Новий Порядок ведення Державного земельного кадастру посилить позиції банків-кредиторів — експерти

Два нових нормативних акти, які набирають чинності з 1 січня 2013 року можуть значно спростити процедуру здійснення операцій на ринку нерухомості і посилити позиції кредиторів перед боржниками.

Зокрема, мова йде про Порядок ведення Державного земельного кадастру, затвердженого Постановою КМУ від 17.10.2012 року, а також про Проект змін до Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно. Обидва документи були розглянуті на черговому засіданні Комітету з питань права URE Club, яке відбулося 29 листопада.

В ході експертної секції Комітету з питань права URE Club учасники засідання розглянули Проект змін до Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно, який вступить в силу з 1 січня 2013 року. Згідно з цим нормативним актом, реєструвати передачу прав тепер зможе не тільки спеціалізований державний орган («Укрдержреєстр»), але і нотаріус, який здійснив посвідчення укладеної угоди. Таким чином, із процесу реєстрації прав на нерухоме майно, починаючи з 2013 року, виключається БТІ.

Серед позитивних моментів цього документа, в першу чергу, юристами було відзначено спрощення всієї процедури укладання угоди. Прийняття існуючої редакції документа, на думку експертів, має прискорити відповідний процес, і тим самим сприятливо позначитися на розвитку всього ринку нерухомості України. Як відзначає голова Комітету з питань права URE Club, партнер ЮК «КПД Консалтинг» Владислав Кисіль, «Ми дійсно отримали механізм, для повноцінної роботи нового закону, що передбачає повноваження нотаріусів як реєстраторів. Потрібно визнати, що в цілому це позитивна зміна».

Правда, на думку юристів, утруднення може викликати процес передачі актів реєстрації у відповідні державні органи. Згідно нового нормативного акта нотаріус буде зобов’язаний здійснити передачу всієї документації в територіальний підрозділ Мін’юсту в той же день, що і здійснена сама реєстрація. «Недостатня продуманість технічної реалізації передачі нотаріусами документів Мін’юсту може стати непростою проблемою, як для сторін правочину, так і для нотаріусів. Уникнути негативних наслідків і ускладнень вдасться лише у випадку організації електронної передачі документів», — підкреслив Владислав Кисіль.

Крім того, негативним моментом роботи нового Порядку реєстрації прав на нерухоме майно може стати і відсутність механізму автоматичного перенесення записів із старого реєстру в новий. В першу чергу, така ситуація може доставити дискомфорт власникам і зареєстрованим власникам речових прав (включаючи оренду та іпотеку).

В рамках другої, регуляторної секції засідання, експерти дали свою оцінку новому Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого Постановою КМУ від 17.10.2012 року №1051. Даний документ також в цілому був позитивно оцінений юристами-учасниками засідання Комітету з питань права URE Club.

Своєю метою Порядок має деяке розширення повноважень нотаріусів, а також спрощення та прискорення здійснення операцій на ринку нерухомості. Уточнюється, що тепер доступ до Державного земельного кадастру буде відкритий не тільки для держорганів і нотаріусів, але і для власників прав власності на земельну ділянку, а також у режимі читання для банків.

Таким чином, за словами голови Комітету з питань права URE Club Владислава Кисіля, «новий нормативний акт дозволяє отримувати необхідні для здійснення угоди витягу з реєстру власникові ділянки, але і речових прав на ділянку (наприклад, іпотекодержателю), без участі власника, що значно посилює позицію кредиторів (в основному банків) перед боржниками».

Негативним моментом нового Порядку, як і розглянутого в першій частині засідання, може стати відсутність автоматичного зв’язку між старим і новим реєстром. Без автоматичного переносу даних, на що звертають увагу юристи, може виникнути необхідність самостійної перереєстрації прав на земельні ділянки власниками, що створить додаткову напругу на ринку нерухомості і дискомфорт для власників.

На закінчення, учасники Комітету з питань права URE Club відзначили необхідність повторного розгляду обох нормативних актів в ході майбутніх засідань, коли містяться в документах норми будуть застосовуватися на практиці, і продемонструють як всі свої сильні сторони, так і недоліки.