Песимістичний прогноз на майбутнє української нерухомості

Експерти оцінили нинішню ситуацію і тенденції на ринку нерухомості України. Президент Союзу фахівців з нерухомого майна України. Олександр Рубанов розповів чого варто очікувати в найближчій перспективі.

Олександр, які основні тенденції спостерігалися у цьому році на українському ринку нерухомості?

В цьому році в квітні ми зафіксували чергове цінове дно. При цьому, за нашими прогнозами, воно далеко не останнім. Ми сподівалися, що з 2012 року ринок запрацює і, можливо, це б відбулося, якщо процесу не заважати. На жаль, сьогодні всі законодавчі ініціативи спрямовані на дестабілізацію. Тому, я вважаю, що ситуація стагнації або стабільна депресія буде спостерігатися ще 2-3 роки.

Ще одна тенденція цього року-це те, що старе житло старої споруди з 95% фізичним і моральним зносом не користується попитом серед основної маси клієнтів. Такі квартири купують від безнадії. Сьогодні покупець більш вимогливий до якості будівництва, планувальним рішенням, інфраструктурі, інженерії і т. д.

Який сьогодні портрет покупця житла в столиці?

Найдешевше житло купують переважно приїжджі, які переїхали в Київ заради роботи і вирішили влаштуватися. Середній вік таких людей 25-45 років, з вищою освітою і працюють в більш-менш стабільних компаніях. Їх зарплата в середньому 4-8 тисяч гривень в місяць. Щоб купити квартиру в Києві, вони продають старе житло в тому місті чи селищі, де проживали раніше і набувають дешеві об’єкти в столиці.

Нове житло в більшості купують кияни, які покращують свої житлові умови.

Серед них також є приїжджі студенти. Їх батьки продають наявну нерухомість в рідному місті, щоб купити дитині квартиру в столиці.

Чи залишилися на ринку перекупники?

Якщо говорити про спекулятивної складової, то вона носить характер символічної – 5-7% від загального числа угод. Їх дуже мало і вони часто проявляють себе при покупках проблемних об’єктів за невеликі гроші. Це може бути викуп заставних квартир, або інших варіантів, ціна яких на 30-40% нижче середньоринкової.

Яка мінімальна сума потрібна, щоб купити квартиру?

Найдешевший об’єкт, який був проданий в Києві за останній час, коштував 38 тисяч доларів. Це була квартира готельного типу, загальна площа якої 20 кв. м. З них 10 кв.м – житлова площа, 3,5 кв. м – кухня, душовий піддон в санвузлі. При цьому вона на момент продажу була не придатна для проживання. У ній потрібно було міняти все: сантехніку, комунікації, електрика, вікна, загалом, робити капітальний ремонт.

Незважаючи на це стан, найчастіше такі об’єкти продаються швидко – за 2-3 тижні.

А яка ситуація в регіонах?

У регіонах самий «живий» місто це Одеса. Пов’язано це з тим, що Одеса – курортне інтернаціональне місто, зі своєю історією, культурою. Левова частка покупців в місті це люди з країн пострадянського простору: росіяни, молдавани, білоруси. Українців серед покупців квартир небагато. В інших регіонах ситуація не набагато відрізняється від столичної.

Чи є сьогодні нерухомість привабливим інвестиційним інструментом?

Немає. Покупцеві доведеться заплатити високі податки і нести величезні витрати на її утримання. Купувати житло, щоб здавати його в оренду або придбати на перспективу своїм дітям вкрай не вигідно.

Якщо говорити про податки і витрати на оформлення, то вони сягають від 5% до 9% від вартості житла. Плюс щомісячні високі комунальні платежі. Такі витрати можуть бути прийнятними в країнах з розвиненою економікою, але для України це величезні суми. Сьогодні нерухомість це не актив, а пасив.

А якщо говорити про комерційної нерухомості?

Тут найгірші справи у офісної нерухомості. В Україні просто не було кому працювати в офісах. Дрібний і середній бізнес загнаний у глухий кут, а ті, хто залишилися не знімають офіси, а воліють працювати вдома, оскільки не знають, що буде завтра.

Більш-менш активна торгова нерухомість. Незважаючи на важкий стан, українці все одно купують їжу та одяг.

Сегмент складської нерухомості не розвивається. Споживання різко впало, люди купують лише товари першої необхідності. Тому завозити великі обсяги товарів і зберігати їх немає сенсу.

Які Ваші прогнози до кінця поточного року і, по можливості, на наступні?

З грудня цього року ми чекаємо чергове зниження цін. Ця тенденція збережеться до квітня-травня 2012 року, коли психологічний момент, пов’язаний з «Євро-2012», зіграє свою роль і тренд розгорнеться. У цей період ми будемо спостерігати пожвавлення на ринку, і незначну зміну цін в межах 1-1,5% як у бік зростання, так і зниження.

Загальна тенденція на найближчі три роки – ціна буде коригуватися в бік зниження. Так, якщо сьогодні середня вартість квадратного метра в столиці становить 1820 доларів, то висока ймовірність того, що через 2-3 роки ми зможемо побачити ціну в 1500-1600 доларів.

У найближчі 7-8 років нам не варто розраховувати на зовнішнього інвестора, якщо ми докорінно не переглянемо своє ставлення до такого поняття як «сприятливий інвестиційний клімат». На жаль, на сьогоднішній день ситуація не сприяє розвитку бізнесу.

У представників українського бізнесу також далеко не найпозитивніші настрої – багато хто прагне виїхати з України, оскільки працювати в нашій країні з кожним днем стає все важче і важче. На жаль, усе перераховане вище негативно позначиться і на ринку нерухомості.