Пільгова іпотека за програмою ДІУ: що чекає позичальників

Що ховається за гучними обіцянками влади надати українцям пільгові кредити на житло. Наскільки ці кредити будуть доступні і хто стане щасливим володарем власних квадратних метрів.

Prosto заманливо і багатообіцяюче виглядають плани Державної іпотечної установи (ДІУ) забезпечити українців доступними кредитами на житло. Однак на практиці такі кредити можуть виявитися не такими доступними: як за розміром процентної ставки, так і за рівнем вимог до потенційного позичальника. Які умови пропонують банки по спільній з ДІУ програмою влітку-2011, і хто може розраховувати на такий кредит, дізнавався Prostobank.ua.

Поява в 2011 році на ринку кредитів за програмою Державної іпотечної установи внесло відразу кілька нововведень на український кредитний ринок. По-перше, це довгострокове іпотечне кредитування на термін до 30 років. Досі великі банки обмежувалися максимальними термінами кредитування до 20 років – як на вторинному ринку, так і за кредитами на нове житло.

По-друге, ДІУ обмежує максимальну ставку по кредитах рефінансує розміром в 15% річних при авансі від 25%. Аналогічні кредити за іншими програмами банків часто передбачають ставку до 17%-18% річних. «Секрет» невисоких ставок в тому, що ДІУ пропонує банкам рефінансування під 11% річних – тобто фактично обмінює кредитну заборгованість на «живі» гроші під більш низьку ставку. У свою чергу, ДІУ залучає кошти, розміщуючи на фондовому ринку облігації. Переважно ДІУ випускає облігації, забезпечені державною гарантією. Всього один раз за історію функціонування закладу були емітовані іпотечні облігації, забезпеченням яких виступає іпотечна заборгованість позичальників.

Нарешті, після отримання позичальником такого іпотечного кредиту, права вимоги за нього переходять до ДІУ. А отже, умови надання кредитів і самі банки-кредитори знаходяться під контролем іпотечної установи. «Основою для нашої співпраці з банками є бажання самого банку видавати іпотечні кредити для придбання житла за умовами, які встановлені Стандартами ДІУ та щоквартальними параметрами, які доводяться до всіх акредитованих в ДІУ банків. Другим моментом нашого співробітництва є вимога до фінансової стійкості банку і його можливості надавати якісні послуги населенню з надання та подальшого обслуговування іпотечних кредитів», – розповідає Prostobank.ua голова правління ДІУ Віктор Миргородський. За словами представника установи, сьогодні 27 банків готові кредитувати і почали видавати іпотечні кредити за програмою (див. «Думка»).

Хто може претендувати на кредит

Отримати кредит за спільною програмою банків і ДІУ може не кожен, хоч вимоги практично такі ж, як у комерційних банках. Перш за все, потенційний позичальник повинен відповідати формальним вимогам ДІУ: бути громадянином України і на момент закінчення терміну погашення кредиту не досягти пенсійного віку. При цьому остання умова буде не таким жорстким при наявності платоспроможного поручителя.

Крім цього, банки можуть встановлювати й інші вимоги до позичальників, деталізуючи їх на свій розсуд. Найчастіше банками, що надають кредити по спільній з ДІУ програмою, встановлюються мінімальний термін зайнятості на поточному місці роботи, мінімальний термін проживання за місцем поточної реєстрації, розташування заставної нерухомості за місцем знаходження відділення банку тощо.

Проте всі ці вимоги вельми складно формально виконати. З іншого ж боку, позичальник повинен відповідати критеріям платоспроможності. А вони в свою чергу зводяться до двом умовам. По-перше, у розрахунок приймаються тільки офіційні доходи позичальника. А по-друге, сума виплат по кредиту за вимогами ДІУ не повинна перевищувати 45% щомісячного доходу позичальника. І це в тому випадку, якщо в останнього немає інших кредитних зобов’язань, в іншому ж випадку сума виплат по всіх кредитах повинна знаходитися в межах 50% доходу.

