Нерухомість в Москві – вдала інвестиція?

Ринок московської нерухомості в 2011 році продемонстрував досить стримане зростання цін, незважаючи на дефіцит новобудов. Тим не менш надалі столичну російську нерухомість чекає подорожчання, якщо, звичайно, криза не змішає всі карти.

Менше новобудов

Рік, що минає, був не дуже багатий на події, але, тим не менш, відбулися деякі суттєві зміни, особливо на ринку Москви. Як відзначає голова компанії «НДВ-Нерухомість» і експерт Московського бізнес-клубу Олександр Хрустальов, по-перше, істотний вплив на ринок зробила політика московських властей, які прийняли рішення обмежити масове будівництво в столиці. У результаті багато інвестконтракти були припинені, а квадратні метри по новим проектам – скорочені, що не могло не позначитися на вартості нерухомості, привівши до її підвищення.

З ним погоджується генеральний директор компанії «Міель-Новобудови» Марія Литинецкая. Після того, як столична влада запровадила обмеження щодо забудови міської території, обсяги будівництва різко скоротилися, що призвело до дефіциту нових проектів. Ця тенденція особливо гостро відчувається в сегменті економ-класу.

По-друге, великою подією можна назвати появу проекту «Нової Москви», що передбачає розширення столиці. Нерухомість у районах, що приєднуються до Москви, відразу подорожчала. При цьому, коли нова територія остаточно стане Москвою, зростання цін продовжиться.

Марія Литинецкая в свою чергу зазначає, що Підмосков’ї забудовується активними темпами і пропонує покупцям широкий вибір пропозицій. Зараз в області реалізується близько 770 об’єктів первинного ринку. А в наступному році Підмосков’ї може досягти докризового рівня за обсягами введення житла. Справа в тому, що в Московській області набагато простіше отримати дозвільну документацію, щоб реалізувати нові проекти.

В цілому ж, за її словами, в 2011 році на ринку новобудов спостерігалася висока активність, кількість угод було на рівні минулого року, який побив рекорди докризового періоду. Найбільш високі темпи продажів в цьому році показали новобудови економ – і комфорт-класу з можливістю покупки квартири по іпотеці.

«Протягом всього 2011 року на ринку новобудов Москви і Підмосков’я відзначався помірний темп зростання цін – на рівні 5-10% за рік, – говорить Марія Литинецкая. – Підвищення цін на новобудови відбувається по мірі зростання стадії готовності будинку, збільшення ліквідності проекту за рахунок створення транспортної та соціальної інфраструктури».

Генеральний директор компанії «Главмосстрой-нерухомість» Тетяна Решняк зазначила підвищений попит на об’єкти нерухомості в 2011 році, не співвідноситься з традиційною моделлю сезонного розподілу купівельної активності. Зокрема, аномально високими були продажу в літні місяці, коли обсяг продажів збільшився більш ніж у два рази в порівнянні з аналогічним періодом 2010 року. Така динаміка пов’язана з наслідками коливань курсів валют.

Багато купували нерухомість в якості надійного збереження вільних коштів, що пояснюється обмеженістю інструментів заощадження, доступних громадянам Росії, продовжує Тетяна Решняк.

У 2011 році також активно розвивалося іпотечне кредитування. За даними «Міель-Новобудови», в 2011 році частка іпотечних угод від загального числа угод купівлі-продажу зросла з 15-20% на початку року до 35-37%. Тобто сьогодні кожна третя угода – іпотечна. По ряду об’єктів частка іпотечних угод досягає 50%.

Покупець стає вимогливішим

Останнім часом підвищилися вимоги покупців до новобудов, зауважила Марія Литинецкая. За рахунок зниження платоспроможності населення найбільшим попитом стали користуватися квартири менших площ. Дотримуючись цієї тенденції, забудовники почали створювати квартири менших метражів, при цьому з більш якісними характеристиками.

Девелопери також стали пропонувати квартири з оздобленням, часом кілька варіантів оздоблення на вибір. Більше уваги забудовники приділяють і територій дворів поруч з будинками.

Ще одна тенденція – активний розвиток малоповерхових проектів, тим більше попит на таке житло з боку покупців зростає. За даними «Міель-Новобудови», в Підмосков’ї налічується близько 30 малоповерхових об’єктів.

Ціни не злякаються кризи

«Якщо загальноекономічна ситуація залишиться відносно стабільною, то на ринку новобудов Москви і Підмосков’я в наступному році можна чекати зростання цін. За рахунок дефіциту пропозиції на первинному ринку Москви очікується підвищення цін на вторинне житло, оскільки частина покупців переорієнтується на регулярний ринок», – прогнозує Марія Литинецкая.

За її словами, охочі придбати квартиру в новобудові, для яких не принципово проживання в Москві, переорієнтуються на найближчим Підмосков’ї. Найбільше підвищення попиту можна очікувати в містах, розташованих в межах 3-5 км від МКАД, де вже озвучені плани по відкриттю станцій метрополітену. У цих містах також можна очікувати зростання цін.

