Нові правила реєстрації нерухомості призвели до масових шахрайствам

Нові правила реєстрації нерухомості породили лазівки для шахрайства. І хоча глава уряду наказав навести порядок, швидко це зробити не вийде: ланцюжок передачі інформації від старих до нових реєстраторам обірвана.

«Я не задоволений тими помилками і недоліками, а іноді і очевидними організаційними прорахунками при запровадженні нової системи. Чому з самого початку для людей були створені незручності, хто заважав уникнути їх відразу?» — обурювався прем’єр-міністр Микола Азаров, повідомляючи 30 січня про звільнення з посади голови Державної реєстраційної служби Леоніда Єфіменка.

Крім того, Азаров наказав створити робочу групу для напрацювання оптимальних рішень по поліпшенню роботи служби, до складу якої увійшли віце-прем’єр-міністр Олександр Вілкул, міністр юстиції Олександр Лавринович, міністр регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Геннадій Темник. Новий глава Держреєстру (судячи з усього, цю посаду займе перший заступник голови Укрдержреєстру Інна Завальна) та робоча група повинні в стислі терміни вивести з глухого кута ситуацію з реєстрацією нерухомості.

Формально звільнити Єфименко повинно Міністерство юстиції — саме йому підпорядковується служба. За словами Олександра Лавриновича, опальний чиновник заяву вже написав. З цим розібралися швидко.

А ось власне з реєстрацією нерухомості так само швидко не вийде. З нового року багато українських нотаріуси пішли у відпустку або на лікарняний. І все заради того, щоб не оформляти операції з купівлі-продажу житла, паркінгу, земельної ділянки. Адже нотаріус несе відповідальність, аж до кримінальної, за оформлення «не того» договору.

Переклад системи реєстрації нерухомості на нові рейки повинен був відбутися ще на початку 2012 року, але тоді держава схаменулася, розуміючи, що це загрожує повною зупинкою ринку. І реєстраторам дали рік на підготовку до роботи за новими правилами (див. «Рік на добудову»). Року не вистачило. А підготовка реформи виявилася настільки поганою, що виправити огріхи за пару тижнів не вийде.

Не готові до війни

До 2013 року права на землю реєструвалися в Держреєстрі земель, а права на нерухомість і незавершені об’єкти будівництва — в Бюро технічної інвентаризації (БТІ), причому в паперовому вигляді. Інформація про власників нерухомості (вже в електронному варіанті) заносилася до Реєстру прав власності на нерухоме майно, а дані про обтяження — до реєстру іпотек. При цьому роль нотаріусів зводилася тільки до посвідчення правочину.

Оскільки в країні з’явився на податок на нерухомість, так і паперові архіви тепер не в моді, держава вирішила зібрати всю інформацію в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Цей новий реєстр повинен фіксувати всі події, що мають відношення до реєстрації будь-якого об’єкта нерухомості, включаючи земельні ділянки, і пов’язані з ним обтяження. Але заробив він лише з 1 січня 2013 року і, відповідно, поки майже порожній.

Згідно з поправками до Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», реєстрацією прав власності на ринку нерухомості займаються тільки нотаріуси — як державні, так і приватні. Їх, за даними Кабміну, в Україні налічується 6835 осіб.

За задумом законотворців, робилося це за кращим світовим лекалами — мовляв, громадянам тепер не доведеться нікуди ходити, збираючи численні довідки з БТІ, виписки з реєстру обтяжень, відома територіальних органів земельних ресурсів. Все це нібито можна буде отримати в одному місці. У підсумку процес реєстрації об’єкта нерухомості повинен був скоротитися до двох місяців до 14 днів, а реєстрація обтяжень — до однієї доби.

Тим часом з’ясувалося, що стару систему зруйнували, а нову так і не створили. За словами партнера юридичної фірми «Ільяшев і Партнери» Максима Копейчикова, оформлення угод з купівлі-продажу нерухомості має відбуватися на нових бланках, яких поки немає в природі. І ця проблема — ще не найбільша.