Приміром, якщо офіційний дохід позичальника знаходиться в діапазоні 3-4 тисяч гривень, то він може претендувати на суму кредиту в межах 100 тисяч гривень при терміні кредиту не менше 10-ти років. Притому, що ті ж 100 тисяч гривень становлять максимум третю частину вартості невеликої однокімнатної квартири в Києві. При офіційному доході в 5-10 тисяч гривень позичальник вже може претендувати на кредит в сумі близько 250 тисяч гривень, який буде виплачувати протягом не менш ніж 10-ти років. Кредит у 100 тисяч гривень позичальник з таким же доходом зможе взяти на термін п’ять років. Якщо ж ви хочете взяти в кредит суму, що дорівнює або перевищує 500 тисяч гривень, то ваш щомісячний підтверджений дохід з усіх джерел повинен бути не менше 14,5-15 тисяч гривень.

До речі, за даними Держкомстату лише 23,4% з працюючих українців у червні-2011 отримали заробітну плату в сумі 2500-4000 гривень, і ще 15,5% отримали понад 4000 гривень.

Недоліки програми кредитування для позичальників

Крім високих вимог до офіційних доходів потенційного позичальника, останньому доведеться зіткнутися і з іншими труднощами. По-перше, вибір банків, що надають такі кредити, поки не дуже великий. За даними ДІУ, на сьогодні кредитування здійснюють 27 установ. Серед них чотири кредитують як осіб-покупців нерухомості, так і забудовників. При цьому в одній установі нам повідомили, що програма кредитування в їх банку тимчасово припинена, і, можливо, буде відновлена пізніше. А в іншому банку з переліку зовсім нічого не знають про кредитування за програмою ДІУ, і кредитів за ставкою до 15% не пропонують.

З решти 25-ти банків тільки дев’ять входять до числа 50-ти лідерів за активами, решта 16 установ – невеликі банки. «Невеликі банки більш мобільні та гнучкі в прийнятті рішень, в тому числі щодо співпраці з Державною іпотечною установою», – коментує такий стан речей Сергій Міщенко, директор департаменту розробки банківських продуктів Астра Банку . В цілому, обслуговування в невеликому банку само по собі не є недоліком для позичальника. Звичайно, якщо банк не встановлює того самого вимоги про розташування об’єкта іпотеки за місцем знаходження відділення банку, адже у невеликих банків відділень набагато менше, ніж у великих установ.

По-друге, на пільгову ставку можна розраховувати далеко не завжди. За даними іпотечної установи, шість банків з 25-ти кредитують установ не дотримуються рекомендацій ДІУ щодо максимального рівня процентної ставки по кредитах рефінансує в 15% річних. І якщо, приміром, у Укрсиббанку ставки по таких кредитах складають 15,9%17,9% річних, то Ощадбанк за програмою ДІУ кредитує під 22% річних, а Імексбанк пропонує ті ж кредити зі ставкою 24% річних.

А, крім того, в даному випадку мова йде тільки про номінальні ставки по кредитах. Адже програма рефінансування ДІУ не скасовує одноразових комісій, страхування застави та інших витрат, які лягають на плечі позичальника. Більшість банків встановлюють одноразові комісії в розмірі 1%-4% від суми кредиту, ще 0,15%-0,7% від вартості заставного майна потрібно буде сплачувати щорічно за страхування.

Крім цього, не всі заклади дотримуються рекомендованого рівня первісного внеску до 25%, підвищуючи вимоги до 30%, 40% або навіть 50% авансу.

Перспективи та альтернативи

Прогнози експертів щодо майбутнього іпотечного кредитування за програмами рефінансування ДІУ помірно оптимістичні. «Співпраця з ДІУ дозволяє банкам пропонувати іпотечні кредити за зниженими відсотковими ставками і на тривалі строки, а значить, залучати більше клієнтів. Тому кількість банків, реально кредитують за програмами іпотечного кредитування з ДІУ буде рости», – прогнозує для Prostobank.ua Сергій Міщенко.

Правда, крім збільшення кількості пропозицій від банків перспективи розвитку продукту залежать ще й від того, буде він затребуваний у позичальників. На сьогодні реальні ставки 15%-18% річних все ще досить високі і не викликають ажіотажу у позичальників. Їх можливе зниження залежить від того, чи буде знижуватися ставка рефінансування ДІУ. «Зниження ставки рефінансування – це те, до чого ми прагнемо. На сьогодні наша ставка нижче ринкової, і якщо ми побачимо, що кредитні ставки на ринку будуть зменшуватися, то ми готові розглядати питання про зниження. Ми прагнемо до того, щоб за нашою програмою умови були кращі, ніж в середньому на ринку», – розповідає представник ДІУ.

