Податкова: Доведи, що квартира куплена чесно!

Спад на вітчизняному ринку нерухомості може спровокувати те, що тепер при покупці житла українців змусять повністю сплачувати податки і доводити, що гроші зароблені чесним шляхом.

Киянка Анна Остренко вже рік вивчає оголошення про купівлю-продаж житла. 27-річна програміст хоче придбати двокімнатну квартиру в столиці чи передмісті Києва. Але останнім часом ріелтори умовляють дівчину поквапитися з вибором: скоро податкові органи почнуть перевіряти легальність коштів покупця при оформленні договору купівлі-продажу квартири. Анна і сама стурбована, оскільки офіційно отримує тільки частину зарплати і не зможе пред’явити відповідні документи.

У грудні глава Державної податкової служби Олександр Клименко заявив, що його відомство аналізує дані про покупки українцями автомобілів і нерухомості, щоб виявити тих, хто приховує доходи. У Міністерстві фінансів готують законопроект, який зобов’язує надавати декларацію про доходи при придбанні житла. Також податківці можуть отримати право контролювати діяльність оцінювачів, щоб ті не занижували вартість виставлених на продаж об’єктів нерухомості. Експерти вважають, що ці нововведення хоч і збільшать надходження до бюджету, але можуть підірвати і без того кволий український ринок нерухомості.

Податковий гніт

Середня по Україні сума, зазначена в договорі купівлі-продажу квартири, становить близько 100 тис. грн. Це, звичайно, не ринкова ціна, а результат податкової оптимізації. За законом, якщо продавець володіє житлом менше трьох років, він повинен заплатити з його продажу податок у 5%. Плюс 1% вартості проданого житла — в Пенсійний фонд і ще 1% держмита за нотаріальне оформлення угоди. Ось і вписують у договір занижену ціну, пояснює аналітик компанії «Планета Оболонь» Володимир Коломейко.

Почніть з себе. Заступник голови Комітету з питань фінансів, банківської діяльності, податкової та митної політики Сергій Терьохін вважає, що першим відповісти за невідповідність задекларованих витрат і доходів повинен президент

«Сьогодні при здійсненні угод купівлі-продажу вартість об’єктів занижується вдвічі», — обурюється депутат-регіонал Андрій Пінчук, член Комітету ВР з питань фінансів, банківської діяльності, податкової та митної політики. Втрати бюджету за цієї практики досягають 2 млрд грн. у рік. Пінчук вніс на розгляд Верховної Ради законопроект №9574, передбачає, що діяльність оцінювачів контролюватиме не Фонд державного майна і Держагентство земельних ресурсів, а Державна податкова служба.

Пінчук пропонує передати Податковій службі право створювати реєстру оцінювачів. Тільки компанії, внесені до цього списку, будуть мати право проводити оцінку нерухомості для угод. Щоб потрапити до реєстру, оцінювачам потрібно буде пройти податкову перевірку і аудит, а також скласти іспит на підтвердження кваліфікації.

В Українському товаристві оцінювачів побоюються, що за допомогою цього законопроекту фактично підпорядкують податківцям. «Ця ініціатива більше схожа на спробу використовувати інститут незалежного оцінювання як засіб для виконання планів зі збору податків і закриття бюджетних дірок», — вважає голова ради товариства Олексій Амфітеатров. Він не вірить, що у самих податківців вистачить кваліфікації для проведення експертизи оцінок.

Володимир Коломейко з «Планети «Оболонь» прогнозує, що законопроект призведе до монополізації ринку кількома «правильними» фірмами. У такій ситуації напевно зростуть тарифи на оцінку — ці послуги стануть більш дефіцитними. «Враховуючи реформу Бюро технічної документації (БТІ), без незалежної оцінки угода з купівлі-продажу не може відбутися, — сказав Фокусу на умовах анонімності один з київських оцінювачів. – Замовники будуть змушені платити, скільки зажадають». Зараз оціночною діяльністю в Україні мають право займатися більше 3000 компаній, які беруть за оцінку квартири в середньому 500-600 грн.