Справа в тому, що договір купівлі-продажу житла укладається на підставі документа, що підтверджує право власності на нерухомість продавця. При укладанні угоди нотаріус повинен перевірити історію об’єкта, переконатися, що людина, яка продає житло, дійсно є його власником, що немає інших співвласників, що житло не перебуває в заставі та іншу інформацію. Так от, з підтвердженням затики. Відповідна інформація містилася в реєстрі прав власності і в БТІ. Реєстр функціонує тільки з 2004 року, тому він заповнений приблизно на 30-40%. Більш повна інформація міститься в паперових архівах БТІ.

І нотаріуси стали відправляти запити в БТІ. Але відповіддю їм було мовчання. «Це не дивно. З нового року бюро займається лише технічною інвентаризацією, тому працівники, які вели реєстраційні справи, звільнено. Зараз просто нікому відповідати на запити», — пояснив директор Всеукраїнської асоціації БТІ Дмитро Павленко. Він розповів, що наприкінці минулого року деякі співробітники бюро намагалися передати свої архіви в Державну реєстраційну службу, але там їх не прийняли, мовляв, зберігання документів БТІ не входить в обов’язки служби.

Тут же з’ясувалося, що нотаріуси не знають, як працювати з новим держреєстру. Здавалося б, ще в лютому минулого року набув чинності Порядок проведення нотаріальних дій з проведення угод купівлі-продажу об’єктів нерухомості, підготовлений Міністерством юстиції. «Але там немає жодного слова про порядок роботи з новим держреєстру», — підкреслив нотаріус Руслан Мазур.

Труднощі виникли і з обміном інформацією між державним Земельним кадастром та новим держреєстру. Як розповів «Експертові» Копейчиков, кадастр працює зараз некоректно, так і нотаріуси не мають до нього доступу.

Парник для рейдерів

Навіть у цих умовах фахівці з нерухомості примудряються прокручувати окремі угоди. Правда, на кожну таку транзакцію йде сила-силенна часу. «Раніше ми за день реєстрували шість-вісім угод з продажу паркінгів, а з початку цього року тільки одну-дві», — скаржиться заступник генерального директора зі стратегічного розвитку і маркетингу будівельно-девелоперської компанії ТММ Олексій Говорун.

Покупці нерухомості сьогодні оформляють угоди на свій страх і ризик. За словами ріелторів, через неможливість доступу до архівів БТІ дуже складно перевірити, є продавець реальним власником майна або просто знайшов/вкрав/підробив документ, який підтверджує його право власності. «Можлива і інша ситуація. Покупець сплатив гроші за квартиру, всю операцію оформив юридично. А через тиждень до нього приходять „друзі“ продавця і кажуть, що операція була оформлена неправильно, тому вона не вважається дійсним. І будуть праві, оскільки немає чіткого регламенту, як оформляти купівлю-продаж. Це звичайне рейдерство», — обурюється директор агентства нерухомості «Каштан» Сергій Позняк.

Нотаріуси вважають, що для відновлення роботи потрібні нові інструкції від Мін’юсту. А Дмитро Павленко наполягає, що БТІ потрібно знову дозволити реєструвати право власності житла. Однак Міністерство юстиції підтвердило «Експерту», що нотаріуси повинні користуватися існуючим Порядком проведення нотаріальних дій щодо оформлення угод і ніяких нових роз’яснень чекати не слід. Мовляв, все і так ясно.

Голова Держпідприємництва Михайло Бродський, колись ініціював цю реформу, особисто відвідав одну із столичних підрозділів Держреєстраційної служби. «В результаті перевірки дійсно були виявлені певні недоліки в організації роботи відомства: немає чіткої і зрозумілої інформації для відвідувачів, невдалий вибір приміщення, утворюються величезні черги, а також відсутні банки або каси», — сказано в офіційному повідомленні Кабміну. Бродський також вважає, що на законодавчому рівні вже все прописано, а у ситуації, що склалась винні нотаріуси. «Такі нотаріуси будуть позбавлені ліцензії. У мене є відповідна домовленість з Лавриновичем», — пригрозив Бродський.

Коло замкнулося. І ринок нерухомості буде стояти. Мабуть, до тих пір, поки відповідні роз’яснення підготує робоча група, ініційована Азаровим.