Підводні камені економних варіантів житла

В останні роки в столиці, особливо в її передмістях, стало модно купувати “дешеве житло”, іменоване “цокольним поверхом” або “мансардою”. А хто економить, інвестуючи кошти в споруджуваний об’єкт…

Економія, на перший погляд, значна: якщо вартість звичайної однокімнатної квартири в новобудові площею 30 кв. м, наприклад, у приміській Бучі становить 31-33 тис. у. тобто, такої ж квартири в мансарді — 28-29 тис. у. е, в цокольному поверсі — 26-27 тис. А якщо вкласти кошти на ранніх етапах будівництва, то вона обійдеться ще дешевше: 23-24 тис. у. е.

Однак не кожному покупцю відомо, які підводні камені, таїть подібна економія…

Франсуа Мансар — покровитель богеми

Житловий фонд так званої радянської епохи — це класичні багатоповерхові будинки з великими підвалами, де розташовані технічні приміщення і комори, з високим першим поверхом і великим горищним приміщенням, яке страхує жителів від пошкодження стель у разі дефектів покрівлі. Але навіть у старому житловому фонді останній і перший поверх традиційно не користувалися популярністю. Таке житло можна і нині купити на 10% дешевше, а покупці до недавнього часу просили “перший і останній поверх не пропонувати”.

Ми живемо в період мінімізації всього, у тому числі витрат на простір існування.

Сьогодні в одному тільки Києві і його передмістях зареєстровано незліченна кількість забудовників, серед яких левову частку складають “фізичні особи — підприємці”. Вони зводять невеликі багатоквартирні будинки економ-варіанта, причому кожен квадратний метр повинен приносити забудовнику прибуток.

Парадоксально, але ці “піонери дикого Заходу” від будівництва звернулися для реклами своїх “нововведень” до постаті французького архітектора Франсуа Мансара, який у середині XVII ст. працював у Парижі і поклав початок епосі мансард. Саме він у 1630 р. вперше використав підпокрівельний простір горища для житлових і господарських цілей. З тих пір горищний поверх під крутий і зламаною скатної дахом іменується “мансардою”, а в будівлях, названих ім’ям архітектора, історично жили бідні городяни, прислуга, художники, скульптори та інша богема густонаселених європейських столиць.

Сьогодні суть винаходу Мансара не змінилася: сучасні будівельники економлять на горищному приміщенні, розміщуючи там більш дешеві квартири, найчастіше заливаються дощем, заметаемые снігом і испепеляемые літньою спекою. А купують ці квартири молоді або малозабезпечені люди…

Квартира в мансардному поверсі — це завжди великий ризик, — розповідає співробітник будівельної компанії Станіслав Бортник. — Вони, як правило, не відповідають екологічним нормам, так як стіни покриті залізом або черепицею. Крім того, утеплювач даху може бути недостатньо надійним. Будь-яка помилка архітектора або будівельників при створенні вентиляції і утеплювального шару згодом відгукнеться господарям такої квартири. Конденсат і протяги — головні вороги подібних мансард. Виправити дефект дуже проблематично, оскільки потрібно частково розібрати дах. Гуляє вітер може з’явитися і при неправильній установці вікон.

Мешканці мансардних поверхів часто скаржаться на спеку, їм доводиться встановлювати кондиціонер в кожній кімнаті. Життя в квартирі з похилими стінами пригнічує морально: з’являється відчуття постійної загрози і тиску. Крім того, виникають проблеми з розміщенням меблів. Єдине, що можна розмістити в таких приміщеннях, тумбочки або вбудовані шафи. Але при цьому композиція мансардного простору буде втрачена, оскільки вона полягає в скосах стін. Якщо будинок досить високий, значить, є ліфт, і на останньому поверсі встановлений двигун, який буде постійно шуміти. Звичайно, можна ізолювати мотор в окремому приміщенні, але тоді можуть виникнути складнощі з перевіряючими службами, наприклад, з пожежними…

До мінусів мансарди ріелтори відносять неможливість використовувати її для комерційних цілей, у якості офісу. До плюсів — гарний вид з вікна, відмінну освітленість і унікальну (для багатоповерхового будинку) можливість установки каміна.

Обладнання камінної труби, витяжки та вентиляції — справа досить складне і дороге, зате життя з каміном під зоряним небом вельми романтична…

Квартири в мансардних поверхах споруджуваних будинків економ-варіанта відлітають, як гарячі пиріжки, на відміну від квартир у цокольних поверхах, хоча вартість останніх набагато нижче.

До речі, жити сьогодні в київській мансарді вельми престижно. Столиця вже пережила свого роду “мансардний ажіотаж”, коли заповзятливі будівельники намагалися отримати корисну житлову площу в центральній частині міста за рахунок надбудов старих будівель. Квадратні метри “падали на голови” старих мешканців без процедури відведення землі, на яку потрібно багато часу та коштів. Однак законодавчі норми і стійкий опір киян охолодило запал будівельників. Сьогодні купівля горищного приміщення вже не так вигідна, так як на ринку багато нових будинків з багаторівневими квартирами і пентхаусами.

Стримує будівельників і необхідність отримати згоду кожного мешканця на надбудову. А оскільки під виглядом мансарди зводиться повноцінний поверх, а то й два, компенсації мешканцям досягли такого рівня, коли вкладати гроші в освоєння горища вже невигідно. Дозвіл на перебудову може коштувати від 15 тис. до 100 тис. у. е., що ставить під сумнів прибутковість проекту. На будівельні роботи теж доведеться витратити від 500 до 1000 у. е. за кв. м.

