Охріменко Олександр: Купуємо нерухомість по безналу. Перший млинець..

З 1 вересня 2013 року купівля-продаж нерухомості вартістю більше 150 тис. грн. здійснюється за безготівковим розрахунком. Перші угоди вже укладені, перші платежі вже пройшли. І, як і очікувалося раніше, виявилися перші проблеми цього нововведення. Як і слід було очікувати, частина нотаріусів розгубилася і не знає, що і як робити. Але більшість нотаріусів вже почали налагоджувати цей механізм безготівкових розрахунків, і, як малим дітям, пояснювати своїм клієнтам, що займатися махінаціями можна, але це їм же буде дорожче.

На ринку вже з’явилися махінатори, які за 500-1000 грн. роблять фальшиві платіжки про переказ коштів з одного банківського рахунку на інший рахунок. Фактично робиться підробка документів, за яку можна притягнути до кримінальної відповідальності. За рахунок цієї махінації можна розрахуватися готівкою і підкласти в документи підробку. Але, будь-яка фальшивка завжди пов’язана з тим, що можна втратити і гроші, і щойно куплену квартиру. Бо для шахраїв не складе праці анулювати договір на підставі того, що покупець надав фальшиві документи, і далі, за допомогою «милих друзів в погонах», вирішити питання на свою користь так, що «любитель» фальшивих документів швидко зрозуміє, чому за ці діяння передбачена кримінальна відповідальність. Але це, скажімо так, приватний випадок. І, на жаль, шахраї і аферисти були, є і будуть. Що стосується реальних перших угод з купівлі-продажу нерухомості за безготівковим розрахунком, то були виявлені наступні результати.

Акредитиви для розрахунків за нерухомість між фізичними особами не працюють. Банки дуже рідко використовують акредитиви, попит на них дуже невеликий і тому вони не поспішають цю послугу надавати фізичним особам. Може, згодом, коли кількість бажаючих виросте, окремі банки будуть надавати такі послуги, але зараз це не цікаво для банків і дорого для клієнтів.

Метод покупки через депозит , коли покупець нерухомості відкриває депозитний рахунок на ім’я продавця нерухомості, перерахують гроші на цей рахунок, але розпоряджатися цим депозитом продавець нерухомості зможе тільки після пред’явлення банку договору купівлі-продажу нерухомості, завіреного нотаріально – працює. Хоча, і ось це вже проблеми самих банків, якщо в центральних офісах банків такі операції можна провести, то філії явно такими депозитами не готові. Окремі філії банків взагалі не знають, як оформити цей депозит. А інші філії, хоча й погоджуються відкрити депозит, але висувають такі складні умови, що це просто лякає і продавця, і покупця нерухомості. Можна тільки сподіватися, що окремі банки відлагодять свої технологічні карти і навчать своїх співробітників відкривати такого роду депозити для купівлі-продажу нерухомості.

Найбільш реальним методом розрахунків за купівлю-продаж нерухомості на даний момент є звичайні поточні рахунки банків. Краще саме поточні рахунки, а не карткові. Хоча в окремих банках можна користуватися і картками. Не вигідно просто внесення грошей на рахунок іншої особи без відкриття власного поточного рахунку. У цьому випадку комісія банку може бути великою. Хоча, один з відомих українських банків вже пропонує клієнтам послугу з прийому платежів без відкриття рахунку і перерахування грошей на рахунок продавця нерухомості в будь-якому іншому банку всього за 400 грн незалежно від суми платежу. Якщо угода тягне на мільйон гривень, це мізерна комісія. Хоча якщо використовуються поточні рахунки, то вартість послуг банку буде дешевше.

Як показала практика, оптимальний варіант: два поточні рахунки продавця і покупця нерухомості в одному банку. На даний момент ціла група банків, і серед них один з найбільш відомих роздрібних банків України, пропонує особам, які хочуть здійснити платежі з купівлі-продажу нерухомості такі тарифи: відкриття рахунку — 10 грн, внесення грошей на рахунок — 0%, перерахування грошей з рахунку на рахунок — 0%, зняття грошей з рахунку — 0%. Строк перерахування грошей з рахунку на рахунок – не більше 20 хвилин. При цьому на рахунок продавця нерухомості приходить СМС повідомлення про зарахування грошей на рахунок. Тому деякі нотаріуси пропонують своїм клієнтам простий метод розрахунків за нерухомість. Після складання договору купівлі-продажу, нотаріус виписує квитанції по сплаті державного мита та збору у Пенсійний фонд за вчинення угоди, далі покупець одночасно оплачує держмито та ПФ і здійснює безготівковий платіж на рахунок продавця. Потім покупець отримує в банку квитанції про сплату держмита та підтвердження безготівкового платежу. На підставі цих документів нотаріус завершує операцію та переоформлює власність на нерухомість від однієї фізособи на іншу фізичну особу.

В деяких випадках навіть підписує доповнення до договору купівлі-продажу заяву, що всі розрахунки за договором були завершені і всі сторони задоволені. Тому процедура не суттєво ускладнилася, швидше, стала більш цивілізованою, коли не потрібно перевіряти гроші, а можна вже без проблем забрати їх з каси банку або покласти на депозит. Деякі банки вже почали пропонувати депозит до запитання для продавця нерухомості, який хоче купити іншу нерухомість. Один з банків пропонує такий депозит за ставкою 12%. А це значить, що якщо 1 млн. грн, а це близько 120 тис. дол., полежить на депозиті тільки один місяць, фізична особа, поки буде шукати нову нерухомість, отримає 10 тис. грн доходу без особливої праці. Якщо брати зарубіжний досвід, то в країнах ЄС розрахунки за купівлю-продаж нерухомості здійснюються через спеціальний рахунок нотаріусів. Це зручно для клієнтів і відповідає європейській практиці. В Україні такі операції поки рідкісне явище. У нотаріусів немає досвіду такого роду операцій. Але з часом можна очікувати, що і українські нотаріуси навчаться це робити не гірше німецьких.

Розрахунок через спеціальний рахунок нотаріуса передбачає, що покупець нерухомості до моменту укладення угоди перераховує гроші на рахунок нотаріуса, або вносить гроші через касу банку на цей рахунок. В день укладення угоди, нотаріус оформляє договір купівлі-продажу і одночасно переказує гроші на поточний рахунок продавця нерухомості, або видає платіжний документ, згідно якого продавець нерухомості може отримати гроші в касі банку, де відкрито рахунок нотаріуса. Операція в цілому зрозуміла і прозора. У цьому випадку нотаріус виступає контролером не тільки за переоформлення прав власності на нерухомість, але і по руху грошей між рахунками. Нотаріус може брати додатковий платіж за такого роду послугу, коли він виступає певним розрахунковим центром. Хоча, не думаю, що суми будуть дуже великими. Отже, процес пішов. Правда, ще треба привчити ринок розраховуватися по безналу. Все нове важко приживається в Україні. Але пройдуть якісь 2-3 роки, і народ навіть забуде, що колись розраховувався за квартири і будинки готівковою валютою. Йдемо в Європу, але по-українськи.