Податок на нерухомість – велосипед з квадратними колесами»

Крім самих податківців, податок на нерухомість додасть роботи держреєстраторам і нотаріусам, а на вартості житла і оренди ніяк не відіб’ється.

Експерти практично одностайні в думці, що податок на нерухомість потрібен, а надходження повинні бути спрямовані на ремонт будинків та інженерних комунікацій. Але замість того, щоб обкладати квартири, виходячи з їх вартості (нормативної чи ринкової), як це робиться в Європі, Україна вирішила винайти велосипед з квадратними колесами» і «танцювати» від метражу. Особливе здивування викликає те, що неоподатковуваними залишилися власники комерційної нерухомості, яка як раз і приносить непогані дивіденди…

Почім податковий квадрат

З 1 січня в Україні стало одним податком більше – вступила в силу ст. 265 Податкового кодексу , згідно з якою фізичні, юридичні особи та нерезиденти будуть платити податок на житлову нерухомість. Введення податку, яке передбачалося спочатку з 1 січня 2012 року, а після – з 1 липня 2012 року, відкладали двічі. Днями ДПСУ роз’яснила, хто і як буде платити «мзду»:

оподатковуються житлові будинки, прибудови до них, житлові будинки садибного типу, квартири, котеджі та кімнати у багатосімейних квартирах;

не оподатковуються: гуртожитки, дачні або садові будинки, але не більше одного на особу, житло багатодітних сімей та сімей з прийомними дітьми, але в розрахунку не більше одного об’єкта нерухомості на сім’ю.

Кодекс встановлює пільгу: не обкладаються податком для фізосіб квартири житловою площею понад 120 кв. м і житлові будинки площею не більше 250 кв. м.

Проте якщо людина володіє декількома об’єктами житлової нерухомості, пільга поширюється тільки на один з них, а за решту доведеться розщедритися. Житлова площа кількох об’єктів нерухомості не підсумовується. Приміром, навіть якщо площа двох квартир (або квартири і будинку) становить до 120 кв. м, друга оподатковується. Фізособа може платити податок на житлову нерухомість, в якій воно зареєстровано, або вибрати об’єкт з йому належать за своїм розсудом.

«Якщо, приміром, у нього за місцем проживання 30 кв. м, а там, де він не зареєстрований, але має власність, 60 кв. м, він має право, отримавши повідомлення, уточнити метражі і визначитися для себе, яку площу він вибирає більшу або меншу», – пояснив директор департаменту оподаткування фізичних осіб Державної податкової служби України В’ячеслав Бусарєв .

Якщо у власності фізособи є квартира, садовий будиночок, то на нього поширюється пільга з податку. При цьому якщо житлова площа квартири не перевищує 120 кв. м, податок на квартиру платити не доведеться. Якщо у громадянина два садових будиночка, другий оподатковується.

Ставка податку за «квадрат» визначена в розмірі 1% мінімальної заробітної плати (або 11,47 грн на 1 січня 2013 року) для квартир житловою площею не більше 240 кв. м і житлових будинків житловою площею не більше 500 кв. м і 2,7% мінімальної зарплати (або 30,79 грн) для квартир житловою площею понад 240 кв. м і будинків житловою площею більше 500 кв. м.

Фізособи сплачують податок один раз на рік. З 15 квітня по 1 липня 2013 року громадяни отримають повідомлення від податкової з сумою податку за місцем реєстрації. Дані податкова отримуватиме з Держреєстру речових прав на нерухомість, який формує Укрдержреєстр.

Фізособи повинні сплатити податок протягом 60 днів з моменту отримання повідомлення. При простроченні платежу на 30 днів передбачені штрафні санкції в розмірі 10% від суми нарахування, більше 30 днів – 20% від суми податку.

Разом з тим, громадяни з низькими доходами можуть звертатися у податкову із проханням про розстрочення платежу, рішення про надання якої буде прийматися в індивідуальному порядку.

«Виходячи з розрахунків, які є на сьогоднішній день, середня сума виплат – 300 грн в рік за квартиру середньої житлової площі і будинок середньої житлової площі – 800 грн на рік. Ми розглядаємо питання звернення громадян, за якими ми будемо приймати рішення. Механізм (розстрочки – авт.), який буде залишатися, існує», – сказав директор департаменту.

Як уточнив старший партнер адвокатської компанії «Кравець та партнери» Ростислав Кравець , можливість надання розстрочення чи відстрочення платежів передбачена ст. 32 Податкового кодексу, і стосується вона як зборів, так і податків, встановлених податковим законодавством України.

