Покупка квартири на вторинному ринку: які ризики і «підводні камені» можуть підстерігати покупця?

Покупка квартири на вторинному ринку – зараз це вже не тільки питання ціни. Перш ніж купити квартиру, необхідно дуже ретельно оглянути її…

І тут немає дрібниць. Найнебезпечніше – не пропустити приховані дефекти квартири. Наприклад, плями на шпалерах можуть виявитися не старої протіканням, а грибком, відповідно витрати на усунення дефекту будуть більше в рази, ніж при затопленні. Килим на стіні (якщо квартира розташована в торці будинку) може служити прикрасою житла, а камуфляжем для промерзають стіни. Якщо квартира розташована на останньому поверсі, не завадить поцікавитися станом даху і технічного поверху, якщо він є.

На що ще дивитися покупцеві квартири?

Зверніть увагу на приховані комунікації: електромережі, водогони та опалювальні труби під підлогою, дізнайтеся, що знаходиться за гіпсокартоном і декоративними панелями. Це все красиво, функціонально, і, як правило, обов’язковий атрибут квартир з так званим євроремонтом. Обов’язково вимагайте у попереднього хазяїна розводового схему, схеми електрофаз, вентилів і виведення на електрощит. Без цього ви ніколи не розберетеся в цих хитросплетіннях або вам доведеться знімати панелі. Також з’ясуйте, як поміняти лампи, якщо стоять сучасні світильники, як вони приєднані, яке напруга (220 або 12 вольт), є приховані трансформатори.

Поцікавтеся електрокомунікаціями. Краса розеток і вимикачів може приховувати пошкоджені кабелі. В цьому випадку вам доведеться не просто міняти розетку, а «руйнувати» стіну до найближчої розвідної коробки, міняти кабель, штукатурити шов і переклеювати шпалери.

Зроблені з гіпсокартону стіни хоч і красиві, можуть стати для вас проблемою, якщо ремонт робився давно і абияк. Бог знає, що може бути за ними. Хороші будівельники виводять всі стики проводів, запобіжники, клеми і т. п., наприклад, за декоративні карнизи з тим, щоб потім до цих технічних деталей можна було дістатися.

Поцікавтеся, що під підлоговими покриттями. Якщо це бетонна стяжка підлоги можуть бути холодними, але не піднесуть сюрпризів. Але якщо під ними ДВП, фанера або ще Бог знає що, то все це може відволожитися, прогніть, просісти, почати скрипіти. Особливо це стосується квартир-«утоплених». Стелі і стіни можуть бути відремонтовані, а прикритий покриттям підлога лаги і під ним продовжують гнити.

У старих будинках слід звернути особливу увагу на кути і плінтуси, наявність під ними дір, тріщин, цвілі і інших «принад». Загляньте за і під батареї, під ванну, кути комор. Перевірте працездатність батарей.

Перевірте, чи працюють механізми, відкриваються рами, і на балконах і лоджіях в тому числі. Особливо, якщо квартиру оглядаєте в холодну пору року, коли не дуже-то хочеться виходити на холод. Під обшивкою і панелями в старих будинках можуть сипатися стіни, тріскатися цемент і т. д.

Перевірте справність електрощитка (контактів і автоматів), вентилів і водомірів. Не кажучи вже про зняття з них показань лічильників, тому що вам це може влетіти в копієчку, якщо виявиться, що у лічильника порушена пломба. Нарешті, вхідні двері. Механізми сейфового типу, складно замінні замки. Перед тим як купити квартиру, обов’язково візьміть у продавця квартири адреса фірми – виробника або установника. Можливо, існує гарантія на замки і установку.

Після огляду квартири не посоромтеся поцікавитися сусідами, і тими, що живуть поверхом вище, і нижче. Раптом це бабуся з 17 кішками або сім’я алкоголіків? Треба мати на увазі, що для злодіїв велику привабливість представляють квартири на 2-му чи 3-му поверхах, з вікнами на козирок магазинів.

Важливим моментом, що передувало угоду купівлі-продажу, є юридична перевірка правовстановлюючих документів. Треба переконатися, чи дійсно житло належить продавцю, що з його продажем згодні всі співвласники, якщо вони є. Особисті документи продавця і папери на квартиру повинні бути представлені в оригіналі.

З’ясуйте, як часто квартира купувалася і продавалася. Якщо мешканці в ній довго не затримувалися, то їх, можливо, щось сильно не влаштовувало. Постарайтеся поговорити з сусідами.

Низька ціна квартири збільшує ризик заперечування угоди. Відомі випадки, коли власники терміново продавали житло значно дешевше ринкової ціни, щоб отримати гроші на лікування, від’їзд за кордон і т. п. А згодом зверталися до суду, заявляючи, що операція була здійснена кабальної на свідомо невигідних умовах внаслідок важких життєвих обставин. Така угода може бути визнана недійсною.

