Новорічні подарунки для ринку нерухомості

Прихід Нового року обіцяє не тільки радісні настрої щодо нових починань, але і ряд нововведень, які змушують фахівців багатьох галузей замислитися і, що називається, почухати потилиці. Адже саме з 1 січня 2013 року набирають чинності безліч прийнятих в цьому році нововведень.

Одним з найважливіших таких нововведень, на думку “Оглядача”, є закон № 5037-VI, який регламентує зміна процедури державної реєстрації прав на нерухомість. Саме в цих змінах і спробуємо розібратися.

Черг – ні?

Ключовим з точки зору клієнта-власника моментом у зміні оформлення прав на нерухомість є той факт, що з набуттям чинності змін величезні черги в Бюро технічної інвентаризації (БТІ) скасовуються. І якщо сьогодні в очікуванні введення нових правил реєстрації стурбовані українці штурмують БТІ, то незабаром такої уваги структурі буде дуже не вистачати.

Виходячи з того, що раніше саме БТІ було єдиним органом, правомочним для оформлення прав володіння нерухомістю, а з новим законом право реєстрації надається будь-якому, навіть приватному нотаріусу, дуже скоро бюро повинні нудьгувати по клієнтам.

При цьому якусь частку відповідальності, непосильну нотаріусам, закон залишає за спеціально створеними підрозділами державних реєстраторів. Тільки вони зможуть реєструвати нову і реконструйовану нерухомість. За ними ж залишається і процедура видачі свідоцтв первинної реєстрації нерухомості.

За БТІ залишається функція технічної інвентаризації нерухомості і таке важливе питання, як контроль за здійсненням перепланувань. Відповідно, якщо власник вирішив продати квартиру, її виміри перед операцією здійснює інспектор БТІ, де видається паспорт на нерухомість. Проте для оформлення прав власності новому власнику більше не доведеться стояти в черзі для отримання свідоцтва права власності – це зроблять держреєстратори й нотаріуси.

Якщо сьогодні практикуючих держреєстраторів в Україні близько 2,5 тис., то до їх кількості з початку 2013 року приєднаються близько 7 тис. нотаріусів, яким даються відповідні . Нотаріус займеться реєстрацією нерухомості при її перепродажу або передачі іншому власнику. Він буде зобов’язаний протягом 3 днів зв’язатися з БТІ і внести дані клієнта в Єдиний державний реєстр власників нерухомості, про який розповімо далі.

Єдиний електронний список

Єдиний держреєстр прав власності на нерухоме майно являє собою базу даних, в якій міститься інформація про те, хто був першим власником нерухомості і які мав на неї права. Також за допомогою цього електронного списку нотаріус і держреєстратор мають можливість зрозуміти, кому передавалася або продавалася дана квартира або дача, коли припинялися майнові права того чи іншого власника… Таким чином, вивчивши інформацію в реєстрі, юрист з легкістю зможе визначити законність володіння нерухомістю звертається до нього клієнта.

Істотним плюсом запровадження електронного обліку є те, що на облік ставляться тільки закінчені об’єкти нерухомості – добудовані будинки, вже готові до експлуатації.

Однак вагомою складністю на сьогоднішній день на ринку нерухомості є той факт, що нотаріуси, які реєструватимуть нерухомість по-новому, ризикують виявитися залученими до відповідальності за порушення законодавства. По-перше, нотаріуси, згідно із законом, є лише користувачами єдиного реєстру. По-друге, за українським законодавством, реєстрація нерухомості та видача виписок з реєстру зараховані до ряду адмінпослуг, які можуть надавати лише комунальні та держпідприємства. Відповідно, приватним нотаріусам є про що задуматися.

Грошове питання

Якщо говорити про вартість оформлення, то експерти впевнені в тому, що оформити у власність об’єкт нерухомості стане набагато дорожче. Поки що в ціновому розрізі ясний лише розмір державного мита. Парламентом минулого скликання з 1 січня 2013 року встановлена єдина по всій Україні ставка держмита – 119 гривень, а за виписку з реєстру нерухомості доведеться заплатити 120 гривень.

Вартість послуг нотаріусів та держреєстраторів не встановлена. За підрахунками аналітиків, за нотаріальні послуги бажаючим визначити у власність квартиру або дачу доведеться викласти як мінімум 1000 гривень. При цьому сума може варіюватися залежно від часу надання послуги та статусу надає послуги фахівця. З урахуванням мит, податків і інших накладних витрат ціна оформлення нерухомості перевищить нинішню стоимостьв 3 рази. Пояснюється це тим, що кожен нотаріус, який наділений правами держреєстратора, за підключення до Єдиного реєстру об’єктів нерухомості повинен заплатити близько 10 тис. гривень, а з моменту вступу в силу нових правил нотаріуси обов’язково повинні застрахуватися.

Аналітики в роздумах…

Думки фахівців з нерухомості щодо нововведень розділилися: хтось вважає нові правила сумнівними, інші, навпаки, впевнені, що це дасть позитивні результати.