Міністерство доходів і зборів розраховує в цьому році отримати близько 75 млн грн від податку на нерухомість в місцеві бюджети.

На думку президента Союзу фахівців з нерухомого майна України Олександра Рубанова , адміністрування цього податку буде коштувати дорожче, ніж збори, отримані від нього. Адже можновладці «привели в порядок» свою нерухомість – у них для цього був цілий рік, протягом якого введення податку відкладалося.

Три законні способи не платити

Експерти охрестили нововведення «податком на другу нерухомість». «Це фактично податок на другу нерухомість в сім’ї… Я думаю, більше половини сімей в Україні мають два об’єкти нерухомості», – вважає генеральний директор агентства нерухомості «Планета Оболонь» Віталій Котенко .

Учасники ринку вже з середини січня очікують активізації угод за переоформлення житла на своїх родичів. Адже цей очевидний спосіб може пристойно заощадити, якщо площа квартири чи будинку велика. Наприклад, власник будинку житловою площею 750 кв. м, розділивши його на себе, дружину і двох дітей, зможе піти від податку і зберегти майже 6 тис. грн сімейного бюджету.

Те ж саме правило може спрацювати і для власників двох малометражок.

Не складно припустити, що органи Укрдержреєстру, а також нотаріуси, які тільки почали реєструвати права на нерухомість за новою системою, будуть дуже затребувані аж до квітня, коли податкова почне нараховувати суми податку і відправляти повідомлення.

«Будуть величезні черги в Укрдержреєстрі. Звичайно, люди оптимізують те, що на них зареєстровано», – вважає Котенко. На його думку, хвиля операцій по перереєстрації пройде досить швидко – протягом півроку. Так що казна поповниться ще і від надходжень від реєстрації нерухомості, припускає експерт.

За словами партнера юридичної компанії «Закон Перемоги» Юлії Божко , подружжя, які володіють на праві спільної сумісної власності квартирою житловою площею 240 кв. м, мають право зменшити базу оподаткування по цій квартирі на 120 кв. м кожен, і, відповідно, не платити податок на цю нерухомість.

Якщо подружжя має дві квартири, кожна з яких має житлову площу до 120 кв. м, то вони можуть уникнути оподаткування, відповідним чином розподіливши між собою обов’язки щодо його сплати та застосувавши передбачені законодавством пільги. У такий же спосіб вони зможуть не платити податок і за обидва садових (дачних) будинку.

Здавалося б, ось він, вихід, однак не все так просто. На думку керівника комітету статистики і аналітики Ліги експертів України андрій Гусельніков , витрати на переоформлення перекриють суму податку, тому переписувати нерухомість на родичів буде не вигідно.

«Швидше за все, ніхто нічого не буде переоформляти тільки тому, що буде податок на нерухомість», – вважає він.

Наприклад, при оформленні дарчої на «гостинку» вартістю 45 тис. дол., доведеться заплатити 1% держмита (450 дол.), не менш 100 дол. нотаріусу, близько 400 грн. оцінювачу. В результаті переоформлення обійдеться в 600-650 дол. Поділ квартири на частки між членами сім’ї також оформляється або продажем, або даруванням, і, відповідно, передбачає приблизно ті ж витрати.

Один з варіантів – зменшення до потрібних параметрів житлової площі, підказує Рубанов. У приватних будинках з цим проблем немає – за рахунок розширення підсобних приміщень, в квартирах – потрібно «домовлятися».

Враховуючи те, що дані про розміри житлоплощі майбутніх платників податків ДПСУ розраховує отримати з 15 квітня з Державного реєстру прав на нерухоме майно, для громадян відкривається ще один спосіб залишитися непоміченими. Адже у експертів викликає сумніви сама можливість отримувати дані з реєстру, оскільки він діє за заявочним принципом.

«Не платити податок на нерухомість зможуть ті власники, інформація про право на нерухомість яких відсутня у реєстрі, що просто не дозволить податковій службі визначити базу оподаткування та нарахувати податок… Інформація про нерухомості може роками, наприклад, до моменту її продажу, так і відсутні в реєстрі. Це ж стосується і всіх житлових будинків-самобудів», незаконних перепланувань в квартирах і будинках, інформації про яких із зрозумілих причин, також не буде в реєстрі», – розповіла адвокат компанії «Закон Перемоги».

На думку старшого партнера адвокатської компанії «Кравець та партнери», проблеми з нарахуванням податку можуть виникнути, коли об’єкти нерухомості знаходяться в різних областях, а також у разі відсутності індивідуального податкового номера у власника нерухомості. У зв’язку з цим важко буде визначити місце сплати податку, а також суб’єкта оподаткування, який буде мати можливість, ухилиться від сплати даного податку.