Важливо знати, чи була квартира раніше предметом судових розглядів. У цих випадках на житло можуть накласти арешт, та й взагалі невідомо, чим ще закінчаться нові розгляду.

Якщо ви хочете купити квартиру, отриману у спадок, треба ретельно перевіряти дотримання порядку спадкування, підтвердження ступенів спорідненості з покійним власником.

Всім покупцям фахівці рекомендують також не клювати на занадто дешеві варіанти. Навіть з урахуванням зниження цін квартири по вартості нижче ринкової на 15-20 %, як правило, мають якісь дефекти. Якщо це не «вбита» квартира, старий будинок, зручний район – то, можливо, справа в «темні плями» в юридичній історії, які загрожують оспорюванням угоди, або приховані недоліки в якості самої квартири.

– Як вибрати ріелтора?

– До вибору ріелтора треба підійти, як до вибору лікаря. Нехай це буде навіть приватник, але якого порадять не просто хороші знайомі, а ті, хто нещодавно купив квартиру таким чином. Можна вибрати й відомі на ринку агентства нерухомості. Хоча хороший рада надійного людини і в цьому випадку все одно не зашкодить. Всяке буває.

У середньому агентства нерухомості беруть за угоду 3-5 % від вартості квартири. Не маленька сума, то з іншого боку ризик, що при укладенні договору купівлі-продажу вас обдурять, значно знижується. Конкретний розмір винагороди залежить від переліку обов’язків ріелтора і гарантій, які надаються клієнту.

Розмір винагороди ріелтору вказується в сумі або у відсотках. У договорі потрібно передбачити ситуацію, якщо ріелтор не зміг знайти підходящу пропозицію в зазначений термін. Потрібно чітко вказати, що ви будете повинні агентству в цьому випадку. Заявку на покупку квартири складайте максимально повно, аж до виду з вікна і шуму з вулиці. Це допоможе вам повернути гроші за пошук квартири, якщо пошук не увінчався успіхом.

Якщо агентство в обумовлений строк не видасть вам інформацію про відповідні квартирах, то позбавляється свого винагороди за пошук і, можливо, виплачує неустойку (якщо такий пункт в договорі). Якщо ж ви відмовитеся від усіх варіантів, які відповідають вашому запиту, то по справедливості — самі несете штрафні санкції: як правило, ріелтор залишає у себе суму авансу, виданого клієнтом в оплату його послуг.

– Збираюся купити квартиру. Навіть знайшов підходящий варіант. Але господиня дуже старенька, її, нібито, заберуть родичі, вони хочуть завдаток, а я боюся давати: раптом бабуся помре, поки будуть готувати документи? Що робити?

– Ваші побоювання не марні. Деякі операції потім можна визнати недійсними. Так, не вправі укладати угоди особи, визнані судом недієздатними. Таку інформацію можна отримати в органах опіки та піклування за місцем проживання громадянина.

Небажано укладати угоди з особами, які перебувають на обліку в психоневрологічних та (або) наркологічних диспансерах. Угода з таким господарем квартири може бути оскаржена, і ви втратите квартири.

Небезпечно укладати угоду з продавцем, мають погане здоров’я. Квартира може оформлятися місяць і більше, і якщо господар помре, то крім того, що ви не зможете придбати квартиру, ви можете втратити завдаток.

Небажано купувати квартиру у продавця, який продає квартиру по довіреності. Обов’язково потрібно наполягти на зустрічі з господарем. Підпис може бути підроблена, господар може померти. У такому випадку довіреність втрачає свою силу. Крім того, довіреність може виявитися і підробленою, і простроченої, і недійсною всі ці способи шахрайства, як визнають експерти, прості у виконанні. Основна міра безпеки особиста зустріч з власником житла. Якщо вам кажуть, що господар живе за кордоном, зліг у лікарню або поїхав у тривале відрядження, краще пошукати інший варіант – зараз такий вибір пропозицій, що ризикувати не варто.

– Що може завадити купити квартиру?

– Проблеми можуть виникнути, якщо в квартирі проведена несанкціоноване перепланування. Розпізнати її можна, порівнявши реальний план квартири з плануванням квартири в техпаспорті, виданий БТІ.

Доведеться відмовитися від покупки або погодитися чекати, якщо втрачені документи продавця: особисті (паспорт), на квартиру (акт про приватизацію, свідоцтво про право власності, про право на спадщину та ін.), без цих документів продавець не може продати, а ви відповідно купити квартиру.

Якщо в квартирі зареєстровані родичі продавця, виселити і виписати їх дуже складно: зробити це можна тільки через суд.

Якщо продається частка у праві власності на нерухомість кімната в комуналці або в квартирі, отриманої в частках у спадщину, то за законом співвласники мають переважне право покупки. Користуючись цим, вони можуть всіляко ставити палиці в колеса продавцю.