Покупка квартири в новобудові: як розпізнати довгобуд

Ті, хто збирається вкласти гроші в первинний ринок нерухомості, задаються питанням, як не купити квартиру в потенційному довгобуді.

ІАП «Столична нерухомість» вирішив розібратися, як відрізнити потенційний довгобуд від «нормальної» новобудови і як можна убезпечити себе, купуючи житло в будинку на стадії будівництва.

Чому будинок перетворюється в довгобуд?

За словами експертів, не завжди довгобуд є результатом діяльності шахраїв, іноді цілком надійні з вигляду компанії можуть стати авторами новобудови, будівництво якої може розтягнутися на довгі роки.

«Забудовникам вигідно затягувати будівництво, оскільки простий збільшує термін отримання прибутку. До того ж весь час, поки будинок не будується необхідно забезпечувати будівельний майданчик, а це додаткові витрати», – говорить Олександр Попов, директор проектної групи «Архиматика».

Серед причин, які можуть спровокувати затягування термінів будівництва, експерт називає непогоджений проект зовнішніх мереж.

«Найчастіше, введення в експлуатацію нерухомості затримується на роки через відсутність затвердженого на робочій стадії проекту зовнішніх мереж об’єкта: електрика, подача води, каналізація тощо», – стверджує архітектор. Недобросовісні забудовники іноді запевняють, що є всі дозвільні документи, але насправді, вони мають тільки ордером на підготовчі роботи (знесення, підготовка рельєфу ділянки, винос мереж з плями забудови тощо), а розробка й узгодження проектної документації ще далекі до завершення. За словами експерта, у багатьох забудовників, будівництво зовнішніх мереж, часто стає останнім етапом, який розтягується на роки. Буває, що будинок побудований, але не підключений до інженерних мереж, так як робоча документація зовнішніх мереж навіть не погоджена, або, можливо, в цьому районі немає необхідних інженерних ресурсів. У такому разі будинок, стадія будівництва якого становить навіть 99%, може стати довгобудом. За словами експертів ринку нерухомості, причиною появи довгобудів також є фінансові проблеми забудовника та/або порушення технологій будівництва.

Як не вкласти гроші в потенційний довгобуд

Існує кілька факторів, враховуючи які можна убезпечити себе від покупки квартири в потенційному довгобуді. Для цього експерти рекомендують у першу чергу купувати квартиру у надійних компаній. Ігор Дикий, головний аналітик відділу рейтингів корпоративної сфери рейтингового агентства «IBI-Rating» для визначення надійності забудовника радить проаналізувати як мінімум такі основні відомості:

  • наявність повного пакету дозвільної документації на конкретний об’єкт;
  • досвід роботи (кількість і площі побудованих об’єктів, своєчасність передачі нерухомості), репутація забудовника та генерального підрядника будівництва;
  • доступ до фінансування (у т. ч. партнерські програми з фінансовими установами);
  • входження забудовника в групу компаній, вірогідність надання підтримки у випадку виникнення такої необхідності.

Юрист Богдан Шаповал додає, що інвесторам також не потрібно нехтувати неофіційною інформацією, яку можна знайти в Інтернеті. Тут можна почитати новини, тематичні форуми, що стосуються новобудов. «Важливим питанням, яке слід підняти інвестору, є правовий режим землі, на якій ведеться будівництво. З цією метою потрібно запитати у забудовника документи на землю, щоб перевірити, коли закінчується термін оренди», – додає він.

Олександр Попов радить: «Купуючи нерухомість на первинному ринку, потрібно перевірити наявність у забудовника дозвільної документації, а також погодженої в установленому порядку робочої документації зовнішніх інженерних мереж».

За словами Петра Сусленского, директора компанії Sun Development надані документи забудовників варто перевірити з юристом, який зможе прокоментувати ризики інвестування в новобудову. «Звертайте увагу, хто є замовником, і кому саме ви віддаєте гроші. Якщо замовник – юридична особа, створене конкретно під цей проект, переконайтеся, що вказується материнська компанія, її дочірні підприємства мають властивості «несподівано» збанкрутувати», – говорить експерт. Всі експерти також сходяться на думці, що перед купівлею квартири на первинному ринку обов’язково варто відвідати будівельний майданчик об’єкта і показати, наскільки активно ведуться будівельні роботи. Процес просування будівництва варто поспостерігати протягом декількох місяців. Незабаром, покупці житла в новобудовах зможуть також застрахувати себе від покупки квартири у довгобуді.

Начальник відділу продажів РК «ParkStone» Дмитро Шостя розповів, що страховий продукт такого роду передбачає два види страхових ризиків і страхового покриття. Перший – затримка введення в експлуатацію до 6-8 місяців в залежності від умов договору. «Фактично будівництво триває, але терміни в’їзду господарів у нові квартири затягуються. Тобто вони продовжують жити на знімних квартирах, несучи непередбачені витрати. Страхова компанія в такому випадку покриває ці витрати», – говорить г-н Шостя. Другий ризик, який покриває страховка – повна «заморозка» будівельного проекту або занадто серйозна затримка введення в експлуатацію – від 8-9 місяців і більше. «У цій ситуації страхова компанія обіцяє повністю повернути інвестору вкладені в будівництво кошти. Однак при цьому права на квартиру переходять страховику, який рано чи пізно поверне собі ці гроші після добудови будинку», – говорить експерт. Дмитро Шостя зазначає, що такого роду страхування – досить недешева послуга. Вартість такого поліса варіюється в межах 2-4% від страхової суми (це може бути або ринкова вартість квартири, або інша сума, яку покупець захоче отримати на руки в разі недобудови будинку). Трохи цифр Як повідомляє прес-служба Міністерства регіонального розвитку і будівництва, житлово-комунального господарства, станом на початок жовтня 2012 року в Україні налічується 656 об’єктів житлового будівництва, які вчасно не ввели в експлуатацію. Доля 208 об’єктів не визначена, і вони віднесені до категорії проблемних. Так, перше місце серед найбільшої кількості недобудов займає Київ. Тут налічується 51 недобудований будинок. Слідом за Києвом йде Одеська область. Тут не добудували 25 будинків. У Хмельницькій області нарахували 19 таких об’єктів, а в Тернопільській – 17.

Які документи слід вимагати від забудовника

За словами опитаних ІАП «Столична нерухомість» експертів, при наявності у забудовника наведених нижче документів, ризик, що об’єкт стане довгобудом мінімальний.

  • Рішення про відведення земельної ділянки
  • Договір оренди землі (строки повинні збігатися, а ще краще якщо він укладений на більш тривалий період, ніж задекларований період будівництва)
  • Техумови на комунікації
  • Експертиза проекту
  • Проект
  • Якщо будинок продається через схему облігацій – проспект емісії цінних паперів (тут же буде і фінансова звітність)
  • Ліцензія на будівельну діяльність
  • Дозвіл на ведення будівельних робіт
  • Проект договору, який укладається з інвестором