“На мій погляд, на сьогодні введення даного податку абсолютно не актуально і нічим, крім корупційних схем по відмиванню додаткового фінансування на придбання програмного і апаратного забезпечення, не обґрунтовано. Прогнозовані надходження до бюджету в розмірі 75 млн. гривень ніщо, порівняно з витратами на його адміністрування”, – зазначив Кравець.

Садовий і садибний: знайди відмінності

Відсутність чітких критеріїв у визначенні неоподатковуваного садового (дачного) та оподатковуваного садибного будинку здатні внести плутанину в податкові справи, вважають учасники ринку.

Наприклад, дачний будинок визначений у Податковому кодексі як житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку.

«Відповідно, в даному випадку виникає питання, як подібний об’єкт житлової нерухомості повинен бути визначений в правовстановлюючих документах та реєстрі, щоб не підпадати під оподаткування згідно з кодексом. У платника податків у цьому випадку однозначно виникнуть проблеми з доведенням того, що йому належить дачний будинок дійсно є «дачних» в розумінні ст. 265 Кодексу. У цьому випадку, на нашу думку, він буде змушений відстоювати свої права, заперечуючи відповідні рішення-повідомлення податкової служби про нарахування податку на такий об’єкт нерухомості в адміністративному та/або судовому порядку», – вважає Божко.

Подібна проблема буде актуальною і для будівель дитячих будинків сімейного типу.

Кравець пояснив, що все залежить від цільового призначення земельної ділянки, на якій знаходиться будівля, а також свідоцтва про право власності на саму будову, в якому буде вказано, який саме це будинок (житловий, дачний, садовий). Ці дані є у органів реєстрації прав на нерухоме майно, додав адвокат.

За словами Рубанова, садибний будинок передбачає можливість цілорічного проживання. У той же час, переробка дачі під будинок ще не означає, що в ній живуть цілий рік. Як і хто буде перевіряти всі ці моменти, залишається під питанням.

Податок не позначиться на оренду і вартості житла

Здавалося б, податок влетить у копієчку власникам кількох квартир, які здають їх в оренду. А ті, в свою чергу, закладуть витрати на орендарів. Тим більше, що на цей «тіньовий» сегмент ринку давно задивляються податківці.

У той же час учасники ринку не вважають цей фактор є основним у питанні подорожчання оренди житла.

«Оренда буде рости разом з подорожчанням продуктів харчування і всього іншого. У будь-якому випадку, це навантаження на орендодавця. Когось вона підштовхне до якихось дій, а кого-то все влаштовує», – зазначив Котенко.

«Те, що оренда буде повільно, але впевнено рости, в цьому немає ніяких сумнівів. Цей фактор (податок — авт.) грає роль, але все-таки в меншій мірі. Основний фактор — люди просто не в змозі купувати, а змушені орендувати», – додав Рубанов.

За оцінками Гусельникова, українці, які мають у власності кілька квартир і здають їх в оренду, як правило, оформлені приватними підприємцями та сплачують єдиний податок.

«Думаю, що люди, які мають дві квартири — в одній живуть, іншу — здають, якщо вони будуть платити податок, будуть в прибутку», – вважає він.

На думку Гусельникова, на вартості житла введення податку також ніяк не позначиться, оскільки, за оцінками організації, він торкнеться не більше 5% квартир в Києві.

«На вартість квартир, будинків, землі це ніяк не вплине, я в цьому не сумніваюся», – резюмував він.

Не виключено, що введення податку внесе свою лепту у зменшення габаритів квартир у споруджуваних будинках, до чого і так прийшли забудовники. В економ-класі житлову площу 120 кв. м можуть мати чотири – та п’ятикімнатні квартири, яких не так багато. У бізнес – і преміум-класах такий формат житла є, але попит на такі квартири вже більшою мірою задоволений.

Експерти практично одностайні в думці, що податок на нерухомість потрібен, а надходження повинні бути спрямовані на ремонт будинків та інженерних комунікацій. Але замість того, щоб обкладати квартири, виходячи з їх вартості (нормативної чи ринкової), як це робиться в Європі, Україна вирішила винайти велосипед з квадратними колесами» і «танцювати» від метражу. Особливе здивування викликає те, що неоподатковуваними залишилися власники комерційної нерухомості, яка приносить їм непогані дивіденди.

«Введення податку в такій формі – це перший крок. Далі ми побачимо масу добавок і просування цього питання», – припускає Котенко.

І він не самотній в своєму прогнозі: Міндоходів не залишає ідею опрацювати питання оподаткування нерухомості, виходячи з її вартості.