Нерухомість продемонструвала рух

Торік експерти ринку нерухомості відзначили зростання інтересу покупців до первинного ринку нерухомості.

Український ринок нерухомості в 2011 році пережив складний період, пов’язаний з відсутністю кредитування і відпливом іноземного капіталу. Учасники ринку стверджують, що кредитування може відновитися лише в другій половині 2012 року. Аналітики покладають великі надії на чемпіонат Євро-2012, який повинен пожвавити інтерес іноземних інвесторів до України.

За підсумками 2011 року ринок нерухомості вийшов на значно кращі показники порівняно з 2010 роком. Як розповіла «Мінфіну» генеральний директор агентства нерухомості «Благовіст» Ірина Луханіна, незважаючи на домінуючу частину угод з купівлі житлових об’єктів «для себе», на ринку з’явилися інвестиційні угоди з метою примноження та збереження коштів. Крім того, на ринку житла спостерігалася тенденція переміщення частини попиту угод з найбільш бюджетного сегмента до $100 тис. до категорії бізнес-класу — $150-250 тис.

Експерти також відзначили, що в минулому році в порівнянні з 2009-2010 роками пожвавився ринок первинного кредитування.

Випробування на міцність

Директор з маркетингу компанії SV Development Володимир Степенко повідомив «Мінфіну», що у 2011 році на ринку нерухомості спостерігалося незначне збільшення цін і обсягів операцій і продажів. Також, за його словами, істотно активізувався первинний ринок нерухомості. «Багато об’єкти, закриті в 2009-2010 роках почали «розморожуватися», забудовники відновили будівництво, — підкреслив він, — українці у 2011 році віддали перевагу «первинку», що посприяло істотного відновлення цього сегменту ринку».

За рахунок власного капіталу і оборотних коштів, а також раніше відкритих кредитних ліній великі продуктові мережі і рітейлери товарів продуктової групи підтримали сегмент професійних торгових центрів. При цьому директор Dragon Development Олег Курінний додав, що зростання великих мережевих орендарів стримувалося низьким пропозицією вільних торгових площ в форматних торгових центрах, а також поступовим падінням купівельного попиту.

Найменш затребуваними в 2011 році виявилися ринки заміської нерухомості і земельних ділянок. «Це призвело до того, що на сьогоднішній день ринки заміських земельних ділянок і заміських котеджних селищ знаходяться в найбільш гіршому становищі», — нарікає пан Степенко.

Кілька слів про ціну

Ціни на об’єкти житлової нерухомості протягом 2011 року подорожчали на 5-10%. «Ці показники стосуються об’єктів, які представлені по мінімальним і середнім цінами. Щодо об’єктів комерційної нерухомості — ми спостерігаємо зростання цін на 7-10%, — повідомив «Мінфіну» Володимир Степенко. — Відповідно, ті об’єкти нерухомості, які були представлені за максимальною ціною, продовжують падіння».

Як пояснив пан Степенко, ціна пропозиції може зменшуватися в той час, коли реальна ціна угоди збільшується. «Багато пишуть про те, що ціни зменшуються. Так, це відбувається, але ціна пропозиції та угоди ростуть», — упевнений він. Крім того, експерт зазначив, що в 2011 році спостерігалося збільшення орендних ставок, зокрема, по окремих об’єктах зростання становило близько 15% за рік.

Іпотека не по кишені

Глава наглядової ради асоціації «Всеукраїнський союз виробників будівельних матеріалів та виробів» Іван Салій зазначив, що 99,4% житлової нерухомості фінансується за рахунок приватних інвесторів. «Державне фінансування у питаннях соціальної нерухомості та інших об’єктів складає всього 0,6%, — нарікає він. — Для порівняння: у Білорусі за участю держави фінансується 95%».

Крім того, пан Салій розповів, що в 2011 році по загальному будівельному сектору було зафіксовано зростання на 12,5%. «Але перед цим ринок пережив падіння на 70%», — зізнався він.

Зменшення обсягів кредитування, на думку експертів, стало однією з основних проблем ринку нерухомості 2011 року. «Банки крім проектів, реалізованих спільно із забудовниками, будуть пропонувати іпотеку приватним клієнтам», — розповів скарбник банку «Національний кредит» Василь Невмержицький. Однак, за його словами, в цілому банківський сектор не буде активно розвивати іпотечне напрям (див. статтю «Мінфіну» — «Відбиток 2011 на банківській системі»).

Учасники ринку вважають, що для повноцінного відновлення іпотечних програм необхідні недорогі гривневі ресурси у банків, а також збільшення доходів населення. «Іпотека неможлива при існуючих сьогодні ставках кредитування, — упевнений пан Невмержицький, щоб почати активно кредитувати купівлю нерухомості, банкам потрібні довгі і дешеві ресурси в достатньому, навіть надмірному обсязі».

У цьому році ціни на нерухомість будуть стабільними?

Як стверджує Олег Курінний, кредитування нових об’єктів або добудова існуючих можуть відновитися не раніше, ніж у другій половині 2012 року і тільки за умови збалансованого держбюджету і відсутності девальвації гривні.

Крім того, експерти запевняють, що коригування цін на нерухомість в новому році у бік підвищення або падіння не передбачається. «Ціни будуть проходити свій традиційний сезонний цикл, — зазначає Ірина Луханіна, — якщо не відбудеться ніяких економічних і фінансових колапсів, що встановилася стабільність триватиме з позитивним вектором розвитку».

З червня можливе деяке пожвавлення на тлі потужної промо-кампанії України в рамках проведення чемпіонату з футболу Євро-2012, що може підвищити інтерес до України з боку іноземних інвесторів. «Традиційно кількість угод зростає в середині березня-квітня, а також у жовтні-грудні. Аналогічна сезонність повинна зберегтися і в цьому році, — поділилася пані Луханіна. — Єдиним винятком стане сплеск у червні-липні на ринку короткострокової оренди, пов’язаний з футбольним чемпіонатом».