Новий спосіб оцінки комерційної нерухомості

На вартість комерційної нерухомості впливають більше десятка факторів. У цьому році на ринку нерухомості Києва введена в експлуатацію нова статистична система ринкових індикаторів – Samson Propery Indicators System, яка не тільки визначає середню вартість торгових та офісних приміщень в Києві, але і обчислює відносні (регресійні) показники. Фактично створено біржовий індекс цін на комерційну нерухомість, що володіє максимальною оперативністю, чутливістю і навіть волатильністю. У даній статті ми розглянемо фактори, що впливають на ціноутворення в торгової та офісної нерухомості.

Олександр Рубанов, президент Союзу фахівців з нерухомості України, керівник оціночної компанії “Самсон” спеціально для UBR.UA

Про кон’юнктурі

Ринок торгової і офісної нерухомості значно складніше для аналізу і статистичних спостережень, ніж ринок житла. Для комерційної нерухомості діє значно більша кількість ціноутворюючих факторів, а диференціація цін значно вище (різниця у вартості 1 кв. м двох різних нежитлових приміщень на одному і тому ж масиві може досягати 10 разів).

Найбільш дорогими сьогодні, як і до кризи, є торгові приміщення. Значно дешевше коштують офісні приміщення, а найдешевшими сьогодні є підвали (які можуть використовуватися і як офісні, і як торгові і складські приміщення).

Логічно, що при такій кон’юнктурі офісів у структурі пропозиції значно більше, ніж торгових приміщень. Торгове приміщення повинно володіти набором певних характеристик (фасадне розміщення, вітрини, інтенсивний пішохідний та/або транспортний потік), які досить рідко зустрічаються на ринку. Приміщень, що не володіють такими характеристиками, що значно більше, і вони, як правило, використовуються в якості офісів.

Структуру пропозиції нежитлових приміщень у Києві сьогодні ілюструють наступні діаграми:

Структура пропозиції в сегменті продажу

Структура предложения в сегменте продажи

Структура пропозиції в сегменті оренди

Структура предложения в сегменте аренды

Різниця цін між центром і периферією Києва сьогодні усереднено складає 2.2 рази, хоча з наближенням до Хрещатика на відстань менше 1 км вартість нежитлових приміщень збільшується в геометричній прогресії. Статистичні спостереження показали також, що приміщення в сучасних будівлях, побудованих за новими стандартами, коштують в середньому на 20-25% дорожче.

При купівлі приміщень інвестори віддають перевагу офісах і магазинах у спеціалізованих будинках – офісних і торгових центрах. Таких приміщень на ринку не так багато, і коштують вони трохи дорожче – в середньому на 8-12% (при інших аналогічних параметрах).

Ціни продажу підвалів (без вікон) в середньому на 50% нижче, ніж ціни аналогічних приміщень на перших поверхах. У той же час орендні ставки для підвалів нижче всього на 35%.

Ціни продажу торгових приміщень у середньому на 40% вище, ніж ціни продажу офісів, але різниця може досягати 2.5 разів на особливо цінних торгових приміщеннях. Орендні ставки на торговельні приміщення вище в середньому на 75%. Звідси випливають більш високі ставки капіталізації для торгових приміщень, однак і ризики придбання (управління) торговельної нерухомості більш високі.

Різниця у вартості торгової і офісної нерухомості істотно залежить від місця розташування. На вулицях, де відсутні досить інтенсивні пішохідні і транспортні потоки, торговельне приміщення (мається на увазі фасадне приміщення з вітринами) не буде представляти істотної торгової цінності, тому різниця між торговельним та офісним приміщенням на таких вулицях мінімальна (до 5%).

Для офісів вплив локальних характеристик місця розташування не так суттєво. Якщо офіс розташований в центрі, то не так важливо, яка це вулиця, локальні характеристики диференціюють вартість 1 кв. м офісів у межах 12%. Значно більше на вартість впливає клас офісу (тип будівлі, розміщення, інфраструктура тощо).

