Нові технології продажу квартир на первинному ринку

Закон про інвестування дає можливість купувати первинну нерухомість по-новому.

Відповідно до закону про інвестиційну діяльність, інвестування та фінансування будівництва об’єктів може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості.

1. Форвардні контракти — назад в майбутнє

Згідно з визначенням в економічному словнику, це контракти з реальним постачанням, на якому дві сторони домовляються обмінятися активами на певну дату в майбутньому.

У нерухомості даний інструмент українські забудовники почали застосовувати кілька років тому для стимулювання продажів після кризи. Суть схеми така: інвестор укладає з компанією договір, згідно з яким через певний час (наприклад, після закінчення будівництва) він сплатить записану в договорі суму в обмін на квартиру. Угода дуже вигідна, коли ринок знаходиться на дні. Якщо ціни зростуть, то втрати понесе забудовник, а не покупця. Але можлива і зворотна ситуація: якщо ціни на нерухомість впадуть, то покупець, відповідно, залишиться в програші, адже в договорі вказана більш висока ціна, встановлена на момент його підписання. Зверненням форвардних контрактів займається товарна біржа. Вона зобов’язується перевіряти наявність у будівельної компанії документації, але, крім неї, ніякої державний орган не уповноважений це робити.

2. Редукціон — гра на пониження

На торги виставляється квартира, за яку змагаються покупці, що пропонують більш низьку вартість нерухомості, але не нижче обумовленої організатором суми. Перемагає учасник, що запропонував найнижчу ціну. В Україні перші редукціон пройшли в 2010 році. ARPA Real Estate виставила в мережі на продаж десять квартир у житлово-офісних комплексах Києва та Ірпеня, побудованих компанією «ЮЗТС». За такою схемою за один день було продано шість об’єктів. Наприкінці 2010-го схожий редукціон пройшов у Харкові, під час якого ВАТ «Трест житлобуд-1» продало п’ять із семи квартир, а зниження ціни з одного об’єкту сягало 200 тис. грн. Продавці посилалися на успішний досвід Італії, де редукціон вивели ринок нерухомості з посткризової сплячки. Сама ідея гри на пониження запозичена у класичних голландських аукціонів з продажу квітів.

За останні два роки українські будкомпанії масово не вдавалися до редукційного. Вітчизняний покупець відрізняється консервативністю, до того ж багатьом громадянам сама схема проведення голландських аукціонів видалася складною.

3. Розстрочка — в банк не підемо

Це не новий інструмент, але став популярним після кризи, коли банки згорнули програми іпотечного кредитування. У столиці більше половини квартир купується шляхом надання позички забудовником.

На відміну від стандартного іпотечного кредиту у розстрочки більш прийнятні умови. Забудовник і девелопер зацікавлені в продажі, тому можуть реалізувати квартиру навіть без довідки про доходи клієнта.

Однак в більшості випадків в розстрочку продається житло, що будується, а якщо і близьке до завершення, то не завжди ліквідне (мова йде про поверховість, вид з вікна, планування і т. д.) або дуже великих метражів. Розстрочка надається на рік-два і не більш, а відсотки та комісії за користування позикою настільки великі, що кінцева ціна об’єкта може підвищитися вдвічі, а то й більше початкової вартості квартири. Тому щомісячні виплати можуть стати непідйомними для покупця. Право власності на нерухомість закріплюється за клієнтом тільки після виплати суми боргу, а це означає ризик втрати квартири в непередбачених ситуаціях.

4. Обмін квартир по системі trade-in

Цю схему активно застосовують автодилери, але в розпал кризи її намагалися популяризувати забудовники. Суть trade-in полягає в обміні старої речі за рахунок купівлі нової. Вона трохи відрізняється від радянського принципу обміну квартир. Зараз питаннями обміну займається посередник, який продає нерухомість і одночасно шукає нові квартири на заміну старого житла. Причому обидва договори — продажу і купівлі — підписуються одночасно. На жаль, дана схема застосовується в мегаполісах, та й то по відношенню до котеджних містечок, коли квартира змінюється на заміський будинок. Забудовники, які реалізують метри в столичних новобудовах, не бажають відступати від класичних схем, дозволених законодавством України. Але більшість компаній, що використовують даний вид продажів, намагається подати trade-in як інновацію. Посередника угоди в основному цікавить нерухомість у центральних або навколоцентральних районах міста. Як правило, компанія занижує вартість продаваної квартири на 10%, щоб швидше реалізувати її на ринку. Натомість вона може запропонувати неліквідні квартири в новобудові або котеджному містечку.

5. Купівля-продаж майнових прав: чи мають право?

Цю схему компанії використовують для споруджуваного житла. «Так, ми продаємо квартири через купівлю-продаж майнових прав», — повідомили Контрактам у компанії ТММ. Покупець купує не об’єкт, а права на нього, тобто зобов’язання забудовника віддати йому квартиру. Покупець вносить повну вартість квартири в обмін на отримання майнових прав. При цьому продавець зобов’язаний оформити право власності покупця на квартиру своїми силами та за свій рахунок в БТІ протягом певного часу після підписання акта прийому-передачі об’єкта. Юристи рекомендують включати в договір пункт про повернення внесеної покупцем суми, якщо продавець порушить зобов’язання, зазначені в документі. Найголовніше правило при укладенні такого договору — перевірити надійність забудовника. Якщо це відома компанія, яка побудувала не один об’єкт, то їй довірити суму можна, якщо забудовник ринку невідомий, то краще утриматися від покупки квартири таким чином.