Що стосується зводяться в Києві пентхауси, то у висотному будинку на 200-250 квартир всього кілька можуть бути багаторівневими. Вони мають великі площі — від 400 кв. м, відносяться до ексклюзивних об’єктів і споруджуються в розрахунку на конкретного замовника. Якщо вартість квартири на середньому поверсі становить 1500-2000. е. за кв. м, то під дахом — 2500-3000 у. е. і більш.

Як ні курйозно звучить, але мансарди — місце проживання бідних і мільйонерів…

Нелегальні мешканці напівпідвалів

В умовах дефіциту і високих цін на нерухомість українці намагаються вирішити проблему житла будь-яким способом: переробляють лоджії, роблять прибудови до перших поверхів багатоповерхових будинків, освоюють горища…

Якщо ви розраховуєте придбати недорогу квартиру в новобудові, вам в першу чергу запропонують житло в цокольному поверсі, тобто в напівпідвальному приміщенні. Якщо ви, переглядаючи оголошення, побачите квартиру на 10-15% дешевше, це означає, що вам намагаються підсунути нежитлове приміщення, причому в повному сенсі слова, юридично.

Ви можете відкрити офіс або салон краси, але для того, щоб там жити і прописатися, потрібно пройти весь пекло ходіння по інстанціях і укласти масу домовленостей з “компенсацією”. Суми витрат можуть досягти 5-10 тис. у. тобто — в іншому випадку можна залишитися без комунікацій і прописки.

Чому квадратні метри нежитлового фонду (а саме до нього і належать квартири в цокольному поверсі) так важко перевести в житловий? Справа в тому, що в Україні досі діє Житловий кодекс радянського зразка, а вносяться в нього практично кожен рік зміни не стосуються цього питання. І якщо щодо переведення житлової нерухомості в нежитлову правове регулювання передбачено, то при необхідності провести зворотну процедуру все впирається в його відсутність.

Щоб зрозуміти, з яким давнім законам ми живемо, достатньо прочитати перші рядки Розділу 1 Житлового Кодексу: “В результаті перемоги Великої Жовтневої соціалістичної революції в нашій країні було створено необхідні передумови для розв’язання однієї з найважливіших соціальних проблем — задоволення потреби трудящих у житлі…”.

Житловий кодекс Української РСР (Житловий кодекс України) прийнято 30 червня 1983 р., введений в дію з 1 січня 1984-го. Має сьогодні чинності в Україні в частині, що не суперечить чинному українському законодавству. Згідно ст. 4 Житлового кодексу нежитлові приміщення в житлових будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, що не входять у житловий фонд.

— Сьогодні в Інтернеті багато оголошень про надання послуг з переказу нежитлової нерухомості в житлову, — коментує співробітник агентства нерухомості Віталій Багаєв. — Це коштує великих грошей, а особи, які надають подібні послуги, користуються корупційними схемами, що саме по собі незаконно. З юридичної точки зору на сьогоднішній день проблема так і залишається невирішеною. Для перекладу власності житловий фонд потрібно звернутися до місцевої ради, яка рішенням сесії, (можливо, не одного!) прийме рішення. Його ви зможете отримати аж ніяк не безкоштовно — в передмістях Києва це коштує приблизно 500 грн. Потрібно сплатити відповідні податки і збори, підписати інвестиційний контракт з управлінням ЖКГ, оформити проект реконструкції в Архітектурному управлінні, одержати дозвіл на будівельні роботи, внести зміни в БТІ, отримати проект рішення, підписати його у виконкомі, і тільки тоді БТІ зробить заміну правовстановлюючого документа, тобто права власності. Причому це тільки основні віхи довгого шляху…

Правових документів про переведення нежитлового приміщення у житлове в Україні вкрай мало. В останні десятиліття підприємці активно скуповували квартири на перших поверхах будівель для облаштування офісів і магазинів. Сьогодні все відбувається з точністю до навпаки: у місцеві органи влади не припиняється потік заявок на переклад приміщень з нежитлового фонду в житловий. Це пояснюється падінням доходів громадян і високою вартістю житла. Особливо популярними стали квартири-студії в центральних районах великих міст…

У житті в цокольному поверсі є багато мінусів. Житло економ-варіанта зазвичай будується з дешевих будматеріалів, тобто згодом всі недоліки і недоробки будівельників з’являться в першу чергу в напівпідвальному приміщенні. Зазвичай в таких квартирах сиро, що негативно впливає на здоров’я людей, і на довговічність ремонту (шпалер і штукатурки), і на термін експлуатації побутової техніки. Неприємними “побічними ефектами” можуть стати крадіжки, запахи з вікон, затікання опадів у негоду…

Зате, як стверджують ріелтори, квартира в цоколі — вдалий об’єкт вкладення грошей. Можна розширити житлоплощу шляхом прибудови, правда, з дозволу влади. Можна заробити на оренді, а збільшена і облагороджена квартира буде коштувати дорожче.

Особливим попитом користуються цокольні поверхи в центральних районах столиці. Наприклад, вартість однокімнатної квартири на першому поверсі з позначкою “під комерційні цілі” на 10% вище, ніж такий же квартирки на третьому.

Що стосується українців, що інвестують в дешеве житло на стадії будівництва, то це варіант “між небом і землею”, між цоколем і мансардою — одним словом, без яких би то не було гарантій отримати житло у десятиденний термін. Як наголошують юристи, подібне вкладення коштів гарантується лише договором про інвестиції в будівництво. Правовстановлюючі документи на житло відсутні, а договір найчастіше завіряється тільки підписом забудовника і в кращому випадку — його печаткою.

Останнім часом зростає кількість недобудов, а жертвами довгобудів стають тисячі співгромадян. Вони живуть у неопалюваних будинках з непідключеними комунікаціями, без правових документів…

У гонитві за “дешевим” житлом можна заплатити дуже дорогою ціною — здоров’ям, втраченим часом і останніми засобами…