Однак зниження ставки рефінансування залежить не тільки від середньоринкових показників. Адже ДІУ залучає кошти на фондовому ринку через розміщення облігацій, а отже, пропонована прибутковість по них також повинна знижуватися, що одночасно зробить їх менш привабливими для інвесторів.

Посприяти розвитку іпотечного кредитування може поява альтернативних і додаткових програм рефінансування. У червні-2011 про намір запустити таку програму повідомили в Ощадбанку. У державному банку планують створити дочірню установу, яка займеться емісією іпотечних облігацій. Останні будуть розміщуватися на фондовому ринку, а залучені кошти установа буде обмінювати на заборгованість позичальників. В Ощадбанку вважають, що така програма стане не альтернативою, а швидше доповненням до програми Державної іпотечної установи, і дозволить знизити ставки по іпотеці.

Втім, така пропозиція також залишає ряд питань. Адже залучення коштів на фондовому ринку передбачає зацікавленість інвесторів у купівлі цінних паперів – невідомо, чи будуть інвестори зацікавлені в українських іпотечних облігаціях, при якому рівні прибутковості.

За даними ДІУ на серпень 2011 року кредити за програмою рефінансування готові видавати 27 банків:

Банк / Контакти уповноваженої особи банку

Термін, років

Аванс

Ставка, річних

Додаткові комісії

Види страхування і розмір страхових тарифів (на рік)

Автокразбанк (програма підтримки будівництва) / (0536) 798015; 778838

5-30

40%

15%

одноразова – 1% від суми кредиту

немає

Агрокомбанк / (044) 2054173

до 5

25%

15%

одноразова – 3,5% від суми кредиту

Страхування застави, життя позичальника

5-30

25%

15,5%

одноразова – 4% від суми кредиту

Даніель / (044) 5360176; 4957555

до 30

25%

13,9%

одноразова – 1% + РКО – 3% від суми кредиту

Страхування застави

Діамантбанк / (044)4908383 – для України; (044)4942562 для Києва

5-10

25%

12,5%

одноразова – 2,99%

Страхування застави

10-20

13,5%

20-30

14,5%

25%-50%

15%

Золоті ворота (програма підтримки будівництва) / (057) 7574634

5-30

25%

14%

одноразова – 2% від суми кредиту

Страхування застави – 0,3% його вартості

Індустріалбанк (вторинний ринок, програма припинена) / (061) 2399024, 2399025, 2399079

5-30

25%

14,5%

одноразова – 0,95% від суми кредиту

титульне страхування – 0,28% вартості застави;

страхування застави – 0,18% його вартості;

страхування життя позичальника – 0,23% – 3,07% від суми кредиту

Імексбанк / (048)392926

2

30%

24%

одноразова – 1% від суми кредиту

Страхування застави – 0,5% його вартості

Камбіо / (044) 5375936

5-30

25%

15%

немає

Добровільне страховние застави

Кредит Оптима Банк (вторинний ринок) / (044)5690511

5-30

30%

18%

одноразова – 1% від суми кредиту

Страхування застави – 0,2%-0,3% його вартості

Кредитпромбанк (вторинний ринок) / 0 800 507 909

5-30

25%

15%

одноразова – 1% від суми кредиту

Страхування застави – від 0,18% його вартості

Львів (вторинний ринок) / (044) 2456449; 2456425

до 10

50%

15%

комісія за видачу кредиту – 0,99%

Добровільне страхування застави – 0,2% його вартості; добровільне страхування життя позичальника – 0,4% суми кредиту

Мегабанк (з обов’язковим поручительством) / (057) 7142011

5-15

40%

15%

РКО – 1% від суми кредиту

Страхування застави – 0,3 %; стрхование життя – в залежності від віку позичальника і суми кредиту

МЕРКУРІЙ / (057) 758888, 7585888; 7581634

5-30

25%

14%

одноразова – 0,99% від суми кредиту

Страхування застави – 0,3% його вартості

Ощадбанк / (044) 2478629

до 30

30%

22%

немає

За діючих умов страхування

Південкомбанк (програма підтримки будівництва) / 0 800 505 9 00

5-30

30%

15%

немає

немає

Полікомбанк / (0462) 698024

5-30

25%

16,5%

одноразова – 1% від суми кредиту

страхування застави – 0,35%;

