Податок на нерухомість: плюси і мінуси

Запрацював довгоочікуваний податок на нерухомість. Напевно, “довгоочікуваний” не те слово, яке можна застосувати до податку як такого. Хоча, чому ні?

Адже тривалий час чекати можна не тільки приємні речі. І якщо підходити саме з цієї позиції, то податок на нерухомість, а якщо бути точніше – податок на нерухоме майно (відмінне від земельної ділянки) – дійсно довгоочікуваний.

Сімнадцять років знадобилося українській державі, щоб ввести в дію податок, заявлений як частина податкової системи України ще в 1994 році в Законі “Про систему оподаткування”. І навіть при цьому позитивний результат нововведення залишається під питанням…

Пільга для комерсантів

Сьогодні податок на нерухомість існує практично у всіх розвинених країнах. Його структура, звичайно, не без національних особливостей, повторюється в загальних рисах у країнах з різними політичними, соціальними та правовими системами.

Така єдність підходів зумовлюється, в першу чергу, економічною природою податку та особливостями об’єкта оподаткування.

Саме тому на загальному тлі яскраво і своєрідно виділяється український варіант, розробляючи який, автори Податкового кодексу пішли своїм, унікальним шляхом, наслідуючи давню традицію української влади.

У спростування старої народної мудрості вітчизняні законодавці на власному прикладі продемонстрували, що насмішити людей можна не тільки поспішаючи, і 17-річна передісторія розробки податку в жодному разі не може бути передумовою утвердження його якісної моделі.

Аналіз ст. 265 НК викликає питання не тільки про те, чому ми вирішили ігнорувати світову практику правового регулювання аналогічних податків, але і чому законодавець, конструюючи механізм податку, не порахувався з елементарними правилами економіки, а іноді й просто з логікою?..

Здебільшого питання залишаються без відповіді. Хоча деякі відповіді все-таки підказують українські реалії. Наприклад, об’єктом оподаткування податку на нерухомість в переважній більшості країн Європи (можливо, за винятком Швеції), Америки, Азії є вся, а не тільки житлова нерухомість. Це логічно і правильно.

Чому комерційна нерухомість, яка до всього ще й приносить дохід, в Україні не вважається об’єктом оподаткування? Адже її обсяг значно перевищує обсяг житлової нерухомості, перетворюючи дрібний місцевий податок значне джерело поповнення місцевих бюджетів.

Так, місцеві бюджети у Великобританії отримують від зазначеного податку 24,6 млрд. фунтів в рік (2009), що становить 4,5% всіх доходів консолідованого бюджету країни.

Розробники українського варіанту податку на нерухомостіь навряд чи ставили перед собою такі амбітні цілі, справедливо припускаючи, що власники великої комерційної нерухомості в Україні, які “щасливому” збігаються з переважною більшістю депутатського корпусу Верховної Ради, навряд чи підтримають ініціативу про оподаткування їх нерухомості.

У більшості країн Європи (Німеччина, Іспанія, Угорщина та ін) даний податок, сплачений юридичною особою, ставиться на його витрати, зменшуючи базу оподаткування корпоративного податку на прибуток.

При цьому забезпечується основоположний принцип справедливості оподаткування, повністю відсутній в українському варіанті податку, надає невиправдану пільгу для нежитлової нерухомості.

З дрібного у карликовий

Згідно ст. 265 ПК, оподатковується об’єкт житлової нерухомості. Платниками податку є юридичні і фізичні особи – власники об’єкта незалежно від їх резидентного статусу. Тут розробники документа зіткнулися з ще однією проблемою – політичної.

Справа в тому, що нерухомість – власність переважної більшості українських сімей, вилучення додаткового податку у яких спричинило б невдоволення громадян навіть не стільки не бажають ділитися з державою, скільки не вірять у перспективність використання чергового “пожертви” на благо суспільства. Але, з іншого боку, скорочення бази оподаткування спричинить скорочення прогнозованих фіскальних надходжень, перетворюючи податок з дрібного у карликовий.

Можливо, автори проекту Податкового кодексу просто “не хотіли зв’язуватися”, можливо, хотіли повернутися до доопрацювання податку пізніше, але проблему незадоволення суспільства вирішили просто, вилучивши з послідовністю, гідною кращого застосування, з оподатковуваної бази основну частину житлового фонду країни, чим додали податку декоративний характер.

Так, базою оподаткування стала не звичайна, ринкова, податкова, реєстраційна або будь-яка інша, але все-таки економічна вартість нерухомості, яка є базою оподаткування або основою для її обчислення (наприклад, в Італії) у всіх без винятку країнах, де введено такий податок, а квадратний метр – одиниця, абсолютно неадекватна економічній суті податку.

Адже квадратний метр в різних регіонах країни і навіть одного міста може представляти собою різну економічну цінність і, отже, повинен породжувати відмітні податкові зобов’язання. Але сміливі новатори-податківці на цьому не зупинилися.
Вони обклали податком не просто квадратний метр нерухомості, а “квадрат” житлової площі об’єкта нерухомості! В першу чергу хочеться подякувати їм за те, що не запропонували дуже поширену в середньовічній Європі базу оподаткування нерухомості, виходячи з кількості вікон в будинку, а в другу чергу поцікавитися, що це таке, власне, – “житлова площа”?

Де на рівні закону або хоча б підзаконного акта дано визначення цього терміна? І ще: чи можемо ми застосовувати цей термін взагалі і вводити в дію механізм оподаткування, якщо поняття житлової площі на рівні закону не визначено? Ризикну припустити, що жоден суд не зможе відповісти на це питання ствердно.

