Орендуємо торгову площу

Торгові площі дорожчають. Але вибір у орендарів не так і велика – адже заробляти високий прибуток торговці можуть лише в успішних торгових центрах, а їх не так вже багато.

«Орендований у новому торговому центрі магазин не відразу починає приносити прибуток. Потрібно час, щоб власники центру відбудували процес залучення покупців, а платити потрібно відразу – причому на одну лише передоплату (гарантію) піде понад 10 тис. доларів», – ділиться досвідом власниця взуттєвого магазину в Києві Маргарита Петрущак. На її думку, як би там не було, навіть при умові, що магазин почне заробляти прибуток лише через 5-7 місяців, орендувати площу в торговому центрі вигідно. «Сьогодні покупці «при грошах» не йдуть в магазини, розташовані десь на вулиці, їм важливо приїхати в хороший торгово-розважальний комплекс, залишити машину на паркінгу, пройтися по магазинах, пообідати в кафе, сходити в кіно», – впевнена підприємниця. «Гроші» з’ясували, що відбувається сьогодні з вибором торгових приміщень і куди йдуть орендні ставки.

Столична оренда

Як і раніше, Київ залишається ключовим містом розвитку рітейлу і проектів торговельної нерухомості. «У 2013 році в Києві заявлено до відкриття дев’ять нових ТРЦ загальною орендованою площею близько 201,4 тис. кв. м, що буде поглинено ринком і не викличе суттєвого зростання вакантності», – зазначає Віктор Оборський, керівник департаменту стратегічного консалтингу UTG. На його думку, столиця поки не насичена торговими площами, як можна порівняти з Києвом міста Східної Європи. І все ж торгові центри в Києві є, а нові будуються дуже активно. «З початку економічної кризи в Україні наприкінці 2008 року загальний обсяг сучасних торгових приміщень в Києві збільшився більш ніж на 82%», – констатує директор і керівник департаменту торговельної нерухомості компанії DTZ в Україні Наталія Миколайчук.

Тільки в 2013 році очікується, зокрема, відкриття таких проектів торговельної нерухомості, як ТЦ Silver Breeze, ТРЦ «Атмосфера», торгова частина МФК «Гулівер», ТРЦ Art Mall, ТРЦ «Проспект», ТРЦ KyivMall. Масштабний проект компанії «К. А. Н. Девелопмент» – ТРЦ Respublika площею 135 тис. кв. м буде зданий лише в кінці 2014 року.

Звичайно, орендарі вважають за краще «осідати» в центрах з гарантованою відвідуваністю, а рівень відвідуваності безпосередньо впливає і на розмір орендних ставок. Більше відвідувачів – вище ставка. Успішних торгових центрів, де порожніх площ не буває, у столиці всього близько десяти. Найпопулярнішими серед орендарів та відвідувачів, за даними UTG, є такі проекти, як Ocean Plaza, Sky Mall, «Більшовик», DreamTown, «Караван», «Україна». У таких центрах орендні ставки досягають 150-240 дол. і навіть вище за «квадрат» на місяць. Шляхом нехитрих розрахунків з’ясовуємо, що в місяць одежний бутік, займає площу близько 60 кв. м, сплачує орендодавцю 9-14,4 тис. доларів. І це без урахування експлуатаційних і маркетингових витрат. Природно, покрити такі витрати можуть тільки розкручені торгові марки і відомі бренди. Втім, і самі торгові центри будь-магазин в орендарі не візьмуть – позиціонування вимагає, щоб на бутиках красувалися лише самі модні імена. «На український ринок вийшла російська мережа універмагів одягу lady&Gentleman City. Компанія «Маратекс» вивела модний бренд OVS, а також SIX та I AM. В Dream Town був відкритий перший в Україні магазин бренду португальського W52 Jeans. В Ocean Plaza – магазини Weekend Max Mara, Marina Rinaldi, Furla. У першому кварталі 2013 року тут же були відкриті перші в Україні магазини турецьких марок Colezzione і LC Waikiki», – розповідає Наталія Миколайчук.

