я буду купувати квартиру у господарів. Повішу оголошення в соцмережах, на тематичних форумах, в газетах, буду сама дзвонити і шукати. Я не розумію, за що платити ріелторам. Адже їх єдина перевага в тому, що у них є оновлювана база надійшли в продаж квартир. Але доступ до такої бази не повинен обчислюватися тисячами доларів», – вважає Дарина, журналіст. За її словами, вийти на господаря найскладніше, а от оформити всі інші документи і перевірити квартиру можна самостійно.

Где самостоятельно можно собрать данные о приобретаемой квартире

«Відмовившись від послуг агентів з нерухомості, все одно доведеться витратитися на юридичну допомогу у підготовці договорів та аналізу документів (до 1% від ціни житла). Крім цього потрібно буде перевірити історію квартири. До речі, цей пункт я рекомендую виконувати самостійно, навіть якщо ви купуєте квартиру через агентство, так знижується ризик бути втягнутим в аферу», – говорить Максим Піддубний, юрист.

За його словами, перше, що потрібно вимагати у господаря квартири до сплати завдатку: оригінали документів, які підтверджують, що нерухомість належить саме йому (свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, міни, технічний паспорт тощо). Справа в тому, що деякі шахраї примудряються отримати аванси одночасно від декількох довірливих покупців, попередньо не надавши жодного документа на нерухомість. «Однак, ознайомившись з правовстановлюючими документами, розлучатися з завдатком рано. Папери теж можна підробити і дуже якісно», – застерігає Піддубний.

Юрист рекомендує особисто пройтися по всіх організацій, що видають документи на квартиру, поговорити з мешканцями будинку, сусідами, консьєржами, охоронцями… Дуже часто саме ці люди володіють повною інформацією про попередніх власників і про те, який шлейф історій тягнеться за цією квартирою. Наприклад, в Україні немає єдиного реєстру судових проваджень, тому дізнатися, тягнуться за квартирою судові справи, можна тільки в ході особистої бесіди. Також в ході спілкування можна зібрати інформацію про сусідів, термосвойствах вдома, коли в останній раз ЖЕК ремонтував дах, немає вогкості в квартирах та інших дуже важливих речах, які безпосередньо впливають на рівень комфорту вашої, можливо, нової квартири.