Переваги переходу столичних забудовників на будівництво житлових комплексів

В останні роки великі київські забудовники переключили увагу з будівництва точкових житлових об’єктів на масштабні комплекси.

За підрахунками Тетяни Копилець, директора департаменту реалізації інвестиційно-девелоперської компанії «Каскад», в столиці зводиться до десяти великих житлових комплексів площею близько 300 тис. кв. м. Для порівняння: у нинішньому році в Києві може бути здано 1,5 млн кв. м житла.

Масштабируемся

Михайло Артюхов, керуючий директор ARPA Real Estate, стверджує, що житловий комплекс — це будинок від 40-50 тис. кв. м. Поверховість об’єкта залежить від його місця розташування. Наприклад, у Київській області, де попит нижчий, вона обмежується п’ятьма-дев’ятьма поверхами, в столиці зводяться більш високі об’єкти. Тим не менш у центрі Києва через дефіцит ділянок та наявності містобудівних обмежень щодо поверховості, а також особливостей цільової аудиторії проекту забудовник швидше зведе клубний будинок на п’ять квартир. «

У спальних районах Києва більше можливостей побудувати масштабний житловий комплекс порівняно з центром міста завдяки наявності великих вільних територій», — пояснює Артем Новиков, керуючий партнер консалтингової компанії «Діалог-Класик».

Житлові комплекси цікаві забудовникам по ряду причин. З точки зору економіки їм вигідніше освоювати великі ділянки. На такій території можна підвести комунікації, створити єдину інфраструктуру, потім використовувати ділянку протягом тривалого часу для почергового введення об’єктів в експлуатацію. «Зробивши разову інвестицію в підготовку території, можна освоювати її поетапно», — коментує Артем Новіков.

Крім того, іноземні компанії, які фінансують будівництво, не готові інвестувати в точкові і не надто прибуткові через свою немасштабність об’єкти, вважаючи за краще вкладати у великі комплекси, які будуються протягом п’яти-шести років. «Процедури відведення землі, отримання дозволу на будівництво для одного невеликого будинку і масштабного проекту практично нічим не відрізняються», — розповідає Сергій Костецький, аналітик SV Development.

Грає роль і маркетингова складова. У споживачів виникає довірче відношення до компанії, яка ввела першу чергу ЖК. Покупці впевнені, що якщо забудовник зміг закінчити одну секцію будинку, значить, у нього є фінансові можливості і моральні зобов’язання перед інвесторами завершити наступні черги.

Покупці квартир в житлових комплексах платять за комфорт

«Компанії почали брендувати житлові комплекси, чого не було п’ять років тому», — зауважує Михайло Артюхов. Крім створення впізнаваного для споживачів назви об’єкта, забудовники залучають покупців ще й тим, що позиціонують свої ЖК не просто як вдома, вирішують квартирне питання, але і як проекти, створюють певне середовище проживання. Приміром, одна з основних тенденцій у девелопменті сучасних ЖК називається live-work-play («живи–працюй–розважайся»). Мова йде про створення універсальних житлових комплексів, які забезпечили б більшість потреб та інтересів жителів, а не просто величезних бетонних коробок для проживання. «Вперше почула про цю концепцію в 2002 році від своїх колег з країн колишньої Югославії. Більшість співробітників однієї фірми жили, працювали, і розважалися в межах одного РК. Коли вони відкрили філію в Києві, то головною умовою в пошуку офісу і квартир для співробітників було їх розміщення в одному будинку», — наводить приклад Тетяна Копилець. Але що можуть запропонувати наші забудовники?

Все в одному

Сучасні будівельні норми накладають на забудовника зобов’язання щодо забезпечення потреб мешканців будинку в інфраструктурних об’єктах. Тому на даний момент у складі практично кожного житлового комплексу є офісні та торгові площі, що вже дає теоретичну можливість жити і працювати в межах одного кварталу, пишуть Контракти. «Будь-які проекти площею понад 100 тис. кв. м, які мають грамотне зонування і припускають розвинену інфраструктуру, а також містять об’єкти соціального значення, можуть бути наближені до даного формату», — стверджує Артем Новіков. За словами Костянтина Браво, комерційного директора девелоперської компанії «НЕСТ», до першої черги житлового комплексу «Покровський Посад» на жилі приміщення, що припадає 70 тис. кв. м, а на торгові та офісні — більш 25 тис. кв. м.

