Новий порядок реєстрації наділів та прав власності на них спровокував колапс на ринку

Через три тижні після введення нової схеми оформлення прав на земельні ділянки стало очевидно, що обіцяного чиновниками спрощення процедур не вийшло. На практиці виявилося, що нинішній порядок реєстрації містить норми, виконати які практично неможливо.

Тому нотаріуси під будь-якими приводами відмовляються оформляти угоди купівлі-продажу землі. Учасники ринку говорять, що ситуація зміниться, коли будуть повністю сформовані Держреєстру прав власності та Державний земельний кадастр. Але скільки часу це займе — незрозуміло.

Поділили повноваження

Декларуючи необхідність нового порядку оформлення земельних ділянок та прав власності на них, представники влади дружно твердили про недоліки старої схеми. Раніше цими питаннями займалося Державне агентство земельних ресурсів, яке реєструвало як сам наділ (у системі земельного кадастру), так і майнові права на нього (в Державному реєстрі земель). Ці донезмоги забюрократизовані процедури займали як мінімум два-три місяці і обходилися в кращому випадку в одну-дві сотні доларів “неофіційних” платежів.

Ситуація змінилася з 1 січня нинішнього року, коли набули чинності закони “Про Державний земельний кадастр” і “Про Державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”. Але замість очікуваного спрощення процедури учасники ринку отримали ще більш заплутану схему.

Головне нововведення: реєстрація земельних ділянок та оформлення прав власності на них розділено між двома відомствами. Тепер Держземагентство лише вносить інформацію про наділи до Державного земельного кадастру, присвоюється кадастровий номер і відкриває Поземельної книги на дільниці. Повноваження щодо оформлення майнових прав передані органам Мін’юсту, які реєструють у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності і постійного користування, а також договори оренди. Офіційна плата за ці послуги невелика: 65 грн. за включення наділу в Держземкадастру і 119 грн. за реєстрацію майнових прав на нього.

“Поділ праці” між Держземагентством і Мін’юстом законодавець пояснив необхідністю сформувати Єдиний державний реєстр речових прав на нерухоме майно, в тому числі і земельні ділянки. Однак на практиці вийшло, що і без того неповну базу земельних наділів розділили на дві частини: інформацією про ділянки та їх фізичних параметрах тепер відає Держземагентство, а дані про власників та орендарів збирає Міністерство юстиції. Але модель реєстрації землі в Нідерландах, яку намагалися скопіювати вітчизняні чиновники, передбачає вільний доступ до інформації про власників землі.

Однак українські депутати дуже своєчасно прийняли закон про захист персональних даних, щоб не оприлюднювати прізвища великих латифундистів. Хоча в Україні продається будь-яка інформація — від бази даних мобільних операторів до записів розмов у кабінеті Президента. І навряд чи вийде довго тримати в таємниці відомості про власників землі.

Нотаріуси поховалися

Первинна реєстрація прав на земельні дільниці проводиться Державною реєстраційною службою. А на вторинному ринку роль реєстраторів повинні виконувати нотаріуси, які отримали доступ до Госземкадастру, так і до Держреєстру прав. Раніше вони тільки запевняли операції купівлі-продажу землі і реєстрували угоди. Після цього необхідно було звертатися в органи Держземагентства, щоб там поставили відмітку про перехід права власності. За новими правилами нотаріуси самі повинні вносити відповідні зміни до Держреєстру речових прав, причому робити це годиться в день укладання угоди.

Однак нотаріуси поки відмовляються реєструвати права власності на землю, незважаючи на те що вони можуть непогано на цьому заробити. Насамперед через побоювання наробити помилок, оскільки працювати їм доводиться з новими інформаційними системами (Державним реєстром прав власності та Державним земельним кадастром), які заповнені у кращому разі наполовину, та до того ж містять масу неточностей.

Щоб здійснити операцію купівлі-продажу землі, треба отримати витяг (витяги) з кадастру. Але нерідко виявляється, що інформації про наділення в Держземкадастрі немає. Передбачалося, що ця інформація повинна бути перенесена в Держземкадастру без участі землевласників, однак багато ділянок “загубилися”. У цьому можна переконатися, подивившись Публічну кадастрову карту України на офіційному сайті Держземагентства (http://map.dazru.gov.ua/kadastrova-karta). Якщо одягла на карті немає, землевласнику необхідно спочатку зареєструвати його в Держземкадастрі, а також право власності на нього в Держреєстрі прав. Тільки після цього можна здійснювати операцію.

Але навіть якщо наділ числиться в кадастрі, не факт, що дані про його власників або орендарів є в Держреєстрі, який, по суті, є компіляцією двох реєстрів: прав на нерухоме майно та прав на земельні ділянки. В ідеалі всі дані повинні бути автоматично перенесені в єдину базу до кінця минулого року, але реально цього не сталося. Якщо в Держреєстрі відсутня інформація про власників земельного наділу і не зафіксована історія зміни його власників, то нотаріус не може перереєструвати придбану власність. “Нотаріусів ставлять в умови, при яких, провівши реєстрацію, ми ризикуємо виявитися залученими до відповідальності”, — обурюється нотаріус Київського нотаріального округу Людмила Голій.

