Особливості оренди житла у Франції

Тому, хто бажає здавати французьку нерухомість в оренду, доведеться зіткнутися з безліччю обмежень. Однак наймачам турбуватися не про що, головне — знати свої права.

Документи

На прохання власника орендар зобов’язаний надати розрахункову книжку, трудовий контракт, копію останнього податкового повідомлення, копію свідоцтва про шлюб та платіжні реквізити. Закон забороняє господареві вимагати багато інші документи особистого характеру (наприклад, відомості про банківські операції та поштових відправленнях, на картку соціального страхування, шлюбний договір та медичну картку). Ці положення регулируетстатья 22-2 закону№ 89-462 від 6 липня 1989.

Обов’язки сторін

При довгостроковій оренді комунальні послуги, витрати на вивезення сміття і прибирання загальних територій, а також податок на проживання (taxe d’habitation), сплачує наймач. Він же слідкує за порядком у квартирі і робить косметичний ремонт. Орендодавець зобов’язаний надати безпечне, гідне житло і робити капітальний ремонт при необхідності (стаття 6закона № 89-462 від 6 липня 1989). Він також бере на себе податок на нерухомість (taxe fonciere). Навіть якщо власник не виконує свої обов’язки, орендар не має права припиняти платити за житло.

«Податок на проживання сплачує орендар житла, а земельний податок — власник. Побоюючись неплатежів, орендодавець може формально вказати, що здає в оренду не все приміщення, а яку-тоего частина і може платити податок на проживання сам. Тоді у нього є законне право заходити в приміщення, в тому числі і з судовими приставами»,— говорить Марина Монпрофи, керівник департаменту по роботі з російськомовними клієнтами компанії «Кабінет T2I».

Термін дії контракту

Умови оренди житла у Франції залежать від того, обставлено житло меблями. При здачі мебльованих квартир (location meublee) орендна плата вище, тому що власник зобов’язаний повністю обладнати житло всім необхідним. У цьому випадку контракт оренди обмежений за терміном: квартири здаються щонайменше на рік (або на дев’ять місяців, якщо квартиру знімає студент).

Існує також категорія житла LMCT (location meublee court terme). До неї відносяться мебльовані квартири, що здаються на короткий термін (подобово, тиждень, на місяць, але не більше, ніж на рік).

Квартири без меблів (location vide) здаються на більш тривалі терміни — мінімум на три роки, якщо орендодавець — фізична особа, або на шість років, якщо власник — юридична особа.

Гарантійний внесок

Гарантійний внесок (depot de garantie) стягується тільки при щомісячних виплатах. Він не повинен перевищувати розміру місячної оренди. Якщо власник платить відразу за два або більше місяці вперед, то власник не вправі вимагати гарантійний внесок (стаття 22закона № 89-462от 6 липня 1989).

«У Франції закон завжди на стороні орендарів. Навіть якщо орендар не сплачує орендну плату, виселити його не можна без рішення суду. А судові позови у Франції можуть тривати роками. Шахраї знають про це і користуються по максимуму. Тому всі власники, навчені гірким досвідом, вимагають передоплату, нерідко стовідсоткову»,— розповідає Наталія Сухіна, фахівець з оренди з компанії Cote d’azur sotheby’s International Realty.

Терміни платежів

Платити за оренду потрібно згідно зі строковістю, зазначеною у договорі. Найчастіше гроші вносяться щомісяця. Якщо власник вимагає сплачувати поквартально або більш тривалими періодами, орендар все одно має право наполягти на щомісячних виплатах. Орендодавець не може встановлювати інші терміни без згоди наймача.

«Орендар і орендодавець можуть полюбовно домовлятися про терміни і опціях платежів, і, швидше за все, поступиться орендар, тому що він є більш зацікавленою особою»,— говорить Марина Монпрофи.

Орендар зобов’язаний сплачувати орендну плату щомісяця, якщо на тому наполягає господар (пункт a статті 7закона № 89-462от 6 липня 1989).

«За законом, якщо орендар подає всі необхідні документи для оренди квартири, то оплата проводиться помісячно. Якщо ж у орендаря неткаких-либодокументов, наприклад трудового договору або податкового повідомлення, якщо немає постійного доходу, то власник або агентство нерухомості, що представляє власника, зажадає оплату за шість місяців вперед. Всі інші варіанти можуть бути тільки за взаємною домовленістю між орендарем і власником, і жоден з них не може требоватьчего-небудь», — говорить Олена Генералова, директор French Riviera Realty.

«За законом про тривалій оренді, при укладенні нового контракту орендодавець не може приймати один раз оплату більш ніж за три місяці, і тим більше, за два або чотири роки вперед. У Франції подібна практика — рідкісне явище»,— говорить Марія Диченскова, представник компанії Michael Zingraf Real Estate — christie’s.

Безпека орендаря

За словами Марії Диченсковой, у Франції є закон, що забороняє виселяти орендаря в зимовий період, який зазвичай триває з 1 листопада по 15 березня. В 2013 році у зв’язку з виключно холодною погодою термін дії продовжено до 1 квітня.

«Однак у випадку несплат орендодавець все одно може звернутися в компетентні організації, щоб почати процедуру виселення, яка може тривати досить довго і викликати фінансові витрати. Щоб уникнути подібних неприємностей, орендодавець може вимагати оплату від страхової компанії, якщо при заселенні нового мешканця була оформлена страховка, або від гаранта орендаря, якщо контракт було включено таке умова»,— говорить Марія Диченскова.

Підвищення орендної плати

У Франції існує індекс зростання орендної плати (indice de reference des loyers, IRL), який щокварталу переглядається Національним інститутом статистики й економічних досліджень (Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques, INSEE). За законом, власник не має права підвищувати тарифи понад встановленої норми. Наприклад, в I кварталі 2013 індекс склав 124,25, зростання в річному обчисленні — 1,54 %. Розрахувати зростання орендної плати можна на сайті Національного агентства житлової інформації (Agence national pour l ‘ information sur le logement, ANIL).