Бідність напоказ. Податкова починає стежити за угодами купівлі-продажу землі, квартир, будинків і автомобілів, попереджає глава Державної Податкової Служби Олександр Клименко.

Крім вартості оцінки виростуть і самі податкові виплати. «Враховуючи цей фактор, ціна однокімнатної квартири збільшиться на 500-1000 доларів», — зазначає Експерт. Це означає, що угод стане менше. Правда, скоротиться і кількість шахрайств. Зараз бувають випадки, коли угоди, укладені за заниженою ціною, розриваються через суд і покупцеві повертають суму, вказану в договорі, а не реально виплачену.

Андрій Пінчук не сумнівається, що його законопроект буде прийнятий. «В законі про Фонд держмайна, який підписав Віктор Янукович, є на нього посилання», — підкреслив він. А з Українським товариством оцінювачів, за словами депутата, зараз ведуться переговори.

Гроші з тумбочки

Жорсткий контроль за сплатою повної суми податків при продажу нерухомості та автомобілів — це лише перший крок до тотального контролю Податкової за витратами українців. Інформація про всіх великих операціях з нерухомим майном надходить до ДПС від нотаріусів кожен квартал. Однак зараз, навіть встановивши невідповідність між офіційними доходами і витратами громадянина, податкова, як правило, обмежується проханням добровільно задекларувати невраховані доходи. Щоб притягнути порушника до адміністративної відповідальності і змусити його заплатити штраф, податківцям потрібно проводити спеціальне розслідування.

Податковій службі працювалося б набагато простіше, якби покупців при купівлі нерухомості або будь-якої іншої дорогої власності зобов’язали підтверджувати джерело отримання коштів. Таку ініціативу вже кілька років лобіюють і податківці, і Мінфін. Поки її вдалося реалізувати тільки в законопроекті про ринок землі, який Верховна Рада прийняла в першому читанні, — в документі є норма про те, що покупець земельних ділянок зобов’язується надати декларацію про доходи. За словами Сергія Терьохіна, першого заступника голови Комітету Верховної Ради з питань фінансів, зараз у Мінфіні розробляють законопроект, що поширює цю норму на автомобілі, будинки і квартири.

Крім довідки про доходи з роботи підтвердженням легальності коштів може служити договір продажу іншої власності або кредитну угоду з банком. Якщо рівень доходів, зазначений в документах, не буде відповідати вартості дорогої покупки, покупцеві доведеться заплатити податок — від 15 до 17% вартості житла.
За словами Володимира Коломейка, прийняття такого закону хоч і буде кроком у правильному напрямку, але ще сильніше вдарить по ринку, ніж боротьба за повну сплату податків продавцями. «Наша економіка перебувала в тіні 20 років, — каже він. — Природно, багато хто буде боятися «світитися» перед податковою».

Але навіть після прийняття законопроекту можна буде уникнути сплати податку. Наприклад, за допомогою фальшивої іпотеки: взятий у банку кредит пред’являється в податковій, а потім повністю погашається через кілька днів після покупки квартири. Правда, за використання такої схеми доведеться платити банківські комісії.

Хоча про нововведення, покликане неабияк поповнити держбюджет, вже щосили говорять ріелтори і їх клієнти, представники влади поки не хочуть говорити про терміни втілення своєї ідеї в життя. У Податковій службі відмовчуються під тим приводом, що коментують лише прийняті парламентом законодавчі ініціативи. А екс-заступник міністра фінансів Тетяна Єфименко, яка раніше підтримувала обов’язкове декларування доходів при великих угодах, не знайшла часу відповісти на питання Фокуса. Очевидно, революційні заходи по наповненню бюджету будуть відкладені до осінніх парламентських виборів, щоб не дратувати і без того критично налаштованих до влади виборців.

«Теоретично, якщо обкладати податком громадян виходячи з їх витрат, першим за його несплату буде покараний президент, — міркує депутат Сергій Терьохін. — У Януковича у власності або у користуванні, що за цивільним кодексом приблизно одне і те ж, знаходиться великий маєток. І декларація про доходи, яку оприлюднив глава держави, не відповідає стилю його життя».