Оренда житла в Україні: хто здає, а хто орендує

Україна є лідером серед європейських країн за кількістю власників житла. Згідно доповідній записці Національного інституту стратегічних досліджень 95% домогосподарств має власне житло.

У Болгарії 87%, у Польщі 75%, в Чехії 55%, в Португалії 47%, у Франції-34%, в Німеччині-24%, у Швеції-17%, а Нідерландах – всього 5%. Багато в чому це пов’язано з тим, що в Україні, на відміну від тієї ж Польщі, а тим більше Голландії, була проведена приватизація житла. В результаті велика кількість українців стало власниками квартир і будинків. Залишилася невелика кількість державного та відомчого житла, але це дуже маленький сегмент. Вважається, що тільки 1,6% українців проживає у державному житлі і 0,2 – у відомчому житлі. Все інше житло – це власне житло українців. Так що українців можна назвати нацією власників нерухомості.

Можна сперечатися про якість цього житла та місце розташування. Але це окреме питання. Всього в Україні близько 19 млн. квартир, серед них найбільше-двокімнатних, а найменше чотирикімнатних. Однокімнатних близько 19% від загальної кількості квартир. На одного жителя України припадає близько 23,7м2. Це мало, у країнах Західної Європи цей показник доходить до 40м2. Але це Європа, а ми Україна.

В Україні тільки 4,8% домогосподарств орендує житло у інших домовласників. У Швеції цей показник 36%, у Франції 22%. В цілому ряді європейських країн є таке поняття як будівництво житла з метою здачі в оренду. Це досить-таки вигідно і для бізнесу, і для самих орендарів. В цьому випадку є зрозумілий власник житлового будинку, а не абстрактний ЖЕК, якому байдуже стан будинку, де живуть мешканці. Власник будинку не тільки збирає оренду, але й відповідає за стан будинку та прилеглих територій. Тому не дивно, що в тій же Німеччині просто приходиш в захват, коли спостерігаєш за станом житлового будинку і шикарним станом прибудинкової території. Як кажуть фахівці «Це дуже чисто!». Багато в чому цього можна досягти, якщо є один власник будинку: у цьому випадку орендарі можуть дійсно вимагати від власника утримувати будинок в ідеальному стані. Тільки так можна знищити ЖЕКи і вирішити проблему нормального стану житла.

Але поки що в Україні це непопулярно. Є проблема оподаткування. Немає великих бізнесменів, які готові вкладати в цей бізнес. І немає моди на такий бізнес. І може саме головне: українці більше схильні мати власне житло, ніж все життя знімати чуже. І як завжди вартість оренди. Складно сказати, наскільки дорожчою була б оренда житла, якщо б це житло не здавали власники квартир, а власники всього будинку.

На поточний момент, середня вартість оренди житла в Києві близько 900 дол за даними www.real.ua. Це майже на 40% нижче, ніж до кризи. Це досить багато, кажуть одні, або мало, висловлюють думку інших. Все залежить від того, хто і як рахує цю оренду, орендодавець або орендар.

В Україні офіційно на черзі для поліпшення житлових умов перебуває понад 1 млн. чоловік. При цьому чергу суттєво не зменшується. І взагалі стоїть питання її радикально інвентаризувати, так як на даний момент, випадки, коли людина має житло і стоїть на черзі на поліпшення житлових умов не рідкість, а скоріше дуже часті. Хоча логіка цієї черги припускає, що в ній можуть числиться тільки особи, які не можуть самостійно придбати житло і змушені сподіватися тільки на державу. Якщо навіть залишити цю чергу на квартири в такому вигляді, то все одно постає питання: як можна цю проблему вирішити? Бо на даний момент в рік видається не більше 7-11 тис. квартир. Для мільйонної черги це просто крапля в морі, яка радикально не змінить ситуацію. Безглуздо сподіватися на радикальне покращення навіть через десятки років.

І ось тут якраз і виникала ідея не роздавати безкоштовно квартири, а здавати їх в оренду особам, які потребують поліпшення житлових умов. Це європейський досвід. У Нідерландах 31% домогосподарств орендує соціальне житло. У Німеччині 22%, в Австрії 21%, у Великобританії 20%, Швеції – 14%.

По своїй суті оренда соціального житла завжди дешевше, ніж оренда комерційного житла. Чому? По-перше, розмір і місце розташування цього соціального житла. По-друге ціна будівництва. Соціальне житло спочатку будується з більш дешевих матеріалів і в районах з найдешевшими земельними ділянками. Таким чином виходить багато і дешево. У результаті В тій же Швеції оренда соціального житла на 30% менше, ніж комерційного, а в Нідерландах – на 50% нижче. В цьому і є суть ідеї.

Але це все Європа, а як же в Україні хочуть вирішити цю проблему?

По-перше, дійсно житло, яке будується за рахунок грошей держбюджету не роздавати безкоштовно, а здавати в оренду, але за свідомо низькою ціною, щоб це була дуже дешева оренда. Для реалізації цієї ідеї можна внести ряд змін у законодавство України, щоб це стало можливо в рамках закону. У будь-якому випадку, це б вирішило багато проблем щодо забезпечення житлом багатьох пільгових категорій черговиків на квартиру.
По-друге, враховуючи менталітет українців і їх бажання мати власне житло, пропонується черговикам надавати в оренду соціальне житло з правом викупу. Тим самим давати можливість користувачам соціального житла не тільки платити більше невисоку орендну плату, але частина цієї орендної плати направляти на викуп житла, що орендується. У цьому випадку розміру оренди буде вище, ніж у тих, хто просто орендує соціальне житло у держави.

Згідно доповідній записці Національного інституту стратегічних досліджень, якщо забезпечити, щоб ціни будівельників соціального житла були не вище 6000 грн за 1м2, то у цьому випадку розмір оренди в місяць склав би 1750-2500 грн, що дозволило б за десять років викупити соціальне житло у власність орендаря. Якщо дійсно забезпечити такі ціни і платежі, то це виглядає цілком привабливо і реально для українців з їх доходами.

Залишилося за малим, почати реалізувати цей проект. На даний момент і ДІУ, і Молодіжний фонд заявляють, що готовий представляти соціальне житло в оренду з правом викупу за пільговими цінами. Для початку реалізації цієї програми потрібні або державні гарантії, або фінансування з держбюджету. Спочатку називають цифру 2 млрд. грн для запуску цієї програми. Але треба буде ще щорічно 3-5 млрд. грн держфінансування, щоб в найближчому майбутньому чергу на квартиру зменшити хоча б на 30-40% і сформувати ринок оренди соціального житло, як це прийнято в європейських країнах.