“Розмови про монополію БТІ на здійснення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна ведуться вже давно. Зміни в законодавстві, які набувають чинності з 1 січня 2013 року, швидше за все, матимуть позитивний вплив на ринок нерухомості. Після введення в дію цих коректив зміниться монополію БТІ на проведення подібного роду робіт. Позитивним моментом є те, що процедура проведення реєстрації права власності буде переданий від БТІ державних реєстраторів та нотаріусів. Другою позитивною стороною цих змін є вдосконалення самої процедури укладення договору про передачу права власності на об’єкти нерухомого майна. Буде скорочено проміжок часу від моменту укладення договору і до моменту передачі права власності. Також не можна не відзначити той позитивний аспект, що в новому реєстрі прав власності на об’єкти нерухомого майна будуть об’єднані всі реєстри, пов’язані з реєстрацією обтяжень та обмежень на об’єкти нерухомості”, – розповів “Обозревателю” заступник генерального директора мережі агентств нерухомості Real Druzi Микита Ковалик.

При цьому експерт отмечаети можливі негативні моменти, які пов’язані з рядом процедурних питань, таких як сам процес перенесення інформації в новий реєстр і неготовність до його безперебійної роботи.

До кінця процедуру реєстрації поки пояснити не може ніхто. “Нові правила реєстрації прав на нерухомість покликані спростити, прискорити і впорядкувати процедуру реєстрації. Звичайно, перший час можливі збої, напевно, як і в будь-якій починає працювати системі. Як саме буде проходити процедура реєстрації, поки сказати складно, так як всі поки тільки в теорії, виразно сказати про недоліки і переваги цього нововведення можна буде лише за результатами практичного їх застосування”, – говорить член правління, керівник комітету по зв’язках з громадськістю Запорізької обласної асоціації фахівців по нерухомості АннаБратчева.

Аналогічну думку висловила в коментарі “Обозревателю” генеральний директор агентства нерухомості “Благовіст” Ірина Луханіна. “Що стосується нової процедури реєстрації, то ще навіть представники БТІ не можуть пояснити точно, як буде проходити нова процедура реєстрації. Тому ми керуємося в цьому випадку принципом – поживемо-побачимо”, – повідомила вона “Обозревателю”.

За словами Луханіної, про вплив нововведень на ринок можна буде говорити лише після практичного застосування нових норм. “Думаю, в кінці першого кварталу 2013 року ми вже зможемо поділитися своєю практикою работыв нових умовах”, – вважає вона.

Ринок впаде в новорічну сплячку

Фахівці ринку нерухомості-різному оцінюють нововведення. Частково положення закону впливають на ринок позитивно, однак теоретичний підхід нині не в моді, і багато українців побоюються реєструвати житло в експериментальні терміни. Звідси – і схожі думки аналітиків, які одноголосно прогнозують стагнацію нерухомого ринку в першому кварталі 2013 року.

“Створення єдиного державного реєстру, швидше за все, заморозить оформлення угод мінімум на першу половину січня, так як доступ до приватним і державним архівам буде закритий у зв’язку з об’єднанням усіх матеріалів у загальний реєстр”, – вважає Микита Ковалик.

Частина клієнтів, які не бажають чекати до цього моменту, на думку фахівця, будуть змушені розібратися з такого роду питаннями до 30 грудня, чим і обумовлений сьогоднішній ажіотаж в БТІ.

Експерти Запорізької асоціації фахівців з нерухомості впевнені, що нововведення ускладнять оформлення угод, нарікаючи на можливі збої нової системи. “Ми припускаємо, що введення нової системи реєстрації прав на нерухомість на деякий час ускладнить роботу з оформлення угод. Ймовірність збою в роботі нової системи дуже велика, і про це вже зараз говорять багато нотаріуси, тому побоюються обумовлювати терміни угод на початок січня, щоб перестрахуватися і мати час, щоб звикнути до роботи в нових умовах”, – зазначила Ганна Братчева.

При цьому ріелтори впевнені, що оскільки січень часто не дуже активний з точки зору операцій з нерухомістю, то це не повинно кардинальним чином позначитися на процесах ринку.

Думка Ірини Луханіної щодо впливу на ринок прописаних в законі норм трохи відрізняється від колег. “Що стосується глобального впливу на ринок нерухомості – то його не варто очікувати. Оскільки житло – одна з базових потреб людини, люди будуть вирішувати свої житлові питання незалежно від процедури реєстрації. Ті, кому необхідно придбати квартиру для проживання, або надійно інвестувати вільні кошти, будуть здійснювати покупки на ринку нерухомості”, – сказала вона.

За її словами, зміною процедурної складової реєстрації з Нового року будуть в першу чергу стурбовані ріелтори, оскільки будуть звикати працювати в нових умовах і продумувати найбільш надійні і безпечні шляхи для продавців і покупців. “Клієнти будуть також, як і раніше, керуватися в першу чергу своїми побажаннями і можливостями при виборі об’єкта нерухомості”, – вважає Луханіна.

При цьому ніхто з експертів підстави для тінізації нерухомого ринку, у зв’язку зі вступом в силу нових правил реєстрації, не бачить, будучи впевнені в доброчесності дій своїх колег в силу підвищеної їх відповідальності.