«Первинка» або «вторинка»: що краще?


Ті, хто вирішив обзавестися власним житлом, часто стоять перед вибором: інвестувати у квартиру в новобудові або ж купити вже готове житло на вторинному ринку.
Щоб зробити правильний вибір, потрібно зважити всі «за» і «проти», врахувати переваги та недоліки житла від забудовника і так званого б/у, і, звичайно, ж обставини тієї чи іншої людини.
Щодо останнього, неможливо не знаючи їх, щось порадити, тому ІАП «Столична нерухомість» вирішив розібратися, в «традиційних» переваги, недоліки, ризики придбання житла на первинному і вторинному ринку.

Дешевше, але ризикованіше

Експерти відзначають, що головна перевага покупки квартири в новобудові – це те, що ви заїжджаєте в абсолютно нове житло, з «чистою» історією. «Нові комунікації, збалансовані планування, однорідне соціальне оточення – це одні з найбільш вагомих переваг купівлі квартири на первинному ринку», – говорить Віктор Оборський, керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG. Він також зазначає, що якщо раніше віддавали переваги «вторинці» із-за можливості купити маленьку і, відповідно, дешеву квартиру, які в свій час забудовники не могли запропонувати, то сьогодні на «первинці» широкий вибір малометражних квартир.
За словами Дмитра Шості, начальника відділу продажів ЖК Park Stone, нове житло будується з європейським нормам і стандартам, обладнано сучасними ліфтами, комунікаціями, звуко – і теплоізоляцією. Цим квартири в старих будинках похвалитися не можуть. Ще одним плюсом покупки квартири на «первинці» є те, що при інвестуванні в об’єкт на етапі будівництва, за оцінками експертів, можна заощадити близько 10% від вартості житла у вже побудованому будинку. «В умовах практичної відсутності іпотечного кредитування, варіанти з розстрочкою від забудовника і невеликим початковим внеском роблять житло на первинному ринку більш доступним», – додає Дмитро Шостя.
«Основна перевага – більш доступна вартість квадратного метра в порівнянні з житлом аналогічного класу на вторинному ринку і можливість розтягнути витрати в часі (поетапні оплати). Але в сумі таке житло не вийде дешевше вторинних пропозицій, оскільки вимагає додаткових вкладень: первинна обробка, ремонт, установка сантехніки і т. д. При цьому на вторинному ринку можна придбати вже готове для проживання житло», – говорить Галина Мельникова, генеральний директор АН Park Lane. Експерти не втомлюються повторювати і нагадувати покупцям, що покупка житла в недобудованому будинку – це завжди ризик.
«Придбання житла на первинному ринку у більшості випадків неправильно називати купівлею, це – інвестиція. Основний ризик інвестора полягає в тому, що забудовник не виконає, виконає не в повному обсязі або недобросовісно свої зобов’язання. Будинок можуть здати, затримати строки здачі, не підключити комунікації, не оформити право власності і т. д. При цьому при існуючих на ринку схемах придбання, жодна не захищає інвестора на 100%. Найнадійнішими є Фонди фінансування будівництва (ФФБ), але вони зараз використовуються багатьма забудовниками», – стверджує пані Мельникова.

Купив і живи

Основною перевагою вторинного житла, є те, що покупець здобуває не віртуальні квадратні метри, а наявну квартиру, яку спершу можна оглянути, а після покупки відразу заселитися.
«Обжиті будинки і райони, як правило, вже мають свою розвинену інфраструктуру: працюють магазини, облаштовані двори і дитячі майданчики», – додає до переваг покупки житла на вторинному ринку «р-н Шостя.
На думку Максима Котика, провідного аналітика відділу рейтингів корпоративної сфери компанії IBI-Rating, крім того, при купівлі вторинного житла легко підібрати цікавить місце розташування майбутньої квартири, адже показники «географії пропозиції» вторинного житла значно перевищує пропозицію на «первинці». Основний же недолік житла на вторинному ринку – це його «вік».
«В Україні з більше ніж 130 тис. багатоквартирних будинків близько 50 тис. – ветхі та аварійні, загальною площею близько 5 млн. кв. м. Особливу проблему створюють будинки перших масових серій. Це близько 1 млн 200 тис. кв. м, що складає 22% багатоквартирного житлового фонду. У застарілих і аварійних будинках занадто великі втрати тепла і води. Як правило, в жахливому стані знаходяться внутрішньобудинкові комунікації, перекриття, несучі конструкції», – каже Дмитро Шостя. Хоча, купуючи житло у власника, ризики не вселитися в нього значно нижче, ніж при інвестуванні в «первинку», все одно потрібно бути максимально уважним з документами.
«На вторинному ринку основним ризиком є потрапити на сплановану шахрайську схему. Однак, щоб уникнути цього і купити квартиру у добросовісного продавця, таким чином, мінімізуючи свої ризики, варто звертатися до професійним ріелторам, бажано представляє великі агентства нерухомості, які мають можливості для всебічної перевірки чистоти угоди», –рекомендує Галина Мельникова.
За словами г-на Оборського, зазначені ризики можна мінімізувати, якщо укладати договір купівлі-продажу, із зазначенням реальної вартості об’єкта (а не заниженої).
В даному випадку, при виникненні якихось проблем, за рішенням суду, можна отримати компенсацію тієї вартості квартири, яка вказана в договорі. У тренді – малометражки Опитані нами експерти в один голос повідомили, що як на первинному, так і на вторинному ринку зараз популярні невеликі квартири. «Близько 70% угод на первинному ринку припадає на квартири економ-класу, площею близько 33 кв. м», – говорить Віктор Оборський. За словами Галини Мельникової, найбільшим попитом на вторинному ринку користується житло економ-класу (приблизно 65% угод) вартістю до 100-120 тис. доларів. Проте в поточному році все чіткіше проявляється тенденція, коли при виборі житла покупці особливу увагу звертають на якість об’єкта і рівень життя, який надає така квартира.
Тому зростає попит на житло в будинках сучасної забудови в мікрорайонах з розвиненою інфраструктурою, вартістю 150-250 тис. дол. Хто поки що виграє у «війні: «первинка проти вторинки», сказати однозначно важко. Дані органів влади та незалежних експертів, як це часто у нас буває, різняться суттєво.
Так, за даними Мін’юсту, в 2012 році на ринку житлової нерухомості Києва зареєстровано 33 500 тис. договорів відчуження, з них 19 тис. 500 (58%) – на вторинному ринку і 14 тис. (42%) – на первинному. У той же час, експерти компанії UTG стверджують, що 65% покупців житла в Києві вже вибирають «первинку» проти 35%, які купують квартири на вторинному ринку.
«На кількість угод купівлі-продажу в сегменті первинного житла істотний вплив робить поширене використання девелоперами власних програм кредиту і кредитування. Крім того, вплив на зростання попиту первинного житла надає створення забудовниками продукту, який за своїми споживчими характеристиками з пропозицією на вторинному ринку, зокрема це квартири невеликих площ з більш функціональним плануванням в будинках з розвиненою інфраструктурою і зручною транспортною розв’язкою», – говорить Максим Котик.