Офіси Києва. Думки вголос після проведеної будівельної експертизи

Компанія Build and Live Development в грудні 2011 – лютому 2012 провела будівельну експертизу технічного стану введеного в експлуатацію в 2011 бізнес центру, в Солом’янському р-ні р. Києва.

В ході даної експертизи аналізу підлягали: якість, обсяг і склад виконаних будівельно-монтажних робіт і застосовуються в процесі будівництва матеріалів; проектна і виконавча технічна документація; була проведена перевірка стану основних конструктивних елементів будинку та інженерних мереж, готовності допоміжних приміщень та прилеглої території. За результатами проведеної будівельної експертизи було оформлений звіт і зроблено висновок про подальшу експлуатацію будівлі. Експертиза проводилася за замовленням компанії, яка планує покупку об’єкта для розміщення власного офісу.

В ході проведення експертизи було виявлено ряд дефектів, які були рекомендовані до усунення та за погодженням з забудовником усунені ще до закінчення експертизи. Такі дії компанії Build and Live Development були позитивно оцінені замовником експертизи, як єдиної кампанії по проведенню експертиз, за зазначеною дефектів якій ведуться роботи по їх усуненню.

Після проведеної експертизи та аналізу великої кількості інформації в компанії Build and Live Development виділили ряд тенденцій, актуальних на ринку продажу-оренди офісної нерухомості, станом на початок весни 2012 року.

Так, на сьогоднішній день (найбільш вигідний та оптимальний варіант реалізації об’єкта) для власника краща продаж будівлі цілком або кількома великими частинами. Однак, процес узгодження покупки будинку або його частини досить довгий – від 2 до 10 місяців, і проходить у кілька етапів, оскільки цілі будівлі або його частині під власні офіси купують великі міжнародні корпорації або банки. Крім того, щоб уникнути у майбутньому проблем з придбаним об’єктом і його експлуатацією, по-хорошому, має проводитися експертиза технічного стану будівлі, інженерних мереж, юридична перевірка правовстановлюючих та дозвільної документації. Що займає ще близько 2-3 місяців.

Однак, компаній, які купують такі великі площі на сьогодні не так вже й багато, тому оренда офісу для компанії як і раніше пріоритетніше покупки. Однак, варіант оренди або продажу об’єкта власниками визначається в залежності від поставлених ними цілей: Або будівництво об’єкта на довгострокову перспективу з отриманням стабільного доходу протягом тривалого періоду в майбутньому – в такому разі площі здаються в оренду. Об’єкт і його площі виставляються на продаж при необхідності швидкого повернення вкладених коштів.

Тим не менш, дуже часто, для диверсифікації ризиків і оптимізації роботи з площами, в БЦ пропонуються обидва варіанти – продаж та оренда. Оскільки, простий будівлі обходиться власнику недешево – обслуговування незаповненого, але введеного в експлуатацію об’єкта, обходиться близько 1 $ за кв. м. – у цю вартість входять витрати на електроенергію, газ, охорону, воду і зарплати (нехай і в резервному режимі). Так, наприклад, БЦ площею близько 50 000 кв. м. обов’язковою статтею витрат у місяць– 55 – 60 000 $. Тому, паралельно з продажем площ або частин будівлі, на об’єкті пропонуються офіси в оренду. Як правило, для можливості покриття поточних витрат по обслуговуванню будівлі. Однак, практика пропонує й інший варіант – коли основною схемою реалізації площ офісного об’єкту приймається здача в оренду, при цьому невелика частина площ продається для подальшої можливості покривати експлуатаційні витрати до повного заповнення об’єкта орендарями.

У вже працюючому БЦ сума щомісячних витрат на обслуговування будівлі зростає в рази і може стартувати з $ 100 000 в місяць. Витрати на обслуговування об’єкта офісної нерухомості власники розраховують в діапазоні – 1,5 – 5 $ за кв. м., в цьому ж діапазоні і встановлюється цифра щомісячної оплати за експлуатаційні витрати. Однак, у Build and Live Development небезпідставно вважають, що найбільш оптимальна і реальна цифра повинна бути не більше 2,5 $, оскільки ставка експлуатаційних витрат в 3,5 – 5$ за кв. м встановлювалися до кризи на етапі бурхливого розвитку ринку і порівняно невеликих строків окупності об’єктів. На сьогоднішній день ситуація кардинально відрізняється – терміни окупності офісних об’єктів зросли в 2-3 рази і становлять 7-8 років у порівнянні з 4-5 роками до кризи, а ринок розвивається черепашачим кроком.

Також у Build and Live Development відзначають ще одну тенденцію ціноутворення. З причини низького попиту, власники офісних об’єктів дуже лояльні в питаннях вартості і йдуть на великі поступки. Наприклад, в прилеглому до центру районі на початку 2011 року офіс площею 250 кв. м вийшов у продаж вартістю 1 500 млн. $, на початку 2012 року він був проданий за 500 000 $. У новозбудованому БЦ у віддаленому від центру районі в 2010 р. площі об’єкта були заявлені до продажу за ціною 4 500 $ за кв. м., на сьогоднішній день ціна становить 2 500 $ , а при купівлі всього будинку або його частини – власники готові ще раз переглянути ціну.