Вище цінуються приміщення площею до 200 «квадратів» – на такі майданчики торговий центр без праці знаходить орендарів, на них виставляються найвищі ставки. «Є попит на секції від 80 до 200 м2. Але «загинаючи» ставку орендодавець може зіткнутися з тим, що на першому році життя ТРЦ орендар, зважаючи нераскрученности ТРЦ, високу ставку може просто не потягнути. Саме на першому році життя ТРЦ орендарі просять знижки. У будь-якого ТРЦ є свій прибутковий бюджет, тому виникають складні переговорні процеси», – зазначає Юлія Щаслива, керівник відділу оренди «Arricano Group».

Взагалі середні ставки на приміщення площею 50-120 кв. м в торгових центрах столиці коливаються в межах 30-200 дол./м2 в місяць. При цьому внесенням платежу за оренду витрати магазину не обмежуються, адже необхідно ще заплатити ставку відсотка від обороту (якщо це обумовлено в договорі з ТЦ), внести експлуатаційний платіж, маркетинговий платіж, а також сплатити пропорційну частину комунальних платежів загальних зон торгового центру. На думку Віктора Оборського, в 2013 році орендні ставки у ТЦ і ТРЦ столиці можуть зрости на 5-7%. Тобто досягти в середньому 35-220 дол./м2 в місяць.

Червона лінія

А як же торгові приміщення на перших поверхах житлових будинків? Все вірно, такі приміщення є, і вони також пропонуються в оренду в різних районах столиці. Однак підійдуть такі площі далеко не всім – є резон осісти в житловому фонді гастрономах, невеликим меблевим магазинам, турфірмам, кафе, аптек і люксовим брендам (якщо мова йде про центр міста). У спальних районах орендні ставки складають 15-28 дол./м2, а в центральних – 40-90 дол./м2 в місяць.

Область торгівлі

Зараз в мільйонниках – дефіцит торгових центрів. Позначається інший рівень забезпеченості громадян, а значить і небажання багатьох торгових марок виходити в регіони, де купівельний потік не буде достатнім для отримання прибутку. Тому девелопери дуже обережні у своїх планах щодо будівництва нових проектів в містах-мільйонниках. У Львові основними торговими майданчиками для орендарів поки залишаються «Кінг Крос Леополіс», «Сриблястый», «ВАМ», «Скриня» та «Опера Пасаж». Лише на початку 2015 року в місті повинен бути запущений новий масштабний проект – ТРЦ Forum Lviv (37 тис. кв. м). За даними компанії DTZ в Україні, орендарями центру виступлять близько 115 українських і міжнародних брендів, серед яких Carlo Pazolini, Lerros, Kira Plastinina, Mohito, Reserved, Luxury House, Cropp Town. Середні ставки оренди в торгових центрах Львова сьогодні – 12-37 дол./м2 в місяць.

У Харкові, за даними компанії Jones Lang LaSalle, обсяг торговельних площ за 2011-2012 роки збільшився на 42%. Основними проектами торговельної нерухомості Харкова вважаються центри «Дафі», «Караван» та «Магелан», всього в місті працює 15 торгових центрів. При цьому в 2014 році в місті повинні бути здані в експлуатацію два великих проекти: ТРЦ «Металіст» і МФК на вул. Пушкінській. Загальна площа двох центрів складе 95 тис. кв. м.

Різниця в орендних ставках торгового центру і, скажімо, вітринного приміщення на першому поверсі житлового будинку несуттєва. Але в ТЦ осідати вигідніше – тому що ставки гуманні. Наприклад, у центральній частині міста можна орендувати магазин площею 63 кв. м за ставкою 34-37 дол. за «квадрат» на місяць. У торговому центрі магазин такої ж площі на першому поверсі здається за ставкою 25-35 дол./м2 в місяць. У Харкові з-за великого вибору (кількість торгових центрів постійно розширюється) орендні ставки не ростуть. Втім, їх просідання також не помічено.

