Новації на ринку нерухомості: настають великі зміни

Українцям доведеться забути про «добрі» часи, коли квадратні метри при купівлі-продажу квартири оцінювалися в 100-200 доларів. З 1 листопада їх вартість при оформленні угоди повинна відповідати реальної ринкової.

Нова модель оцінки нерухомості, ініційована урядом, покликана припинити зловживання на ринку і дати можливість залучити в казну додаткові кошти на соціальні програми. При цьому оцінювати «квадрат» зможуть тільки освидетельствованные фахівці.

Нововведення повинно було вступити в силу з 1 серпня. Але Кабінет міністрів відстрочив його введення на ринку нерухомості на 3 місяці, дозволивши поки використовувати вже замовлені оцінки майна. Чиновники пояснюють рішення уряду тим, що в країні не вдалося підготувати достатню кількість суб’єктів оціночної діяльності.

Сьогодні оцінювачі посилено здають іспити, але вони дуже важкі, далеко не всі бажаючі можуть їх подолати. За даними на середину серпня, сертифікати отримали тільки більше 800 чоловік, розповів на прес-конференції в ІА «Міст-Дніпро» директор компанії «Експерт-Сервіс» Валерій Головін.

За його словами, щоб отримати право займатися оціночною діяльністю, необхідно виконати ряд додаткових умов з боку Фонду держмайна. Зокрема, створити у себе на підприємстві систему управління якістю, встановити програмний комплекс «Оцінка», захистити все це у Фонді. «Як комплекс буде працювати, не відомо, але ходять чутки, що ця програма буде коштувати близько 60 тис. грн», – підкреслив Головін.

Він також повідомив, що вимоги Фонду держмайна до цифр, які будуть фігурувати в звітах оцінювачів, дуже жорсткі. «Звіт повинен бути виконаний у повній формі, всі дані будуть передаватися у Фонд, де буде формуватися єдина база даних. Будь-заниження оціночної вартості об’єкта нерухомості буде дуже жорстко припинятися, аж до позбавлення сертифіката. А так як його отримати дуже важко, то навряд чи хтось піде на свідоме заниження вартості об’єкта. Так що, податок доведеться платити в повній мірі», – сказав Головін.

На думку експертів, скорочення числа оцінювачів та збільшення витрат тих, хто має намір отримати сертифікат для оцінки майна, неминуче призведуть до подорожчання цієї послуги. За підрахунками аналітиків, вартість оцінки нерухомості, яка на сьогодні становить 400-800 грн., підвищиться в 3-5 разів. Що, природно, збільшить витрати як покупця, так і продавця квартири. Наприклад, витрати на проведення угоди при купівлі у столиці квартири ціною приблизно 40 тис. доларів зростуть від 5000 до 10 000 грн.

Оксана Мацеевич, начальник відділу фінансового консалтінгу компанії Pro-Consulting вважає, що основним негативним фактором вступу в силу нових правил оцінки нерухомості стане необхідність оплати податків, при оформленні угоди купівлі-продажу, виходячи з оціночної вартості об’єкта. «Така ініціатива стане додатковим фактором впливу на цінову політику ринку нерухомості, оскільки нові гравці (оцінювачі – ред.) будуть мати реальні важелі управління ціновою політикою, а також можуть стати додатковою корупційної складової», – зазначила в коментарі УНІАН експерт.

Немає диму без вогню

Експерти прогнозують, що нові правила оцінки піднімуть в рази витрати покупців і продавців при оформленні угод з нерухомістю. Крім того, зачепить фінансові інтереси багатьох українців і обмеження Нацбанком з 1 вересня готівкових розрахунків між фізичними особами до 150 тис. грн. Дана сума має пряме відношення до «квартирним» операціях. У зв’язку з вищенаведеним, в липні українці кинулися скуповувати квадрати.

Яскравим прикладом ажіотажу став Київ. Кількість угод купівлі-продажу квартир в липні (напередодні раніше обумовленого терміну вступу оціночного нововведення – 1 серпня) порівняно з червнем зросла на 12% – до 4,3 тисячі. Причому більша частина угод оформлялася на «вторинці» (2,3 тис.). Максимальна кількість угод у липні доводилося на квартири до 100 тис. дол. – 59% загальної кількості. Найбільшим попитом користувалися двокімнатні квартири – 47% угод.

Голова галузевої ради учасників ринку нерухомості в Дніпропетровській області Сергій Логутенко також відзначив зростання ажіотажних настроїв жителів свого регіону. За його словами, в Дніпропетровську покупці розкупили за місяць «дешеву» нерухомість, в результаті чого ціна на бюджетні квартири дещо підвищилася.

«Я постійно говорю про те, що не потрібно нікуди поспішати і створювати ажіотаж. Щоб не було такої метушні, як в липні, коли в деякі дні у нотаріусів було по 5-10 угод. Всі поспішають, всі летять. І як результат – за місяць покупці «вигребли» всю нерухомість до 40 тис. дол. Тепер цей сегмент практично порожній, і ціна на бюджетні квартири незначно підвищилася. Що стосується сегменту нерухомості в районі 70 тис. дол., тут все спокійно», – сказав він.

Обмеження Нацбанку і введення нових правил оцінки майна не матимуть негативного впливу на ринок нерухомості. Можливо, якийсь проміжок часу ринок буде адаптуватися до ситуації. Обмеження готівкових розрахунків може позитивно позначитися на ринку нерухомості та економіки в цілому – з’являться угоди від більшої кількості юридичних осіб, можливі перекази з-за кордону. На самій оцінці об’єктів це ніяк не позначиться, це може позначитися на вартості такої оцінки… Але це не той фактор, який кардинальним чином вплине на ринок і на ціноутворення, зокрема.