У Європі – у відсотках від вартості майна

Звертаючись до практики правового регулювання оподаткування в розвинених країнах, зазначимо, що у Великобританії податок на нерухомість нараховується у фіксованій сумі по відношенню до базової ставки оподаткування, що становить 1354 фунти на рік.

Нерухомість розподіляється на дев’ять категорій залежно від податкової оцінки об’єктів, переглядається кожні п’ять років. У Данії нерухомість вартістю до 3,04 млн. датських крон оподатковується за ставкою 1% від її вартості, а понад – 3%.

У Німеччині податок встановлено в обсязі від 0,35% до 2,31% від вартості майна. У Китаї ставка становить 1,2% від вартості об’єкта або 12% від оціночної річної орендної плати, що нараховується на об’єкт.

Пробуючи прорахувати мотиви розробників податку, які не хотіли обтяжувати себе вирішенням спірних питань щодо вартості об’єктів нерухомості, дуже складно визначається в умовах відсутності повноцінного Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, зазначимо, що проблема відсутності реальної вартості на нерухомість існує не тільки у нашій державі.

Це стосується, скажімо, до Російської Федерації, де проблему вдалося вирішити, прийнявши за основу вартість об’єктів станом на 1991 рік з подальшою їх індексацією. І взагалі, вдалося створити в Україні цілком стерпний механізм оподаткування землі, де також не все однозначно з вартістю і земельним кадастром. Але залишається питання, чому в частині нерухомості знадобилося конструювати нежиттєздатний і економічно необґрунтований механізм?

Звичайно, Державний реєстр речових прав на нерухоме майно як джерело інформації про об’єкти оподаткування є однією з основних проблем запровадження податку на нерухомість. Реєстр введено зовсім недавно, і інформація, що міститься в ньому, м’яко кажучи, сира.

Крім того, вона просто може не відповідати тим визначенням об’єктів житлової нерухомості, які містяться в ПК. Приміром, згідно з п. 14.1.129, дачний будинок – житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку. Цей об’єкт звільняється від оподаткування згідно п-п. г) п. 265.2.2 ст. 265 НК. А який статус цей дім має в правовстановлюючих документах і, відповідно, в реєстрі?

Якщо він іменується просто як житловий будинок, або житловий будинок садибного типу, то пільгу на нього можна буде отримати лише в судовому порядку. Це ж стосується будівлі дитячих будинків сімейного типу. Вони звільнені від оподаткування.

Без всякого сумніву, пільга виправдана. Але як, на думку розробників податку, дитячий будинок сімейного типу буде доводити, що будівля (або декілька будівель) саме його, якщо дані про об’єкти оподаткування беруть виключно з реєстру (п. 265.3.2)? Доведеться переробляти правовстановлюючі документи, або вносити зміни до реєстру? Але ж така операція просто не передбачена, як, до речі, і такий вид житлового об’єкта.

Ще приклад. Ви здійснили добудову і не можете її узаконити, або ще краще – знесли старий будинок і на його місці звели новий і не зареєстрували в БТІ. Для вас хороша новина: платити податок з нового об’єкта нерухомості (з нового метражу) ви не будете саме тому, що основою для розрахунків є дані реєстру інформації про будинку поки немає.

Зазначимо, що проблеми з реєстром речових прав – проблеми об’єктивні, не залежні від недосконалості податку, а лише доповнюють його. Точно так само, як і у випадку з оподаткуванням землі, вони повинні бути дозволені системною і послідовною роботою з упорядкування даних реєстру.

Державний інтерес

Ймовірно, реалізуючи своє бажання убити і без того нежиттєздатний податок, п. 265.4.1 ст. 265 розробники вирішили чомусь звільнити від оподаткування основну частину житлового фонду, надавши право кожному платнику один раз на рік зменшити оподатковуваний (тобто житлову площа квартири на 120 кв. м, житлового будинку – на 250 кв. м.

Іншими словами, щоб заплатити податок, я повинен мати у власності квартиру житловою площею понад 120 кв. м. або кілька квартир.

Якщо ж сім’я, як відомо, володіє нерухомістю на праві спільної сумісної власності без виділу часток має дві квартири, то подружжя може, розподіливши між собою обов’язки по сплаті податку згідно п-п. б) п. 265.1.2. ст. 265, уникнути оподаткування в принципі. Ту ж саму операцію можна виконати і з дітьми, і з іншими співвласниками.

Будучи власником квартири загальною площею 63 кв. м, я, як і будь-який інший платник податку, не можу не радіти з того, що не буду платити податок, але, з іншого боку, адже є ще і державний інтерес, який теоретично повинен являти собою сукупність інтересів українських громадян, щоб наша держава в умовах кризи мало той же джерело наповнення бюджету, як і його сусіди.

Звичайно, таке бажання в українських реаліях виглядає смішно і лицемірно. Але змогли ж бельгійці додатково до тих податків, які вони сплачують, за своєю ініціативою прокредитувати власне уряд на 2,7 млрд. євро. Хто сказав, що для того, щоб вимагати справедливості, чесності і прозорості дій влади ми як громадяни не повинні зробити перший крок. Утопія? Можливо.

Але мовчати і тихо радіти тим подачок, які навмисне напередодні виборів або за своєї низької кваліфікації влада робить своїм громадянам у вигляді мертвонародженого податку в обмін на звільнення від його сплати за належать можновладцям нерухомі нежитлові активи, мені здається, не менш аморальним, ніж прямо голосувати за такі рішення у Верховній Раді.