Попередній договір — вивірена заміна завдатку

Тисячі сторінок журналів та інтернет-сайтів з оголошеннями про продаж житла. Кілька місяців безперервних переглядів. І ось ви стоїте в квартирі і розумієте — от він будинок мрії. До укладення договору про купівлю-продаж має пройти деякий час. Тому, щоб не втратити бажані квадратні метри, ви даєте продавцю завдаток, оформляючи відповідний договір. Дуже часто на цьому етапі виникає плутанина.

Адже, за звичкою, багато ріелтори називають завдатком кошти, внесені згідно з підписаним попереднім договором. З юридичної точки зору ця сума є завдатком. Крім того, договір застави взагалі не варто використовувати в підтвердження намірів провести транзакцію. І на це потрібно звернути особливу увагу при укладенні договору.

Видання «Світ Квартир» вирішило розібратися, як не нажити проблем, роблячи передоплату за нове житло.

Наявність завдатку спрощує життя всім сторонам. Продавець отримує гарантію, що угода відбудеться, а покупець «бронює» за собою обрану квартиру і страхується від можливого підвищення її вартості. Якщо ж угода зривається з вини покупця, то завдаток залишається у продавця. У разі якщо підписувати договір купівлі-продажу власник житла відмовляється, він зобов’язаний повернути отримані гроші, а також сплатити компенсацію, рівну розміру завдатку.

Поза правового поля

Однак, як тільки справа доходить до суду, з’являються «підводні камені». Адже в ході судового розгляду з’ясовується, що насправді ніхто нікому нічого не повинен. Це пов’язано зі специфікою українського законодавства.

За словами адвоката АФ «Грамацький і Партнери» Олександра Коваля, відповідно до ч. 1 ст. 570 Цивільного кодексу України завдатком є передана грошова сума або рухоме майно в рахунок підтвердження та забезпечення виконання боржником (покупцем) на користь кредитора (продавця) договірного грошового зобов’язання. Особливість завдатку полягає в тому, що він може забезпечувати лише грошове зобов’язання, яке виникло у боржника згідно з договором, укладеним з кредитором. При купівлі-продажу нерухомого майна грошове зобов’язання виникає тільки за укладеним договором купівлі-продажу такого майна. Тобто, договір застави не може бути підписаний без угоди про купівлю-продаж.

За словами адвоката, старшого юриста ЮФ «Василь Кісіль і Партнери» Володимира Ігоніна, до укладення договору купівлі-продажу сплачені покупцем транспортні засоби не розглядаються як завдаток з притаманними йому правовими наслідками. Тому підлягають поверненню незалежно від того, з чиєї вини продаж не відбувся. Продавець не має правових підстав залишити собі отримані гроші. Покупець, у свою чергу, не вправі вимагати повернення йому коштів у подвійному розмірі.

«Практика укладення попередніх договорів купівлі-продажу, за яким покупець сплачує продавцю певну суму, широко поширена. Іноді сторони вважають і навіть називають в договорі цю суму завдатком, розраховуючи на відповідні наслідки у разі не підписання основного договору. Але суди, в основному, дотримуються позиції, що завдаток не може забезпечувати виконання попереднього договору, в тому числі і нотаріально засвідченою. В описаній вище ситуації отримана продавцем сума розглядається як аванс і, у випадку, якщо основний договір укладений не був, має бути повернута покупцю в тому ж розмірі, в якому він її оплатив», — зазначив адвокат.

На думку Володимира Ігоніна, завдаток в тому вигляді, в якому його визначає українське цивільне законодавство, не дозволяє повною мірою задовольнити актуальні потреби учасників ринку нерухомості. Для порівняння: у США покупець може заблокувати через суд продаж власником нерухомості іншому покупцеві всупереч досягнутій домовленості. Незважаючи на це, завдаток широко використовується в Україні. Це свідчить про те, що в даному випадку правовий звичай (звичай ділового обороту) має більший вплив на конкретні правовідносини, ніж норми права.