Однак якщо Росія зіткнеться з другою хвилею кризи, то зростання цін не буде, вважають експерти. Передумови для цінової корекції є вже зараз: спостерігається інфляція, рівень доходу населення не зростає, а купівельна спроможність знижується. Якщо криза сильно торкнеться ринок іпотеки, то можливе істотне зниження цін по ряду проектів, попереджає Марія Литинецкая.

Наприклад, в Московській області вийшло багато нових проектів, які знаходяться в активній стадії будівництва і фінансуються, в основному, за рахунок грошових коштів покупців. У разі кризи по таким проектам забудовники можуть виявитися змушені знижувати ціни, аж до 20-30%. У Москві істотного зниження цін на первинному ринку не відбудеться за рахунок існуючого дефіциту пропозиції, запевняє голова компанії «Міель-Новобудови».

Основною тенденцією 2012 року стане продовження зростання вартості житла, вважає гендиректор компанії «Терра Аури» Денис Бородатко. «З точки зору форматів найбільш затребувані житлові комплекси «Економ+» з покращеними споживчими властивостями. Що стосується Підмосков’я, то це малоповерхові багатоквартирні забудови. Безсумнівно, що багато зусиль буде спрямовано на розвиток Нової Москви, що потребує комплексного підходу в будівництві житла, з одночасним розвитком інфраструктури дорожньої мережі. Вирішення цього завдання вимагає залучення найбільш кваліфікованих фахівців у галузі нерухомості та будівництва», – говорить Денис Бородатко.

Елітні квартири стали менше в розмірах

Що стосується ринку елітної нерухомості, то тут експерти відзначили вплив перегляду инвестконтрактов і масові перевірки девелоперів. Все це загальмувало будівництво багатьох об’єктів, і в 2012 році обсяги введення елітних будинків істотно скоротяться, попереджає директор департаменту продажів елітної житлової нерухомості компанії Penny Lane Realty Олександр Зиминский.

«У 2011 році забудовники дорогого житла стали коригувати концепції будинків на користь збільшення частки квартир меншої площі. Це пов’язано з високим попитом на однокімнатні квартири і квартири-студії площею 50-70 кв. метрів. Крім того, зростає попит на квартири під ключ. Вперше варіанти з обробкою стали цікаві покупцям не бюджетного, а дорогого житла. Частка запитів на готові квартири зросла на цілих 15%», – говорить Олександр Зиминский.

За минулий рік ціна квадратного метра в новобудовах елітного сегменту зріс на 12%, до 23,4 тис. доларів, підрахували в Penny Lane Realty. «Примітно, що в 2011 році вперше ціна квартир в деяких елітних новобудовах зрівнялася з ціною у вже готових і обжитих будинках. Це говорить про високу затребуваність преміум-сегменту в умовах світової фінансової нестабільності», – підкреслив Олександр Зиминский.

«Підсумкова сума угод на первинному ринку склала трохи більше 1 млрд доларів, що практично відповідає показнику минулого року. Найбільша середня вартість проданої квартири була зафіксована у лютому – 5,45 млн доларів, найменша – у серпні – 1,8 млрд доларів», – розповіла директор департаменту елітної житлової нерухомості Knight Frank Олена Юргенева. А всього за перші 11 місяців 2011 року на первинному ринку було продано 356 квартир загальною площею 57, 9 тис. кв. метрів.

Експерти попереджають, що в 2012 році ціни на елітне житло мають зрости. «У наступному році квартири елітного і бізнес-класу можуть подорожчати вже на 20-25%, – прогнозує Олександр Зиминский. – Це пов’язано, по-перше, з прийдешнім дефіцитом первинного житла, по-друге, із загальносвітовою нестабільністю, на тлі якої дорога нерухомість – чи не єдине надійне капіталовкладення. Штовхати ціни вгору в 2012 році також будуть накопичується відкладений попит і маркетингова політика девелоперів».

При цьому взяти іпотеку на дороге житло буде все важче, зазначає Олександр Зиминский. «Чинників, які вказують на те, що «іпотечна петля» буде затягуватися, чимало. Це не тільки фінансова нестабільність, але і присутність на ринку всього трьох по-справжньому сильних гравців, збільшення ставок рефінансування ЦБ, а також ряд неоднозначних законів», – пояснює експерт.

Зокрема, намагаючись захистити позичальників, Держдума в грудні 2011 року значно змінила законопроект «Про заставу». За новими правилами банк більше не може вимагати від клієнта доплати, якщо він перестав платити за кредитом і віддав кредитору квартиру, навіть якщо її вартість набагато менше суми накопиченого боргу. Однак нововведення може призвести до підвищення ставок за кредитом та збільшення розміру першого внеску при купівлі житла.