Основні ризики при покупці житла, що будується за кордоном

В нашій країні покупка споруджуваних житлових об’єктів завжди несе за собою певні ризики. А що ж очікувати, якщо ви купуєте житло за кордоном?

Купівля нерухомості за кордоном на стадії будівництва – поширена схема інвестування. Плюс у такого придбання очевидний – можливість заощадити від 10% до 20% від вартості об’єкта. Однак за таку знижку все ж доведеться «заплатити» – ризики у покупця зростають у рази.

Щоб новий власник отримав довгоочікувані ключі рівно в строк, обіцяний забудовником, варто заздалегідь подумати про підводні камені на ринку off-plan.

Ризики і підводні камені на ринку нерухомості, що будується

Недотримання термінів

З подібним ризиком можна зіткнутися в тих країнах, в яких все ще відчуваються наслідки фінансової кризи. Наприклад, якщо забудовник користується позиковими засобами, не маючи власних, а продажі йдуть погано, то банк може призупинити видачу грошей. У цьому випадку будівництво об’єкта відкладається.

Відстрочок може бути кілька, і в підсумку покупець отримує готове житло на кілька місяців, а то й років пізніше, ніж було обіцяно.

«Замороження» будівництва

Варіант сумного завершення попередньої ситуації – якщо проект «заморожують» на невизначений термін. Таке відбувається, коли фірма-забудовник спочатку йде на ризик і починає проект без страховки у вигляді власних коштів.

Як перший, так і другий ризик характерний сьогодні для Болгарії, Іспанії, ОАЕ та Чорногорії.
Незаконне будівництво

Наступний підводний камінь – відсутність у забудовника необхідних документів, що дозволяють будівництво. Іноді фірми вирішують почати проект, не дочекавшись офіційних документів (у деяких країнах на оформлення йдуть місяці).

Є і такі випадки, коли забудовник ігнорує букву закону і просто не оформляє документацію. Ця ситуація характерна для країн, де відсутній строгий нагляд за будівельним ринком.

У підсумку покупець незаконно збудованої нерухомості, швидше за все, позбудеться власності без будь-якої грошової компенсації.

Шахрайство продавців

Забудовник, на яку покупець звернеться, може виявитися звичайним шахраєм.

Всім відома схема обману, коли одна і таж квартира пропонується одразу двом або трьом покупцям. Коли ошукані клієнти починають судитися за об’єкт нерухомості, він, як правило, дістається першому покупцеві. Іншим доводиться звертатися в суд, з метою повернути гроші. Однак це має сенс лише в тому випадку, якщо фірма-забудовник ще не самоліквідувалася.

Відома й інша схема шахрайства: девелопер активно презентує свій проект, залучає покупців і їх гроші, а потім оголошує себе банкрутом. Кошти колишнього забудовника переводяться на іншу фірму, тому у обдурених клієнтів практично немає шансів компенсувати свої витрати.

Правила покупки нерухомості, що будується

Вибирайте поетапну оплату

Як правило, найвигідніший у фінансовому плані варіант – це внесення всієї суми при укладанні договору з забудовником. Однак найменш ризикований спосіб оплати – це поетапні внески. Наприклад, коли при оформленні договору вноситься лише до 30% від вартості нерухомості, а наступні виплати робляться по мірі закінчення чергового етапу будівництва.

У разі «замороження» будівництва або банкрутства девелопера, покупець зберігає хоча б частину коштів.

Схема поетапної оплати особливо поширена в Таїланді. Покупка квартири в Таїланді в кредит для іноземців практично неможлива. Тому тайські забудовники пропонують своїм клієнтам безпроцентну розстрочку. Перший внесок становить 20-30% від вартості квартири, а решту суми рівномірно розподіляється на весь період будівництва.
Вибирайте гарантії або гарантії банку

У деяких країнах гарантом безпеки для покупця, який обрав споруджуваний об’єкт, є держава. Наприклад, у Франції покупець має державний захист при участі в угоді за схемою лизбек (leaseback), коли куплена нерухомість здається в оренду на певний термін. У разі банкрутства фірми-забудовника держава знаходить іншу, яка могла б взяти на себе всі зобов’язання по завершенню проекту.

При покупці житла на Кіпрі у великому проекті також можна сподіватися на успішний результат справи. На острові подібне будівництво фінансується державою, і при цьому заставою є земельна ділянка, на якій зводиться будівля.

В деяких інших країнах середземноморського регіону, наприклад, в Іспанії та Італії, існують гарантії від банків. Місцеві забудовники відкривають кредит, який дозволяє їм довести будівництво до кінця. У разі виникнення проблем покупці можуть повернути свої кошти через банк-кредитор.

Подібні гарантії можна отримати і від банків Німеччини.

Вивчайте інформацію про забудовника

Перш ніж зробити вибір на користь того чи іншого будівельного проекту, необхідно отримати максимально повну інформацію про забудовника. Два важливих параметри – репутація і досвід, визначають надійність компанії. На що слід звернути увагу: кількість і якість вже закінчених проектів, наявність земельних ділянок у власності, відгуки клієнтів про фірму.

Є ще кілька критеріїв, за якими визначається ступінь надійності забудовника. Перше – якщо місцеві банки кредитують вашу покупку житла в конкретному проекті. Друге – продажем квартир у проекті займаються міжнародні ріелторські агентства з досвідом.