Оренда з викупом: вигоди і ризики

До кінця травня Державна іпотечна установа (ДІУ) планує завершити узгодження нової житлової програми оренди з правом викупу. Які ж вигоди і ризики чергового доступного житла від держави?

Якою буде нова програма?

Після підвищення процентної ставки, традиційна програма рефінансування кредитів ДІУ втратила привабливість для потенційних позичальників. Нагадаємо, в кінці минулого року установа підняло ставку з 11,3% до 18%. “Як тільки в листопаді ДІУ підвищила ставку до 18%, все зупинилося”, – говорить заступник голови правління “Діамантбанку” Тетяна Ващилко.

У березні відсоток був знижений до 15,3%, але залишився недоступним для ринку. У зв’язку з цим, ДІУ вирішило “перекваліфікуватися” і зосередитися на новій програмі оренди з правом викупу, яку в установі анонсували ще минулого року. Як розповів перший заступник голови правління ДІУ Юрій Зоц, узгодження програми має завершитися до кінця травня. Під оренду з викупом установа готова направити до 2 млрд. грн.

“Коли ми змушені були запозичення розміщувати за ціною 14,3%, на рівні запозичень Міністерства фінансів, то, відповідно, ціна нашої роботи та ціна тих ресурсів, які ми розміщуємо, теж виросла до 15,3%. Мова йде про те, що запозичення, яке стоїть в бюджеті цього року, у розмірі 2 млрд. грн. для ДІУ, направити саме на програму оренди з викупом”, – сказав Юрій Зоц.

За його словами, в рамках програми можна буде без першого внеску орендувати житло з ремонтом в новому будинку з подальшою можливістю викупити квартиру під 3%.

Програма активізації економіки на 2013-2014 роки передбачає, що під оренду з викупом у цьому році буде збудовано 3 тис. квартир, а в наступному – 17 тис.

Як розповідав раніше в інтерв’ю 3Doma.ua голова правління ДІУ Валентин Рибачук, щомісячний платіж буде складати близько 2 000 грн.

“Наприклад, якщо взяти квартиру 50 кв. м, ціна для Києва – 7,5 тис. грн. за кв. м. Вартість житла – 375 тис. грн. Оренда надається на 15 років. Виходить щомісячний платіж під 3% – 2146 грн. Для міст-мільйонників, де ціна за кв. м 5300 грн., щомісячний платіж буде складати 1516 грн. “, – підрахував керівник установи.

Вигоди і ризики

На думку експертів, цей механізм може виявитися більш дієвим, ніж державна програма здешевлення іпотеки, яка стартувала в минулому році. Основні недоліки “дешевої іпотеки” – перший внесок 25%, який є непосильним для більшості бажаючих взяти участь у програмі та ризики, пов’язані з тим, що держава може зупинити компенсацію відсотків, і учасникам програми доведеться платити по кредиту вже не 3%, а 16% річних.

“Найбільш страшним для молоді є пункт договору, який укладається в рамках програми, про те, що часткова компенсація процентів здійснюється у межах коштів, передбачених у бюджеті на відповідний рік. Ми розуміємо, що ця стаття бюджету зараз є захищеною. Але так як Україна зараз не може похвалитися стабільністю, ми розуміємо, що в Бюджетний кодекс можуть вноситися зміни протягом тих 15 років, на які розраховано кредит”, – зазначила генеральний директор Всеукраїнської асоціації “Укрмолодьжитло” Ірина Тарієлашвілі.

Основною проблемою, з якою можуть зіткнутися учасники нової програми оренди з правом викупу, експерти називають ризик неповернення основної частини засобів у тому випадку, якщо орендар не зможе викупити житло.

“Ще не відомо, які договору будуть підготовлені. Тому що якщо це чистий фінансовий лізинг, тобто ризики для майбутнього власника. Тому повинні бути нові договори, які гарантують, що у разі неможливості виплати оренди, основна частина коштів має бути повернена орендарю”, – говорить голова Асоціації професійних управляючих нерухомістю Генріх Людкевич.

Загалом же програма оренди з правом викупу є доступною і зрозумілою для потенційних учасників, і напевно буде користуватися попитом, вважають експерти.

“У чому переваги програми? Немає першого внеску. Людина хоче – живе, передумав – з’їхав. І немає питання, чия це власність. Логічно, що поки не виплатив – не його. Мені здається, що це реальний механізм”, – відзначає аналітик Олександр Охріменко.

Проте фінансування оренди з правом викупу, як і інших державних житлових програм, залишає бажати кращого. Тому нова програма, ймовірно, не зробить істотного впливу на вирішення житлової проблеми в Україні.

“Показники, які заплановані, дуже низькі. З цієї точки зору позитивно спрацювала б емісія гривні. Емісія, спрямована саме на ці цінуй, однозначно, була б потрібна. Це рішення житлового питання, розвиток будівельної галузі та зростання ВВП. 50-10 млрд. грн., і ми б вирішили житлову проблему”, – вважає Олександр Охріменко.