Нерухомість по-новому: без БТІ та з переплануванням

Відмінні нововведення чекають продавців перепланованих квартир в наступному році. Славна організація з трьох букв – БТІ – припиняє свою діяльність.

Замість неї реєструвати право власності на жилье буде Держреєстру.

А він оглядати квартири перед зміною власника не збирається. Правда, в КМДА вже поспішили з проектом, який пропонує віддати питання узаконення перепланування… райрадам. Більш того, якщо київський досвід виявиться корисним, його поширять по всій Україні. А ось це, мені здається, зайве: хабар у двері, вона у вікно?

У центрі Києва, на вулиці Трьохсвятительській, ось вже тиждень як спостерігається всенародне стовпотворіння. Це не мітинг, не акція протесту і голодування не бідують. Навпаки, скупчення вельми забезпеченої публіки: ріелторів, нотаріусів і покупців нерухомості. З 1 січня 2012 року в Україні набувають чинності нові правила реєстрації прав власності та об’єктів нерухомості, згідно із законом «Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обмеження».

Її основний зміст зводиться до того, що Бюро технічної інвентаризації (БТІ) перестане реєструвати права власності та права користування на об’єкти нерухомості, Держкомзем перестане реєструвати права власності і права користування земельними ділянками, а нотаріуси перестануть реєструвати угоди та вносити заборони на відчуження нерухомого майна.

Замість існуючих сьогодні п’яти реєстрів в Україні з’явиться єдиний реєстр прав та обтяжень на нерухоме майно. Іншими словами, починаючи з 2012 року, після нотаріального посвідчення практично всіх видів договорів щодо переходу і обмеження прав на нерухомість (включаючи земельні ділянки) необхідно буде зареєструвати виникнення або обмеження цих прав у спеціально створеному державному підприємстві.

Що змінюється? Насправді багато. Зараз, щоб продати чи подарувати квартиру, власник повинен отримувати витяг з реєстру БТІ, яка видається після проведення поточної інвентаризації. Під інвентаризацією мається на увазі виїзд на об’єкт (тобто в квартиру) співробітника БТІ, відомого як технік, який буде пильно досліджувати житло в пошуках невідповідності з даними техпаспорта.

Природно, майже у кожного другого квартировласника виникали такі невідповідності. І всякий раз доводилося «домовлятися» в режимі тарифного пакету «Як пощастить». Особисто мені, скажімо, пощастило. Коли важко захворіла мама, ми знесли перегородку в санвузлі, перетворивши його з двох вертикальних коробочок в одне більш-менш просторе «студіо». По-іншому і не могло бути, бо без допомоги доглядальниці або близьких мама після важкого інсульту не змогла б потрапити у ванну, а двом людям там було не розвернутися. Не кажучи вже про інвалідному візку.

Що змінюється? Насправді багато. Зараз, щоб продати чи подарувати квартиру, власник повинен отримувати витяг з реєстру БТІ, яка видається після проведення поточної інвентаризації
Але, на жаль, реконструкція виявилася зайвою, оскільки мама так і не вийшла з коми. У процесі переходу до мене права власності на другу половину нашої спільно приватизованої квартири знадобилося проводити інвентаризацію. І ось тут виявилося, що узаконити дрібну перепланування – набагато дорожче, ніж здійснити. На щастя, знайшлися добрі посередники, які вирішили питання всього за $300.

В той же час моя подруга, яка на 2 см (!) пересунула в кухні стінку, заплатила за цей невидимий сторонньому оку ефект $500. Відвідав її технік виявився менш поступливим, ніж мій.

Зараз всі ці «извраты» повинні піти в минуле. За новими правилами, Бюро технічної інвентаризації буде видавати техпаспорт квартири тільки один раз: коли її збудують. Подальші маніпуляції переходять до Мін’юсту. Скасовуються також виписки з Реєстру, які видавало БТІ. Згідно з постановою Кабміну від 26 жовтня, всі питання, пов’язані з реєстрацією запитів, пошуком відомостей, внесенням відповідних записів, оформленням рішень і свідоцтв про право власності на нерухоме майно, наданням інформації фізичним та юридичним особам, також належать до компетенції БТІ.

