Новий порядок визначення оціночної вартості нерухомості та ОНС

1 листопада вступив у дію Тимчасовий порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об’єктів незавершеного будівництва, які продаються або обмінюються (далі – ВП). Цей порядок закріплений постановою уряду №1103 від 26 жовтня 2011 року. У свою чергу, ФДМУ зобов’язаний затвердити у двомісячний строк форму подання суб’єктами оціночної діяльності інформації про об’єкт з оціночною ціною, а також інформацію про ступінь будівельної готовності об’єкта незавершеного будівництва.

Крім того, Фонд повинен протягом півроку внести на розгляд уряду законопроект щодо визначення органу, який буде проводити оцінку нерухомості, а також разом з Мінрегіоном розробити і затвердити порядок визначення вартості відтворення чи заміщення будинків, будівель і споруд.

Даний нормативний акт має пряме відношення до професійним оцінювачам і породжує ряд дуже істотних питань. Отже, навіть при прочитанні, ще до проведення робіт з оцінки, виникають наступні питання:

1. Який новий орган передбачається створити для проведення оцінки об’єктів нерухомості з метою оподаткування і чому недостатньо існуючої інфраструктури ринку оцінки для проведення таких робіт?

2. п. 1 постанови вказує необхідність прийняття у двомісячний строк особливої форми подання суб’єктами оціночної діяльності, що уповноважені проводити оцінку земельних поліпшень, інформації про такі поліпшення, а також для об’єкта незавершеного будівництва – інформацію про ступінь будівельної готовності. Навіщо потрібна особлива форма, чому недостатньо вимог до звіту за НСТ? Фактично, маємо непотрібне ускладнення.

3. Яким чином оцінювач буде визначати ступінь готовності незавершених будівництвом об’єктів? Для цього, як мінімум, потрібна певна навчання.

4. Пункт 3 ВП закріплює, що визначення оціночної вартості здійснюється суб’єктами оціночної діяльності. А саме, для земельних ділянок – юридичними особами – суб’єктами господарювання та фізичними особами – суб’єктами підприємницької діяльності, які відповідно до Закону України «Про оцінку земель» отримали відповідні ліцензії, а також Держземагентством. Але з яких пір Держземагентство виконує експертну оцінку земельних ділянок або це розширення функцій? чи є для цього необхідні фахівці? Яким чином і з якою метою планується поєднання функцій державного регулятора у сфері оцінки земельних ділянок та оцінювача цих об’єктів? Що це: просто недбалість написання документа і нерозуміння компетенцій держорганів?

5. Пункт 4 ВП: «Оціночна вартість об’єктів малоповерхового житлового будівництва, у тому числі дачного та садибного типу, визначається шляхом застосування витратного та порівняльного методичних підходів. Порівняльний підхід застосовується відповідно до національного стандарту № 2 у разі наявності інформації про продаж або пропонування подібних об’єктів нерухомості, що були продані або виставлені на продаж за шість місяців до дати проведення оцінки». Чому визначається саме термін 6 місяців і чому не може бути використаний в розрахунках об’єкт, виставлений на продаж менше 6 місяців тому? Як тоді бути з положеннями НСТ про актуальність пропозицій саме на дату оцінки? Пропонований варіант визначення вартості об’єктів оподаткування («визначається шляхом застосування витратного та порівняльного методичних підходів») не має нічого спільного з оцінною вартістю, бо не містить алгоритм її визначення. Як результат: у різних оцінювачів будуть різні результати, а це принципово неправильно і загрожує конфліктом.

6. Пункт 5 вказує, що об’єкти багатоповерхового житлового будівництва, а також їх частини оцінюються шляхом застосування порівняльного підходу та з урахуванням інформації про продаж або пропонування подібних об’єктів нерухомості, що були продані або виставлені на продаж за шість місяців до дати проведення оцінки, якою володіє суб’єкт оціночної діяльності, що проводить таку оцінку. У разі відсутності зазначеної інформації оціночна вартість об’єктів нерухомості визначається у послідовності, визначеній пунктом 7 Національного стандарту № 2, та з урахуванням укрупнених показників вартості відтворення багатоповерхових житлових будинків. Фактично, пропонується застосовувати два альтернативних варіанти – порівняльний похід або витратний з використанням укрупнених показників вартості відтворення. Однак це два принципово різних підходи, перший дасть ринкову вартість, другий – ні. Різні бази оцінки – різні результати.

