Оптимальний номерний фонд для київських готелів – 190-220 номерів – експерти

При виборі будівлі для реконструкції, перш за все, треба враховувати кількість номерів потрібних інвестору, а так само, наскільки просто підвести до нього комунікації.

Таку думку висловили експерти на засіданні інженерно-технологічного комітету «Клубу HOTELIERO».

За словами експертів, дуже часто так трапляється, що інженерів починають питати тільки в самий останній момент, коли все вже вирішено, і нічого не можна змінити. Фантастичні ідеї інвесторів часом неможливо втілити, а звинувачують в огріхах перебудов саме виконавців. Архітекторів, часто творчих людей, теж складно відтягнути до вирішення питань економічних і технічних.

Євген Каганович, технічний директор проектно-інжинірингової компанії «АПТ-Дніпро», запропонував інженерам в такій ситуації використовувати 3D моделювання. Для того, щоб уникнути прорахунків з комунікаціями. Звичайно, для найкращих результатів потрібно працювати в злагодженій команді: інженер, архітектор, постачальник технологій з комунікацій і шеф-кухар. Тільки в такій зв’язці можливо досягти бажаного результату.

При реконструкції готелю трапляється, що цілої будівлі для готелю занадто багато. В такому випадку, наводить приклад Євген, можна поєднати готель з офісами, апартаментами або торговим центром. Але в кожному із запропонованих варіантів є свої плюси і мінуси. Наприклад, якщо поєднувати в одному будинку житлову площу і готель, то необхідно переконатися в тому, що апартаменти готові. Тому що, як правило, гостинці будуються швидше, ніж квартири. І ваші постояльці ризикують зіткнутися зі стуком молотків при ремонті квартир.

Поєднання торгового центру з готелем – теж варіант. В Скандинавії – це дуже поширене явище. Хоча зручність для постояльців – досить спірний момент. Тільки в разі гарної ізоляції готелю від ТЦ є сенс поєднувати такі різні об’єкти.

З точки зору Євгена Кагановича, самим оптимальним поєднанням є готель та офісний центр в одному будинку. Так, наприклад, в Санкт-Петербурзі дуже вдало поєднані офіси (на нижньому ярусі), паркінг (на середньому ярусі) та готель (на верхньому ярусі). Мова йде про готелі Кемпінскі. Людині, що приїздить або в офіси, або в готель, однаково зручно припаркувати машину.

Євген розділив на ринок білий (робота тільки з інвесторами, які слухають інженерів і довіряють їм), сірий (інженерів, які готові виконувати будь-який каприз інвестора в збиток будівлі і майбутнім комунікацій) і чорний (інженерів, які в принципі нічого не вміють і псують проекти). Саме останній ринок самий небезпечний, так як один раз потрапивши до недобросовісних інженерам, інвестор може просто запросити інженерів з-за кордону, втративши віру в вітчизняних фахівців.

На питання про те, який же самий оптимальний номерний фонд для Києва, Євген впевнено відповів, що найбільш економічно вдалий номерний фонд – 190-220 номерів для готелю 4 зірки, або 4 зірки +. При цьому капіталовкладення повинні складати близько €45-60 млн. Будувати або реконструювати будівлю в готель з метою побудувати там готель 2 або 3 зірки не є доцільним для України, так як, чим менше зірок, тим більше час окупності проектів. А з нашим нестабільним інвестиційним кліматом ніхто поки не хоче так ризикувати.

В якості побажань на майбутнє один з учасників діалогу висловив надію на те, що в Україні з’являться класифікації нерухомості, яка є, наприклад, в Росії ще з 2006 р.