Новий порядок визначення вартості нерухомості – міна уповільненої дії

Новий порядок визначення оціночної вартості нерухомості та ОНС на практиці виявився неякісним, непродуманим, що базується на досить хиткою методологічній основі. Таку думку у своєму блозі UBR.UA висловила президент Федерації оцінювачів бізнесу та інтелектуальної власності Тетяна Павлюк.

“Не можна не сказати про те, що під Тимчасовий порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об’єктів незавершеного будівництва чомусь земельні поліпшення ототожнюються з нерухомістю, оціночна вартість з ринковою, ніж повністю ігнорується визначення даних понять по НСО. Вийшла дивна, але вибухонебезпечна суміш незалежної оцінки, з обов’язковим включенням нормативів, та стандартизованої, з повною відсутністю алгоритму”, – говорить вона.

За її словами, сумнівна сама доцільність використання ринкової вартості як такої для цілей оподаткування. “Бо ринкова вартість є ймовірнісна величина, що характеризується певним інтервалом невизначеності. Джерелами невизначеності при оцінці об’єктів нерухомості є свобода у виборі базових об’єктів для оцінки, неоднозначність у встановленні величини зносу, нечіткість методів розрахунку зовнішнього та функціонального зносу тощо”, – розповідає він.

Як результат, зазначає експерт, значення ринкової вартості майна, отримані в результаті оцінки різними оцінювачами, можуть істотно різнитися між собою. “Це пов’язано з тим, що кожен оцінювач має свободу у виборі конкретних методів оцінки, він використовує власні статистичні дані і, крім того, сама процедура оцінки допускає значну суб’єктивну компоненту. Це призводить до того, що результати оцінки стають непорівнянними, а вартість майна може значно занижуватися або завищувати, що неприпустимо при розрахунку бази для обчислення податків”, – говорить вона.

Тому, як каже експерт, поки відсутні структури, які б проводили систематичний моніторинг ринку, статистичний аналіз ринкової інформації і розрахунки інтегральних параметрів, необхідних для оціночної діяльності, говорити про ринкову вартість для цілей оподаткування, як мінімум, передчасно.

“В цілому, забезпечити суворе відповідність вимогам постанови №1103 на практиці буде досить важко. Такий довгоочікуваний і необхідний нормативний акт, при розробці проекту якого залучалося багато експертів, у тому числі міжнародного рівня, в результаті вийшов неякісним, непродуманим, що базується на досить хиткою методологічній основі”, – зазначає вона.

Нагадаємо, 1 листопада вступив у дію Тимчасовий порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об’єктів незавершеного будівництва, які продаються або обмінюються.

У свою чергу, ФДМУ зобов’язаний затвердити у двомісячний строк форму подання суб’єктами оціночної діяльності інформації про об’єкт з оціночною ціною, а також інформацію про ступінь будівельної готовності об’єкта незавершеного будівництва. Крім того, Фонд повинен протягом півроку внести на розгляд уряду законопроект щодо визначення органу, який проводитиме оцінку нерухомості, а також разом з Мінрегіоном розробити і затвердити порядок визначення вартості відтворення чи заміщення будинків, будівель і споруд.