Банки в турботі не втратити клієнтів

На сьогодні вже є позитивні сигнали від банків, які готові піти на те, щоб знизити вартість своїх послуг з перекладу та нарахування коштів на рахунку для громадян при оформленні угод купівлі-продажу нерухомості.

Банки готуються до майбутніх подій – введення нових правил на ринку нерухомості, щоб зробити цей процес найбільш лояльним для громадян, щоб їх часові та фінансові витрати були якомога меншими.

Процедура ще не відпрацьована, але вже є позитивні сигнали від банків, які готові піти на те, щоб зменшити вартість своїх послуг для громадян при оформленні угод купівлі-продажу нерухомості. Банки готові йти на поступки і брати 500 грн, а не 1% за свої послуги.

Президент Українського аналітичного центру Олександр Охріменко зазначає, що банки дуже гнучко відреагували на ситуацію з лімітом в 150 тис. грн при розрахунках за операції з нерухомістю, з урахуванням нових оціночних правил. Фінустанови хочуть за рахунок пільгових або фактично безкоштовних тарифів як можна

більше залучити клієнтів з ринку нерухомості для поповнення депозитного портфеля. На поточний момент ряд великих банків України встановив вартість

послуг за перерахування з рахунку на рахунок для оплати договору купівлі-продажу нерухомості тариф 0%.

«Будь-який українець може відкрити рахунок, заплативши за це 10 грн, внести на нього безкоштовно гроші і перерахувати на інший рахунок будь-яку суму, при цьому комісія не утримується. Єдине, коли потрібно буде сплачувати комісію банку, якщо продавець нерухомості захоче отримати гроші готівкою. У цьому випадку клієнт заплатить банку від 0,5-0,75% суми конвертованих грошей», – зазначив Охріменко у коментарі УНІАН.

Віталій Бачинський, заступник директора з роздрібного бізнесу банку «Надра» повідомив, що в банку вже діють два варіанти виду платежів від населення. Якщо велика частина клієнтів здійснюють оплату одному і тому ж юридичній особі, ми проводимо переговори про підписання договору з цим юрособою про прийом платежів платників без комісії. У такому разі комісію оплачує одержувач.

«Не виключено, що при збільшенні обсягу платежів на користь оцінювачів банк «Надра» проведе роботу по підписанню договорів. Поки про це говорити рано, так як ряди оцінювачів ще не сформовані», – зазначив у коментарі УНІАН Бачинський.

Мацеевич вважає, що дієвість намірів банків впровадити лояльні пропозиції для клієнток у вигляді нових правил на ринку нерухомості покаже тільки час, зокрема, перші угоди у вересні.

Вона акцентує увагу на тому, що нововведення на ринку нерухомості, в аспекті обмеження готівкових розрахунків, передбачають наявність у нотаріусів спеціальних депозитних рахунків, на які і з яких будуть вестися перерахування грошових коштів в рамках процесу купівлі-продажу майна. «Очевидно, що необхідність такої процедури також призведе до подорожчання угоди, адже вона передбачає не тільки сплату відсотків банку за грошові перекази, але і плату за послуги нотаріуса», – зазначає експерт.

На її думку, цінова політика комерційних банків в світлі нових правил на ринку нерухомості дасть їм можливість стати основними «розрахунковими» центрами при оформленні угод на увазі надання сторонам оптимальних умов і тарифів.

Ринок обіцяє і позитиви

Ринок нерухомості демонструє суперечливі тенденції. З одного боку – прийдешні нововведення за оцінкою «квадрата» і розрахунком за проведені операції спровокують підвищення цін, з іншого – девелопери на увазі посилення конкуренції в сегменті новобудов та відсутності іпотечного кредитування намір пом’якшити умови придбання житла.

Як сказав у коментарі УНІАН президент будкомпанії «Білдгрупменеджмент» Ігор Вишняков, девелопери будуть знижувати суму початкового внеску і збільшувати термін розстрочки.

Восени очікується масова здача в експлуатацію житла, яке забудовники почали зводити відразу після кризи, в 2010 році. Це переважно об’єкти економ-класу, які користуються найбільшою популярністю серед покупців.

За словами Вишнякова, протягом 7 місяців поточного року кількість угод з оформленням розстрочки від забудовника зросла більш ніж в 2 рази в порівнянні з аналогічним періодом 2012 року, при цьому угод із залученням іпотечного кредитування практично не було. Хоча ще в минулому році банки хоч і неохоче, але видавали позики на покупку «первинки». Оскільки кількість покупців, готових викласти за квартиру відразу всю суму, все ще не перевищує 10-15%, попит на будь-які інструменти відстроченого платежу залишається стабільним.

Президент «Білдгрупменеджмент» вважає, що восени багато девелопери знизять суми початкового внеску за 50-метрову однокімнатну квартиру з 30 тис. дол. до 15 тис. дол. При цьому розстрочка буде надаватися на 5 років і більше.

Тобто, в Україні очікується бум купівлі житла?

Поки не схоже. В містах-мільйонниках України середня зарплата становить 2-3 тисячі гривень на місяць. Ціна «квадрата», приміром, на вторинному ринку коливається в межах 800-1,8 тис. дол. Таким чином, щоб придбати середньостатистичну квартиру площею 30 квадратних метрів українцеві потрібно відкладати цілком свою зарплату 11-12 років. Але якщо розіграється апетит до елітного житла в столиці (8-9 тис. дол. кв. м при середній зарплаті 5 тис. грн.), на квартирку в центрі Києва в 100 квадратів доведеться збирати років 100!