У Донецьку є можливість орендувати майданчики в більш ніж 15 торгових центрах. Найпопулярніші проекти – «Донецьк Сіті» і «Грін Плаза». Саме там за оренду приміщення площею 80-150 кв. м орендодавці можуть зажадати 45-50 дол./м2 в місяць і навіть вище. У 2013 році в регіоні очікується відкриття великого ТРЦ «Сіті Парк» (50 тис. кв. м), який зараз будується поряд з Донецьком – у Макіївці.

У Дніпропетровську орендарі не відчувають дефіциту торгових площ: за даними компанії Jones Lang LaSalle, у місті вже функціонує 18 торгових центрів, а в перспективі будуть побудовані і відкриті ще шість комплексів. Основні проекти Дніпропетровська – «Караван», «Мост-Сіті Центр» і «Пасаж». Середні орендні ставки в торгових комплексах міста – 35-58 дол./м2 в місяць.

На рівні дніпропетровських орендні ставки у ТЦ і ТРЦ Одеси. В цьому місті, незважаючи на високий попит орендарів і платоспроможність покупців, торгових комплексів дуже мало. Основні проекти – Riviera Shopping City, «Сади Перемоги», «Середньофонтанський», «Сіті Центр». Причина низького пропозиції торгових площ в Одесі – наявність великого пропозиції недорогих вітринних приміщень, а також популярність ринків. До речі, орендувати площу в центрі Одеси на першому поверсі житлового будинку можна за 16-22 дол./м2 в місяць – це більш ніж наполовину нижче орендних ставок у торгових центрах. Втім, до 2015 року в місті плануються до відкриття п’ять великих торгових комплексів, і міграція орендарів може вплинути на ставки – вони можуть просісти на 3-7%.

В інших великих містах ставки також можуть змінюватися в залежності від появи нових об’єктів і насичення попиту. Однак орендарям, які шукають приміщення площею 40-80 кв. м2, не варто розраховувати на дешевизну і знижки – такі площі користуються найвищим попитом, і частенько торгові центри саме на них виставляють самі високі орендні ставки. Але в цілому зростання ставок на торговельні площі в найближчий рік не буде. «За оцінками компанії DTZ, істотне стійке зростання базових орендних ставок на торговельну нерухомість є малоймовірним у 2013-2015 роках. Це пов’язано з порівняно невеликою кількістю якісних рітейлерів в країні, значним обсягом торговельних приміщень, заявлених до відкриття в найближчій перспективі, а також ризиками економічної нестабільності в Україні і світі», – пояснює Наталія Миколайчук.

Офісний розрахунок

Підприємцям, які мріють осісти у власному офісі, розташованому не в спеціалізованих бізнес-центрах, можливо, варто поквапитися. Ціни на офісні площі ростуть. За даними компанії SV Development, з початку 2013 року офіси в Києві подорожчали на 3,3%. Якщо в січні вартість квадратного метра офісних площ в столиці становила в середньому 2,1 тис. дол., то в червні – понад 2,2 тис. дол. В Одесі також подорожчали майданчики для бізнесу: за п’ять місяців 2013 року ціна «квадрата» зросла на 2,1%, до 1,8 тис. дол. У Львові з початку року офісні метри подорожчали на 3%, досягнувши майже 1,9 тис. дол. Втім, продавці вже трохи вгамували свої апетити: з середини травня львівські офіси подешевшали на 0,4%. Схожа ситуація і в Донецьку, де за місяць середня ціна продажу офісних приміщень на вторинному ринку знизилася на 0,2%, до 1,5 дол./м2. Але в цілому з початку року вартість офісних метрів зросла на 3,5%. А от у Дніпропетровську офіси з початку року подорожчали на 2,5%, перевищивши 1,3 тис. дол./м2. Не став винятком і Харків, де ціна метра в офісах збільшилася в середньому до 1,3 тис. дол., з початку року зростання цін склало 3%.