7. Пункт 8 ВП: «Визначення оціночної вартості об’єкта незавершеного будівництва шляхом застосування кількох методичних підходів здійснюється відповідно до абзацу другого пункту 26 Національного стандарту n 2 за умови, що об’єкт має такі ознаки: його будівельна готовність становить понад 70 відсотків; показники міцності конструкції об’єкта дають змогу завершити будівництво; об’єкт розпочатий будівництвом не більш як п’ять років тому; у разі тимчасового припинення будівництва об’єкта роботи з його консервації виконані своєчасно; об’ємно-планувальні характеристики об’єкта відповідають сучасним вимогам будівельних норм і правил». Але яким чином оцінювач зможе об’єктивно визначити ступінь готовності та показники міцності конструкцій? Як знати, чи своєчасно виконані роботи по консервації і що він взагалі може знати про порядок проведення таких робіт? Перераховані вище вимоги об’єктивно нездійсненні, отже, змусять оцінювача фантазувати на запропоновані теми. Екстремальне заняття, враховуючи, що за результати своєї роботи він несе кримінальну відповідальність.

8. Пункт 12 ВП «суб’єкти оціночної діяльності подають щомісяця до ФДМ інформацію про результати проведення оцінки за формою, встановленою Фондом». Знову непотрібне ускладнення роботи оцінювача бо незрозуміло, в зв’язку з чим ФДМУ раптом став суб’єктом адміністрування оподаткування і фінмоніторингу. Інша справа, якщо ФДМУ сам планує виконувати такі роботи, тобто і є тим загадковим органом, про який йдеться в Постанові.

9. Пункт 13 ВП зобов’язує оцінювачів зберігати такі звіти не менше 5 років. Таким чином, Тимчасовий порядок суперечить вищестоящому нормативного акту – Закону про оцінку, в якому зазначено, що зберігання звітів обумовлюється в договорі на оцінку, в тому числі, і право не зберігати їх взагалі. Тому законодавчо не встановлено вимогу до оцінювачам про наявність приміщення під архів.
10. «Бомба» уповільненої дії несе в собі і пункт 14 документа, який вказує, що «у разі незгоди платника податку із визначеною суб’єктом оціночної діяльності оціночною вартістю об’єкта нерухомості, звіт про оцінку може бути оскаржений у судовому порядку». Підозрюю, що незгодна сторона буде майже у всіх випадках, оскільки процедура оцінки виписана таким чином, що у різних виконавців буде різний результат.

Не можна не сказати про те, що в документі чомусь земельні поліпшення ототожнюються з нерухомістю, оціночна вартість з ринковою, ніж повністю ігнорується визначення даних понять по НСО. Вийшла дивна, але вибухонебезпечна суміш незалежної оцінки, з обов’язковим включенням нормативів, та стандартизованої, з повною відсутністю алгоритму.

Сумнівна сама доцільність використання ринкової вартості як такої для цілей оподаткування. Бо ринкова вартість є ймовірнісна величина, що характеризується певним інтервалом невизначеності. Джерелами невизначеності при оцінці об’єктів нерухомості є свобода у виборі базових об’єктів для оцінки, неоднозначність у встановленні величини зносу, нечіткість методів розрахунку зовнішнього та функціонального зносу і т. п. Як результат – значення ринкової вартості майна, отримані в результаті оцінки різними оцінювачами, можуть істотно різнитися між собою. Це пов’язано з тим, що кожен оцінювач має свободу у виборі конкретних методів оцінки, він використовує власні статистичні дані і, крім того, сама процедура оцінки допускає значну суб’єктивну компоненту. Це призводить до того, що результати оцінки стають непорівнянними, а вартість майна може значно занижуватися або завищувати, що неприпустимо при розрахунку бази для обчислення податків. Тому, поки відсутні структури, які б проводили систематичний моніторинг ринку, статистичний аналіз ринкової інформації і розрахунки інтегральних параметрів, необхідних для оціночної діяльності, говорити про ринкову вартість для цілей оподаткування, як мінімум, передчасно.

В цілому, забезпечити суворе відповідність вимогам постанови №1103 на практиці буде досить важко. Такий довгоочікуваний і необхідний нормативний акт, при розробці проекту якого залучалося багато експертів, у тому числі міжнародного рівня, в результаті вийшов неякісним, непродуманим, що базується на досить хиткою методологічній основі. Незрозуміло, чим викликано таке легковажне ставлення до нормативного документу, адже запропонований порядок хоч і тимчасовий, та прийнятий на невизначений термін, отже, де-факто може стати постійним.