Як пояснюють девелопери, при тривалих термінах будівництва ЖК — три-п’ять років — саме наявність комерційної складової істотно покращує економіку проекту. У нових мікрорайонах на Лівому березі Дніпра і Оболоні сучасні житлові комплекси забезпечують мінімальні потреби громадян в інфраструктурі. В складі РК активно розвиваються продуктові мережі, банки, салони мобільного зв’язку, аптеки, невеликі салони краси та ін.

В ідеалі сучасний ЖК має містити в собі і об’єкти соціальної сфери, але на практиці економіка проекту не завжди дозволяє це робити. Реалізація всіх інтересів жителів швидше призведе до збитків девелопера, тому в складі РК практично немає кінотеатрів, боулінгів, катків, басейнів, фітнес-клубів, приватних дитячих ясел і шкіл. «Так звані некомерційні площі наші компанії будують, але дуже мало і дуже неохоче, дитсадки, школи, об’єкти медичної та спортивної інфраструктури. Їх зрозуміти можна: сам процес будівництва в нашій країні — дуже недешеве і досить-таки нервовим. Але в Туреччині, наприклад, у великих містах кожен третій сучасний ЖК має басейн», — наводить приклад Тетяна Копилець.

Наявність повноцінної інфраструктурної та сервісної складової залежить від класності об’єкта: чим вона нижча, тим бідніший сервіс. Наприклад, житловий комплекс передбачає наявність закритій території. Але це правило працює в основному для елітних об’єктів в центрі і навколоцентральних районах, оскільки для забезпечених українців гостро стоїть питання особистої безпеки, і еліта готова за це платити. В той же час зробити конкурентної ціну РК з охороною для українців середнього і нижче середнього класів забудовник не зможе.

Будівництво в нашій країні — дуже недешеве і досить-таки нервовим

Тим не менше навіть для дорогих будинків інфраструктурне тягар може виявитися не по зубах. Наприклад, первісна концепція збудованого у 2005 році елітного РК Diplomat Hall на 75 тис. кв. м по вул. Жилянській припускала наявність великого торговельного центру з розважальною складовою, широким спектром послуг соціально-побутового значення. Але в кінцевому підсумку фінансову ефективність показали об’єкти громадського харчування — ресторани і кафе, офісні складова, а також невеликий набір послуг. Тому повноцінні РК, що позиціонуються як «місто в місті», в більшості випадків залишаються на рівні концепцій.

Михайло Артюхов вважає, що девелопери РК закладають ризики по окупності в ціну квадратного метра, яка для масштабних житлових комплексів на 10-20% вище середньоринкової. Причому дорожнеча не відштовхує покупців, які розуміють, що платять за комфорт. Крім того, в ЖК за рахунок масштабності будівництва девелопер може дозволити собі проводити гнучку цінову політику — акції, знижки і т. д., уточнює Тетяна Копилець. У той же час реальний попит на дорогі багатофункціональні об’єкти обмежується низькою платоспроможністю населення.

Тихіше їдеш — далі будеш

Про те, наскільки перспективним напрямком в девелопменті є будівництво житлових комплексів, існують різні думки, в тому числі і екстремальні. Так, відомий американський архітектор Андре Дуань стверджує, що в таких районах повноцінного життя немає, оскільки жителі все одно їздять в центр, де зосереджена ділова і культурна активність міста. До того ж людині властиво періодично міняти роботу і місце проживання, а прихильність до одного місця створює додаткові труднощі. За словами Дуань, великі комплекси через 10-15 років після будівництва вимагають чималих коштів на підтримання гідного стану, а, значить, всі витрати ляжуть на плечі мешканців.

Розвиток сегменту масштабних РК в Україні буде залежати від декількох факторів — платоспроможного попиту і професіоналізму девелоперів. За словами Новікова, конкуренція на ринку (відповідно, більш багаті на інфраструктуру і одночасно доступні об’єкти. — ред.) з’явиться тоді, коли виникне великий попит. При зростанні цих показників кількість масштабних проектів буде збільшуватися.

Одне можна сказати з упевненістю: у центрі міста буде здійснюватися точкова забудова, на околицях — комплексна, аж до створення нових міст-супутників при сприятливій економічній кон’юнктурі.