Підводні камені новобудов

Чим може обернутися бажання придбати квартиру в новобудові?

Криза показала, що вкладення коштів у новобудови несе в собі значні ризики.

Ми вже неодноразово торкалися проблеми надійних схем покупок квартир в новобудові.

Квартира в новобудові: надійні схеми покупки і давали поради покупцям 5 порад покупцям квартир в новобудовах.

Як показав досвід, перед ухваленням рішення про покупку необхідно навести довідки про забудовника: Досьє на забудовника: як перевірити новобудову перед операцією.

Але перш ніж перевірити забудовника, необхідно визначитися з критеріями його надійності.

«У першу чергу, потрібно розуміти, що в проекті можуть брати участь кілька осіб: замовник будівництва (особа, що має права на земельну ділянку) генеральний підрядник, субпідрядники, інвестор, проектант, фінансові партнери, девелопер, ріелтори і т. д., ? уточнює Ілля Родіонов, директор департаменту нерухомості Інвестиційної групи «ІНЕКО». ? Найчастіше «забудовником» називають замовника або девелопера, іноді ? генерального підрядника. Саме злагоджена професійна робота всіх учасників проекту дозволяє реалізувати будівництво нового житла якісно і в строк. Тому важлива надійність кожного з них».

Так що завдання перевірки забудовника може значно ускладнитися. Тим не менше, експерт радить покупцеві (інвестору) звернути увагу на наступні фактори:

1. Ступінь готовності такого об’єкта, його якість і відповідність проекту. Пам’ятайте, що покупка на ранніх стадіях будівництва – це «кіт у мішку» (обов’язково побувайте на об’єкті, дивіться і аналізуйте, беріть з собою спеціалістів-будівельників).

2. Темпи будівництва і відповідність їх раніше заявленому графіку. Відсутність простоїв на будмайданчику (перед прийняттям рішення про купівлю, поспостерігайте за будівництвом як мінімум 1-2 місяці)

3. Якість і дотримання термінів реалізованих раніше проектів даного забудовника та інших учасників проекту (не соромтеся запитувати, що і де вже побудовано, наводьте довідки в інтернеті).

4. Фінансування проекту (забудовник будує за власні кошти, кредитує його банк або будівництво ведеться за рахунок покупців)

5. Готовність фінансових установ, банків кредитувати купівлю житла в даному споруджуваному будинку (навіть, якщо ви не збираєтеся брати кредит на покупку).

6. Відповідність чинному законодавству схема придбання житла. Всі документи, які вам пропонують підписати, при покупці вимагайте заздалегідь і уважно читайте їх! Вимагайте пояснень від представників компанії з неоднозначним або незрозумілих для вас пунктів (бажано звернутися до фахівців за консультацією).

7. Оформлені у відповідності з чинним законодавством права на земельну ділянку, дозвіл на будівництво та інші документи (також бажана консультація фахівця).

8. Думка покупців вже мали справу з цим забудовником (почитайте форуми).

Втім, покупці нерухомості дуже рідко запитують інформацію про компанії у відомих забудовників (наприклад, в «Київміськбуді»). А ось якщо покупець має справу з невідомої компанії, то він вимагає копії документів.

На думку експерта, інформація про забудовника та об’єкт можна поділити на дві частини, яка знаходиться в відкритому і закритому доступі. Як правило, у відкритому доступі знаходиться інформація в ЗМІ (в тому числі – на форумах), яка формує загальну репутацію та імідж компанії, список реалізованих проектів, стан робіт на діючих будівництвах і т. п.

Дозвільна документація (договір оренди земельної ділянки, договір про дозвіл на ведення будівельних робіт, дозвіл на проведення газо – водо – і електромереж тощо) у деяких забудовників буває взагалі закритою, а у деяких – важко доступної (напівзакритої). У більшості забудовників закритою є інформація про фінансовий стан (договори з інвесторами, банками).

«Враховуючи підхід українського законодавства до розкриття забудовниками інформації, виходить, що покупець має право отримати ту інформацію, яку забудовник готовий йому надати ? констатує Наталія Доценко-Білоус, адвокат ЮФ «Василь Кісіль і Партнери». ? Перелік відомостей, які не є комерційною інформацією і підлягають розкриттю, встановлений Постановою КМУ від 9 серпня 1993 р. N 611. Слідуючи цим переліком, покупець має право отримати установчі документи та фінансову звітність заказника для ознайомлення. А ось надання дозвільних документів на будівництво не є обов’язковим для замовників будівництва, здійснюється виключно за їх добровільним волевиявленням. Конфіденційною є інформація про фізичну особу, а також інформація, доступ до якої обмежено юридичною особою (ст. 21 ЗУ «Про інформацію»). Таким чином, для конкретного заказника конфіденційної буде та інформація, яку він визначить такої у своїх внутрішніх наказах».

При цьому необхідно розрізняти конфіденційну та інсайдерську інформацію. Як зазначає Н. Доценко-Білоус, чинне законодавство розглядає досить вузько поняття «інсайдерської інформації», і обмежує її інформацією про емітента, цінні папери та фінансові інструменти. За розголошення такої інформація передбачена кримінальна відповідальність.

«Якщо одні компанії з задоволенням надають якомога більше інформації, щоб викликати довіру покупців, то інші не поспішають ділитися нею, посилаючись на її комерційний характер, ? констатує Ст. Степенко. ? У другому випадку дуже складно отримати інформацію. Звичайно, може бути витік тієї чи іншої інформації, якщо в компанії забудовника, банку-партнера або в одному з дозвільної інстанції (наприклад, «Київенерго», «Київводоканал», управліннях архітектури або земельних ресурсів) працює знайомий або друг покупця. В Україні немає інсайдерських баз даних або ж компаній, які офіційно займаються збором такої інформації. Тому, в крайньому випадку, потенційний покупець може звернутися до керівництва компанії-забудовника з офіційним листом (або ж усно), в якому викласти суть прохання. Коли ж є затримки з будівництва, то можна звернутися в суд або в правоохоронні органи з клопотанням надати інформацію про реальну ситуацію в будівельній компанії або на об’єкті».

Як зазначає Н. Доценко-Білоус, юристам доводиться регулярно стикатися з випадками, коли забудовник дезінформує інвесторів з приводу своєї фінансової ситуації або про будівництво конкретного об’єкта, особливо при використанні замовниками будівництва цільових облігацій. Використовуючи цільові облігації, замовники будівництва змушене надають недостовірну інформацію про майбутні параметри об’єкта і порядок передачі прав на нього інвестору. Така інформація публічно оприлюднюється в проспектах емісії цільових облігацій.

Як радить юрист, краще збирати інформацію з усіх доступних джерел, у тому числі з інвестиційних форумів. Фінансова звітність може бути запитана шляхом звернення до замовника будівництва з посиланням на Постанову КМУ від 9 серпня 1993 р. N 611.

На думку В. Степенко велике значення мають обговорення практично всіх забудовників на форумах. І якщо відомі компанії з солідним портфоліо можуть не турбуватися про свою репутацію, то новачкам вигідно демонструвати максимальну прозорість.

В. Родіонов вважає, що якщо банки кредитують покупку квартир в цьому будинку, а страхові компанії готові застрахувати ризики – це вагомий аргумент на користь забудовника.

Таким чином, повністю застрахуватися від ризику потрапляння на ненадійного забудовника не вийде. Але якщо вжити ряд зазначених вище заходів, то вдасться ці ризики мінімізувати.