Наявність вітрин при інших рівних характеристиках приміщення додає до його вартості від 5% до 15% в залежності від інтенсивності пішохідних і транспортних потоків. Фасадне розміщення входу та/або вікон додає до вартості приміщення від 5% до 30% в залежності від інтенсивності пішохідних і транспортних потоків уздовж фасаду.

Середня вартість 1 кв. м торгових та офісних приміщень в залежності від розміру

Средняя стоимость 1 кв.м торговых и офисных помещений в зависимости от размера

Важливим ціноутворюючим фактором є розмір (загальна площа) приміщення. Невеликі приміщення більш ліквідні, мають більший коло потенційних покупців, тому питома вартість 1 кв. м в маленьких приміщеннях більш висока, ніж у великих. Наприклад, різниця у вартості 1 кв. м між приміщенням 100 кв. м і 1000 кв. м при інших ідентичних характеристиках становить +30%/-23%. Найкращим чином залежність вартості від розміру приміщення ілюструє діаграма справа.

Про тенденції

Вже тривалий час на ринку нерухомості спостерігається ситуація, коли пропозиція перевищує попит. Внаслідок цього вартість продажу приміщень комерційного профілю продовжує поступово знижуватися з середніми темпами -0.42% в місяць. Це стосується як торгових, так і офісних приміщень. Наприкінці вересня поточного року були зафіксовані нові кризові мінімуми цін пропозиції. Очікування нової хвилі кризи стимулювали продавців і заставодержателів активно знижувати ціни на приміщення, які практично не відчувають попиту.

З іншого боку орендні ставки не демонструють зниження. У цьому основна відмінність поточної ситуації від першої кризової хвилі 2009-му році. Ставки на торговельну нерухомість демонструють бічний тренд, а на офісні приміщення навіть спостерігається ледве помітна тенденція до зростання. Часто компанії воліють продати знаходиться в заставі по іпотеці офіс, щоб переїхати в орендований, так як сьогодні орендні платежі значно нижче процентних виплат за іпотечними кредитами. Ці тенденції добре видно на графіках:

Графік динаміки цін продажу

График динамики цен продажи

Графік динаміки цін оренди

График динамики цен аренды

Про ліквідності і торзі

Можна констатувати той факт, що на ринку комерційної нерухомості триває криза ліквідності, особливо в сегменті купівлі-продажу. Ринок нерухомості традиційно обслуговується доларом, що, можливо, є її головною проблемою. Сьогодні зростання ринку нерухомості вигідний більшості економічних суб’єктів України, проте уряду складно його стимулювати в такій ситуації. Раніше ринок нерухомості в питанні підтримки необхідного рівня ліквідності обслуговували банки, що спеціалізуються на іпотеці, сьогодні вони швидше витягають ліквідність з ринку, продаючи заставні об’єкти. Тому ситуація з ліквідністю на ринку нерухомості важка. Національні іпотечні програми так і не заробили, і навіть якщо запрацюють, в першу чергу уряд направить підтримку в житловий сектор.

Волатильність ціноутворення (розкид цін) і значне вторговування в процесі експозиції – прямі наслідки проблеми ліквідності. З близько двох тисяч об’єктів, які пропонуються на ринку сьогодні, в найближчі півроку буде продано не більше 20%, а за заявленою ціною буде продано не більше 5% приміщень. Продаж, як правило, досягається в процесі тривалої експозиції з поступовим уторговыванием.

В сегменті оренди ліквідність вище, однак це стосується в основному професійного сегмента і рідкісних якісних приміщень. Сьогодні, наприклад, вкрай складно здати в оренду квартиру під офіс або підвал.

Використовуючи масив даних за минулий рік ми статистично оцінили той шлях уторговывания, який в середньому проходять об’єкти торговельної та офісної нерухомості при продажу і оренди. Дані викладені в таблицях:

Середня вторговування на ринку купівлі-продажу

Територіальна зона

Підвали

Офіси

Офіси високого класу

Магазини

Магазини високого класу

Центр

17.68%

13.67%

15.93%

15.89%

20.93%

Близько до центру

19.08%

14.33%

14.51%

19.30%

9.92%

Серединна

20.41%

16.55%

14.28%

19.63%

30.70%

Периферія

23.54%

13.99%

12.40%

18.76%

14.66%