страхування від вогневих ризиків та стихійних лих – 0,35%

Радикал Банк / (044) 4065921

5-30

25%

14%

одноразова – 1% + РКО – 3% від суми кредиту

Страхування застави – 0,2% його вартості

Старокиївський банк / (044) 2882969

до 10

40%

15,9%

одноразова – 2,5% від суми кредиту

Страхування застави, життя позичальника

Таврика (програма підтримки будівництва) / (044) 2067078

до 30

30%

15%

немає

Страхування застави

Терра Банк / Інформація у відділеннях банку

5-30

25%

14%-14,5%

одноразова – 1% + РКО – 3% від суми кредиту

Страхування застави – від 0,15% його вартості

УКРАЇНСЬКИЙ БІЗНЕС БАНК /(062) 3451044

5-30

При клас.схемою:

до 20 років – 40%

до 15 років – 35%.

При регулярних виплат:

до 15 років – 40%

до 10 років – 35%

14,5%

одноразова – 1% від суми кредиту

Страхування застави – 0,5%; страхування позичальника від несчастногоо випадку – 0,5% від суми кредиту

Укргазпромбанк / (044) 2911159

5-30

25%

15%

одноразова – 2,5% від суми кредиту

Страхування застави

Український Професійний Банк / (044) 4618737

5-20

30%

15%

немає

Страхування застави

УкрСиббанк / 0 800 505 800

до 5

30%, 40%, домоволодіння – 50%

15,9%

одноразова – 1% від суми кредиту

Страхування застави, відповідальності перед третіми особами, від нещасного випадку

5-15

17,9%

Фортуна-банк / (044) 5376226

5-7

40%

14,95%

немає

немає

Хрещатик / 0 800 500 212; (044) 4902500

5-30

25%

14,5%

одноразова – 0,5% від суми кредиту

Страхування застави – 0,15% його вартості

ЕНЕРГОБАНК / 0 800 501 500

5-30

50%

14,5%

одноразова – 1% від суми кредиту

Страхування застави – 0,16%-0,25% його вартості

За даними компанії “Простобанк Консалтинг”

Думка

Віктор Миргородський, Голова правління ДІУ

Банком-партнером ДІУ може стати будь-який банк, який звернувся в ДІУ і відповідає параметрам, які прописані в Стандартах ДІУ в окремій складовій частині – «Вимоги до первинних кредиторів-банків».

На сьогоднішній день ДІУ акредитовано 104 банку з 176. Будь-якого з акредитованих банків може звернутися за отриманням фінансових коштів за програмами, що реалізуються ДІУ на ринку житлового іпотечного кредитування.

В умовах відродження цього ринку на сьогоднішній день готові кредитувати і почали видавати іпотечні кредити за нашими Стандартами близько 30 банків (на початок 2011 року їх кількість становила 4 банку). Перелік банків-партнерів і умови, на яких банки готові видавати іпотечні кредити постійно оновлюються на нашому веб-сайті .

У міру відновлення ринку іпотечного кредитування в Україні, кількість банків, які готові повернутися до співпраці збільшується.

Умови кредитування громадян банками за Стандартами ДІУ не змінилися. Банки можуть вносити свої особливості, але вони повинні бути узгоджені з ДІУ. На кожен квартал ДІУ доводить такі умови всім своїм партнерам та інформує про них потенційних позичальників через той же сайт ДІУ. Нагадаю, що до основних вимог до «стандартності» іпотечного кредиту відносяться наступні:

Максимальна сума кредиту, в залежності від місця знаходження житла складає:

1 000 000 грн. для Києва;

750 000 грн. для р. Севастополя та міст з населенням понад 1 млн. осіб;

500 000 грн. для інших обласних центрів;

300 000 міста районного значення;

200 000 грн. інші міста і села.

Мінімальна сума кредиту становить 75 000 грн.

Максимальна сума платежів з обслуговування боргу за іпотечним кредитом не повинна перевищувати 45% від сукупного доходу членів сім’ї позичальника;

Співвідношення між сумою іпотечного кредиту та оціночною (ринковою) вартістю предмета іпотеки, визначеною суб’єктом оціночної діяльності, не може перевищувати 75%.