Досі неясна і фінансова сторона питання — скільки коштують послуги по перереєстрації. “Згідно із законом пошук нотаріусом даних про зареєстровані права на нерухомість є платним, але що конкретно оплачується кожен запит в реєстрі або один об’єкт відчужуваної нерухомості і в якому розмірі — невідомо”, — говорять учасники ринку.

У будь-якому випадку це буде набагато дорожче, ніж первинна реєстрація прав власності Державною реєстраційною службою. У вартість послуг будуть закладені витрати нотаріусів за підключення до Держреєстру, щорічне страхування. У зв’язку з розширенням повноважень мінімальний обсяг страхування відповідальності нотаріусів збільшено майже в сім разів — до 1 тис. мінімальних заробітних плат (близько 1,1 млн грн.). Це зроблено для того, щоб убезпечити майно людей і відшкодувати збитки в разі втрати нерухомості з вини нотаріуса.

Не дивно, що в такій ситуації багато нотаріуси від гріха подалі просто пішли на лікарняний або взяли відпустку. Дійшло до того, що глава Держкомпідприємництва Михайло Бродський закликав українців писати скарги на нотаріусів, які відмовляються реєструвати право власності на нерухомість, а він вже буде вимагати від Мін’юсту позбавляти їх ліцензій. У Державній реєстраційній службі саботажем нотаріусів вкрай незадоволені і обіцяють карати тих, хто відмовляється реєструвати права на нерухоме майно.

“Для роботи нотаріуса як державного реєстратора вся нормативно-правова база прийнята: прийнятий закон, постанови Кабміну і відповідні підзаконні акти, накази. Підстав для відмови в реєстрації немає. Якщо є такі факти, то повідомляйте про це в департамент нотаріату Міністерства юстиції”, — розповіла “ДС” перший заступник голови Державної реєстраційної служби Інна Завальна.

Схема не працює

Але, по-суті, нова схема реєстрації земельних ділянок та прав власності на них поки нежиттєздатна. Для того, щоб вона запрацювала, необхідно перш за все сформувати Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Як скоро це станеться — невідомо. Паперові документи, в яких міститься багаторічна історія переходів права власності на більшість об’єктів нерухомості і земельних наділів, що знаходяться в розпорядженні органів місцевого самоврядування.

Для передачі будь-якого майна з комунальної у державну власність, у тому числі документів, необхідно дозвіл власника (у даному разі — місцевої влади). Держава не може просто вимагати: віддайте нам усі документи. А місцева влада не зацікавлена у передачі архівів, оскільки ці документи їм теж потрібні. До того ж у них може виявитися чимало інформації, що представляє інтерес для правоохоронних органів.

ДУМКА ЕКСПЕРТА

Дмитро Гутгарц, партнер адвокатського бюро “АБГ”:

Процедура оформлення права власності на земельну ділянку сильно ускладнилася, оскільки в неї додалася ще одна інстанція: спочатку надів необхідно поставити на облік в Держземкадастрі, а потім внести до Держреєстру. Автоматична передача інформації з одного реєстру в інший значно спростила б життя учасників угод із землею. Але цього немає.

Ще одне з нововведень — персоніфікація ведення земельного кадастру. Якщо раніше інформацію вносили територіальні органи Держземагентства, то тепер конкретні люди — державні кадастрові реєстратори несуть персональну відповідальність і мають власну іменну печатку. Реєстратори повинні обслуговувати конкретну територію, наприклад, район або місто обласного значення.

Тобто можуть виникнути складнощі з реєстрацією в Держземкадастрі ділянок, які опинилися на території дії повноважень декількох державних кадастрових реєстраторів. У такому випадку кожен з них має формальне право згідно з частиною 6 статті 24 Закону України “Про Державний земельний кадастр” відмовити в реєстрації наділу. Тоді це питання доведеться вирішувати через суд, що може зайняти якийсь час.

Крім того, частина 5 статті 24 Закону україни “Про Державний земельний кадастр” містить некоректне формулювання щодо термінів оформлення земельної ділянки. Державному кадастровому реєстратору на перевірку наданих документів відведено 14 днів з дня подачі заяви. Після їх закінчення необхідно зареєструватися наділ, або надати заявнику мотивовану відмову у реєстрації. Але закон не зобов’язує кадастрових реєстраторів видавати заявнику витяг з Держземкадастру негайно після реєстрації ділянки.

Тобто одягнув вже буде значитися в кадастрі, але коли людина одержить документ, що підтверджує реєстрацію, — неясно. У законі треба було б чітко зафіксувати терміни видачі витягів з Держземкадастру. Адже у моїй практиці були випадки, коли готові довідки за якихось надуманих причин не видавали людям тижнями та місяцями.