Юристи поки не квапляться говорити, як це позначиться на захищеності учасників угоди. «В останні роки, незважаючи на велику кількість рекламацій до БТІ з приводу черг і хабарництва, кількість афер з квартирами різко зменшилася, – говорить юрист Олександр Моторний. – У всякому разі, якщо порівнювати з серединою 90-х років. Що буде після передачі функцій Мін’юсту, я поки судити не беруся. Ще не зовсім ясно, яким чином буде відбуватися видача виписки, і немає в процедурі прогалин, якими можуть скористатися аферисти. Особливо мене хвилює реєстрація обмеження прав за новою процедурою…».

У будь-якому випадку, радить юрист, краще не поспішати робити все в перші дні і, якщо є така можливість, почекати хоча б два-три місяці, поки процедуру обкатають на інших «добровольцях» і усунуть можливі недоліки.

Судячи з усього, громадяни розуміють це і без поради юриста. Не дарма БТІ штурмують натовпи охочих оформити документи до 15 грудня. Ця дата виникла не випадково – термін реєстрації документів становить в середньому два тижні. Тому, щоб отримати документи до Нового року, потрібно здати їх не пізніше середини місяця.

У будь-якому випадку, радить юрист, краще не поспішати робити все в перші дні і, якщо є така можливість, почекати хоча б два-три місяці, поки процедуру обкатають на інших «добровольцях» і усунуть можливі недоліки
Ті, хто не встиг оформити необхідні папери, швидше за все, затаяться. На думку президента Союзу фахівців з нерухомості Олександра Рубанова, вимушена техпауза може призвести до того, що ціни на строкові угоди впадуть на 15% від нинішньої вартості.

«Активність на ринку і зараз вкрай низька, – каже він. – Продається, в основному, дешевий сегмент. І люди, які під час цієї технічної паузи не зможуть реалізувати своє право продажу нерухомості, будуть змушені йти на серйозні поступки. Через 2-3 місяці на ринку буде накопичена критична маса, яка і буде чинити тиск на вартість…».

Ще однією причиною корекції ціни є фіскальні навантаження. Зараз 2% ринкової вартості квартири має бути віддано державі: 1% – у Пенсійний фонд та 1% – держмито. Якщо ж продається квартира, придбана менш ніж 3 роки тому – державі віддається 5%. Таким чином борються зі спекуляціями на ринку нерухомості.

При цьому розміри відрахувань встановлюються, виходячи з незалежної оцінки об’єкта нерухомості, яку повинні провести незалежні оцінювачі. А ці добрі люди, ясна річ, теж дарма не працюють.

Тому основною радістю для продавців (так і покупців) квартир залишається скасувати «перепланировочного рекету» БТІ. Однак фахівці висловлюють побоювання, що радість може бути передчасною. І місцева влада не упустять таку чудову можливість «дисциплінувати» громадян.

Так, КМДА вже оприлюднила проект рішення щодо порядку перепланування приміщень в Києві. Нічого хорошого цей документ не несе. Основне нововведення – передача права узаконення перепланування районним держадміністраціям. Багато запропоновані норми досить суперечливі. Якщо можна похвалити чиновників за скасування необхідності отримувати дозвіл на перенесення дверних отворів, будівництво арок в некапітальних стінах і зведення внутрішньоквартирних перегородок, то все інше просто вливає бочку дьогтю в банку меду.

Так, не можна прибрати підвіконня при виході на балкон. У панельних будинках, яких у нас більшість, взагалі заборонені перепланування. Нарешті, щоб об’єднати санвузол, чомусь потрібна нотаріально завірена згода сусідів. Вони що, справляти нужду в моєму туалеті збираються?!

Так, ніхто не сперечається, що нашим людям не можна давати волю в плані перепланувань, бо знесуть все і не тільки несучі стіни. Народ у нас дурний і вигадливий. Однак це не означає, що за наявності певної кількості ідіотів мучитися повинна вся країна. Підвищіть штрафи за особливо небезпечні перепланування хитрощі.

Створіть чіткий перелік того, що можна або не можна. Але не пишіть документи, які як би і дозволяють, але при цьому все-таки забороняють, і взагалі, треба запитати у чиновника. Бо така постановка питання може нівелювати всі зусилля уряду з дерегуляції економіки та звуження «взяткоопасных сфер». І повернути з таким трудом искореняемое хабарництво на круги своя.