Законна альтернатива

Українське законодавство пропонує вихід з цієї ситуації. Намір укласти договір купівлі-продажу може бути оформлено у вигляді попереднього договору. Цей документ не виступає гарантом укладення угоди. Однак, у разі його зриву, може допомогти відшкодувати збитки, завдані необгрунтованим ухилянням від підписання.

Як правило, при укладенні таких угод прописують вже традиційну норму. Покупець вносить «гарантійну суму» або «забезпечувальні засоби» (норми не прописують чіткого назви). Гроші залишаються у продавця при відмові покупця підписувати договір купівлі-продажу. Або ж власник нерухомості платить подвійну суму, якщо приймає рішення не проводити транзакцію. Проте ці умови не встановлені законодавством, тому можуть бути змінені за угодою сторін, що прописано у ч. 2 ст. 546 Цивільного кодексу.

В договорі, зазначає Володимир Ігонін, повинні бути вказані всі можливі збитки сторін, конкретна сума збитків або чіткий механізм визначення їх розміру та порядок підтвердження, строк і порядок оплати витрат винною стороною. Це значно спростить узгодження суми відшкодування в майбутньому. Також повинні бути прописані підстави, які можуть вважатися істотними для відмови від підписання договору купівлі-продажу.

Володимир Ігонін також зазначає, що саме по собі право вимоги відшкодування не гарантує фактичного отримання грошей. У разі відмови іншої сторони сплатити гроші добровільно доведеться звертатися до суду. Найчастіше це не виправдано економічно. Щоб спростити стягнення забезпечувального платежу, сторони можуть залучити третю сторону — агента, якому довіряють обидві підписанта. Уклавши попередній договір, кожна сторона передасть агенту суму забезпечувального платежу на зберігання на певний, узгоджений сторонами строк. Якщо протягом цього строку основний договір буде укладено, агент передасть всі отримані кошти продавцю.

Навіщо йти до нотаріуса?

Чи є сенс нотаріально завіряти попередній договір? Адже звернення до нотаріуса тягне за собою додаткові витрати. Крім того, на переконання багатьох нотаріусів, прямого законодавчого імперативу щодо необхідності нотаріального засвідчення немає. А якщо справа дійде до суду, то, на практиці, можуть оскаржуватися як нотаріально завірені договору, так і ті, які не пройшли такої процедури. Так само обидва види документів приймаються як доказ у ході судових розглядів.

Експерти переконані: така необхідність існує. За словами юриста юридичної фірми «Лавринович і Партнери» Тетяни Кафти, основна причина, яка змушує сторони звернутися до нотаріуса — це спрощений механізм стягнення суми завдатку у разі порушення однією із сторін умов попереднього договору. Тобто, якщо договір купівлі-продажу не буде укладено з вини однієї зі сторін і при цьому вона відмовиться добровільно повернути суму завдатку», інша сторона може звернутися до нотаріуса для стягнення суми завдатку» шляхом вчинення виконавчого припису. Виданий нотаріусом документ необхідно буде пред’явити в орган державної виконавчої служби з метою примусового стягнення. Якщо попередній договір не був нотаріально посвідчених, «потерпілої» стороні необхідно буде в судовому порядку довести свої вимоги, потім (у разі позитивного рішення суду) отримати виконавчий документ (як правило, виконавчий лист або наказ суду) і лише після цього звертатися до органу державної виконавчої служби з метою примусового виконання рішення суду.

На переконання голови Ріелторської палати України Віктора Несіна, якщо попередній договір нотаріально не посвідчений, то, гіпотетично, за умови переведення спорів до суду, у судді є підстави для визнання його недійсним.

«У цивільному кодексі чорним по білому написано, що попередній договір повинен бути складений у тій же формі, що і основна угода. У нашому випадку — це договір купівлі-продажу. Він посвідчується нотаріально. Відповідно, і попередній договір повинен бути завірений нотаріально. Хоча в моїй практиці було й таке, коли договір визнавався дійсним, але з зауваженням про порушення форми договору. Але це було у випадках, коли сторони не відмовлялися від своїх підписів», — підкреслив Віктор Несін.