Особливості нової системи реєстрації прав на нерухомість

Пройшов третій місяць з моменту запуску нової системи реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. На сьогоднішній день система все ще повноцінно не працює.

З горем навпіл реєструється право власності, як на нові об’єкти, так і на ті, права на які були зареєстровані до 1 січня 2013 року. Також запустився сегмент реєстрації іпотек. Слід зазначити, що весь січень у нотаріусів не було впевненості в тому, що вони наділені повноваженнями щодо реєстрації іпотек. Але до початку лютого така впевненість з’явилася, і сьогодні укласти іпотечний договір не є проблемою.

Про це розповідає фахівець радник, керівник департаменту нерухомості і будівництва AstapovLawyers Іван Трофименко видання delo.ua.

Реєстрація прав та обтяжень на земельні ділянки фактично зупинена. Головна причина — відсутність ефективного інформаційного взаємодії між реєстром та кадастром. Якщо в Києві цю проблему вирішують шляхом отримання витягу з кадастру, наявність якого повинен забезпечити заявник права, то у Львові, наприклад, з-за цього нюансу неформально відмовляють у реєстрації прав на земельні ділянки.

Іншою проблемою реєстрації прав на ділянки є те, що зареєструвати обтяження у вигляді, наприклад, сервітуту сьогодні не є можливим у випадках, коли ділянка (або частина якого) знаходиться під сервітутом, не відводився та/або не має кадастрового номера. За логікою нової системи спочатку формується ділянку в кадастрі з присвоєнням їй кадастрового номера, реєструється право власності на нього, а вже потім реєструється право сервітуту як обтяження ділянки. І ця логіка вірна. Раніше існували сервітути, які полягали, щоб не проходити більш складний процес укладення договору оренди. Сьогодні ж єдиною перевагою сервітуту буде обхід вимог про проведення аукціону. Також надається більше свободи в питанні ціноутворення. В іншому ж цей процес за технологією не буде відрізнятися від оформлення оренди. З цієї причини у багатьох випадках практичніше і надійніше буде укласти договір оренди, ніж слідувати тією ж процедурою, і по результату отримати сервітут, який, наприклад, не можна використовувати в цілях дозвільної процедури у будівництві за деякими винятками (наприклад, прокладання лінії електропередач).

Одним з незручностей, не мають під собою жодних логічних пояснень, є відсутність можливості отримати витяг з реєстру про зареєстровані іпотеки за об’єктом, крім як через Укрдержреєстр. Нотаріуси такого вилучення дати не можуть. Дивним є наявність у нотаріуса права реєстрації іпотеки і при цьому відсутність права дати витяг третій особі про наявні зареєстрованих іпотеки.

Також щодо іпотеки слід зауважити, що реєстрація іпотеки майнових прав на об’єкт, майбутня іпотека і іпотека об’єкта незавершеного будівництва не накладає заборону на відчуження існуючого об’єкта (у разі його реконструкції). Так, при реєстрації іпотеки нотаріус створить розділ в спеціальному розділі реєстру, а не в основному. Наявність записів в спеціальному розділі будуть мати силу приміток і юридично забороною відчуження існуючого об’єкта не є.

Більш поширеною є проблема внесення змін або припинення іпотек та зняття заборон. Для дійсності такого дії необхідна державна реєстрація, так як виникнення та перехід права та обтяжень не тільки виникають після державної реєстрації, але і припиняються після державної реєстрації. Про це, на жаль, у Законі про реєстрацію прав сказано мало, але основи цього правила лежать в Цивільному кодексі, і сьогодні це питання вже привернув увагу Укрдержреєстру. Особливо актуальним є припинення іпотеки та заборони відчуження, зареєстрованих до 1 січня 2013 року. Так, наприклад, зареєструвавши іпотеку в 2012 р. і виконавши всі зобов’язання за кредитним договором, для її припинення досить повідомлення банку, нотаріуса для припинення права іпотеки та зняття заборони відчуження. Але враховуючи таку відому особливість реєстру, як відсутність у ньому даних із старих реєстрів попередників (прав власності, іпотек та заборон відчуження), таке повідомлення йде в нікуди, так як припиняти в новому реєстрі нічого. У результаті для того, щоб припинити іпотеку і зняти заборону, для початку треба привести сторони угоди, створити розділ про об’єкт у новому реєстрі, зареєструвати право власності на нього, зареєструвати іпотеку та заборону тільки після цього припинити іпотеку і зняти заборону. При цьому нотаріуси мають доступ до реєстру лише при здійсненні нотаріальних дій, і всі ці кроки потрібно здійснювати через Держреєстру. Подібна ситуація застосовна і до зняття арештів. Так, раніше накладені арешти підлягають зняттю з такого ж алгоритму. На цю проблему Держреєстру вже звернув увагу. Згідно наявної інформації над її рішенням працюють з метою створення механізму, який би все ж дозволив на підставі одного тільки повідомлення банку припиняти іпотеку, а не “грати весілля заново”.

Також опрацьовується можливість зняття іпотеки та заборони силами самого іпотекодавця шляхом надання документів, що підтверджують наявність підстав для такого припинення (повернення кредиту або виконання інших зобов’язань, забезпечених іпотекою).

Рішенням багатьох проблем могла б стати велика лібералізація для нотаріусів. Їх роль і доступ до реєстру не можна обмежувати лише випадками здійснення нотаріальних дій.

ВИСНОВОК:

Щоб підсумувати, слід зазначити, що перехід від системи реєстрації операцій та обмеженою реєстрації прав до повноцінної системи реєстрації всіх речових прав на нерухоме майно не може бути гладким. Також варто вже сьогодні подумати над такою, наприклад, ситуацією, як реєстрація прав оренди при безлічі орендарів торгових центрах, офісних будівлях. Адже, реєструючи право оренди при посвідченні угоди, нотаріус не зможе ідентифікувати і зіставити всі квадратні метри, щоб уникнути реєстрації прав двох осіб на одну і ту ж площу. Можливі й інші ситуації, які Укрдержреєстру слід вловлювати у ринку і шукати шляхи їх вирішення.