Оренда з правом викупу або переворот на ринку нерухомості

Не минуло й року після запуску в Україні державної програми з надання дешевих іпотечних кредитів зі скандальною ставкою в розмірі 3% річних, як у суспільстві піднявся шум навколо можливого впровадження ще більш привабливою програми під назвою «Оренда житла з правом викупу».

В активно обговорюваному нововведення знову фігурують магічні 3% річних, але в даному випадку це не знижена ставка по кредиту, а, по суті, заробіток Державної іпотечної установи (далі-ДІУ) понад вартості житла.

У цій статті myBank.ua окреслив ситуацію на ринку нерухомості, на тлі якої виникла задумка про лізинг квартир, вивчив умови, на яких уряд збирається запускати цю програму і намагався зрозуміти, чому, незважаючи на всю привабливість ідеї на папері, розум блокує оптимістичний настрій.

Нерухомість і українці

Для середньостатистичного українця, на відміну від того ж американця або якого-небудь європейця, заробити на власне житло є однією з головних цілей життя. Однак роздобути цей життєво важливий об’єкт в нашій країні чоловікові набагато складніше, ніж у розвинених країнах.

І головною причиною цього є не стільки «неживе» кредитування, скільки банальне невідповідність таких показників, як вартість житла в країні та рівень заробітної плати її громадян.

Так, середньостатистичному українцю щоб накопичити лише на один квадратний метр житла, необхідно пропрацювати майже 3 місяці і при цьому не їсти, не пити, не оплачувати ніякі послуги, тобто не витратити жодної копійки.

Якщо ж згадати, що в дійсності більше 50% доходу йде на харчування, то відразу стає зрозуміло, наскільки нереальним завданням ставати втілення в життя мрії про своєму домі.

Знаючи всю важливість і складність житлової проблеми в побуті звичайних громадян, чиновники час від часу «видають на гора» нові, на перший погляд правильні ідеї, а-ля пільгових кредитів для молоді, розподілу боргового навантаження по іпотеці між позичальником і державою, компенсації вартості житла і т. п.

Однак багаторічна історія втілення таких програм у життя показує, що вирішення житлової проблеми вони не приносять. Швидше навпаки, багато з раніше діючих державних ініціатив у кінцевому підсумку вилазили боком для тих «щасливчиків», які взяли у них участь.

Незважаючи на це уряд із завидною регулярністю продовжує штампувати чергові ініціативи щодо пожвавлення ринку нерухомості.

Тепер вони пропонують впровадити в Україні механізм надання громадянам житла в оренду з правом подальшого викупу, який розроблений на базі в цілому провальною програми «Іпотека під 3%».

Що таке лізинг нерухомості

Суть ідеї полягає в тому, що ДІУ надається право будувати, добудовувати або купувати готове житло для подальшої його передачі в оренду громадянам на наступних умовах:

1) Громадянин повинен перебувати на квартирному обліку або на нього повинно доводиться не менше, ніж 9 м2 житлової площі.

2) Договір лізингу укладається на 15 років і після останнього платежу житло переходить у власність орендаря. Якщо ж розірвати договір достроково, то раніше сплачені орендарем кошти йому не повертаються, і він втрачає право на подальшу участь в даній програмі;

3) В оренду надаються здані в експлуатацію і готові до заселення квартири;

4) Максимально допустима площа житла, яка бере участь у програмі:

a) 40 м2 для сімей з одним-двома людьми;

б) 58 м2 для сімей з однією дитиною;

в) 76 м2 для сімей з двома і більше дітьми

5) Щомісячна фіксована протягом усього терміну орендна плата для кінцевих користувачів, яка складається з двох частин:

a) нормативної вартості житла, яка зафіксована на рівні 7 500 грн/м2 для Києва і на рівні 5 500 грн/м2 для обласних центрів, рівномірно розподіленої на 15 років виплат;

б) 3% в рік від початкової вартості житла, розділеної на щомісячні платежі;

Якщо перевести всі умови в реальні цифри, то виходить досить приваблива картина. Так, орендна плата за квартиру площею 40 м2 в Києві обійдеться в 2 417 грн в місяць, а в обласному центрі – в 1 772 грн.

…не може бути, що це правда

Таким чином, з активно обговорюваних, але поки ще не затверджених норм випливає, що за програмою «Оренда з правом викупу» всього за 2500 грн в місяць українці отримають можливість знімати житло в Києві, в новобудові, і, по суті, цими ж грошима обслуговувати умовний іпотечний кредит.

Тому немає нічого дивного, що сьогодні в експертному середовищі з великим скепсисом і обережністю розглядають подібні ініціативи.

Головне питання, яке залишається без зрозумілої відповіді – звідки державі брати гроші на покупки дорогого житла і продаж його в розстрочку за 3% річних. Адже сьогодні ДІУ з допомогою цінних паперів держави запозичує ресурс під 14,3% річних і ніяк не дешевше.

Також не зрозуміло, хто, за які гроші і чи буде взагалі робити ремонти в новобудовах, оскільки навряд чи хтось стане платити за оренду, що називається, голих стін.

Немає і чіткого уявлення про механізм розподілу житла між усіма бажаючими, яких при таких умовах можна припустити, буде набагато більше, ніж готових до здачі квартир і т. д.

Всі ці білі плями в проекті державної програми «Оренда з правом викупу» охолоджують той запал, який виникає відразу після попередніх розрахунків щомісячних платежів.

Однак з остаточними висновками про реальність проекту покупки житла в лізинг все ж слід почекати. Якщо є хоч один шанс, що в кінцевому підсумку всі вище викладені проблеми вдасться вирішити і таким чином трохи пожвавити ринок нерухомості, то варто підтримати дану ініціативу.

Інша справа чи віримо ми в цей один шанс…