Нерухомість Києва: придбати і орендувати…

У вересні молодій сім’ї Христині і Віктору Ковальським, що проживають у Києві, підвищили вартість оренди двокімнатної квартири майже у два рази.

«Прийшли господарі і сказали, що тепер замість 2,5 тис. гривень, вони хочуть 4,5 тис. Два дні дали на роздуми. На всі наші заперечення, що це не престижний мікрорайон, він далеко від метро і в години пік в центр не виїхати, та й сама квартира здавалася порожня – ми туди все купували самі: від холодильника до дивана, нам заявили: тому і просимо 4,5 тис., з технікою і біля метро вона б коштувала шість тисяч», – розповідає Христина.

Промоніторивши трохи столичні ціни, Ковальські переконалися знайти середню «двушку» навіть не поруч з метро, вартість оренди якої в місяць перебувала б у межах 3-3,5 тис. гривень, дійсно неможливо, ціни стартували від 4 тис .гривень. Зваживши всі за і проти, Ковальські вирішили купити двокімнатну квартиру в кредит.

Вони підрахували, що суми за оренду і виплати банку за кредитом практично рівні. Але в останньому випадку вони інвестують в купівлю власного житла, а не віддають гроші чужим людям. «Главред» вирішив розібратися, чи справді такий крок вигідний?

Своє і чуже

У вересні ціни на оренду квартир дійсно зросли. В основному цьому посприяв високий попит (він був вище приблизно на 25%, ніж у серпні) на орендоване житло з боку приїхали в Києві студентів і абітурієнтів.

Так за останні дванадцять місяців, за даними консалтингової компанії SV Development, в Києві ціни на оренду квартир в середньому збільшилися на 5,5% за однокімнатну (з 354 до 384 доларів), що на 6,8% за двокімнатні (з 500 до 534 доларів) і на 5,4 за трикімнатні (з 619 до 653 доларів).

При цьому, як і раніше, найбільш затребуваними залишилися квартири економкласу: однокімнатні до 3000 гривень в місяць, двокімнатні до 4000 і трикімнатні до 5000 гривень, розташовані недалеко від метро.

А ось ціни на купівлю квартир не порадували ріелторів. За даними агентства нерухомості «Благовіст», сьогодні середня ціна квадратного метра в столиці становить 2161 долар, що на 2,8% нижче, ніж у січні, і на 3,4% менше, ніж у вересні минулого року.

Купити однокімнатну квартиру в Києві можна по 1934 долари за квадрат, двокімнатну – за 2183 долара, трикімнатну – за 2163 долара і чотирикімнатну — 2623 долара за один квадратний метр. Торг в середньому досягає 7-10% від первісної ціни. При цьому ціни на купівлю житла продовжують
ковзати вниз.

Переплатити втричі

Зараз у Києві можна знайти на вторинному ринку однокімнатну квартиру за 45 тис. доларів, двокімнатну-за 65 тис. доларів і трикімнатну за 75 тис. доларів. Маючи на руках початковий внесок (30% і вище від вартості житла), можна взяти в кредит відсутню суму.

Так, наприклад, при купівлі однокімнатної квартири вартістю 45 тис. доларів (360 тис. грн) початковий внесок повинен становити близько 15 тис. доларів (120 тис. грн). Ще 30 тисяч доларів (близько 240 тис. гривень) треба буде позичити в банку. При ставці кредиту 17% річних у гривні (зараз в доларах кредити не видають) терміном на двадцять років, щомісяця доведеться віддавати банку близько 480-500 доларів (з урахуванням страхування нерухомості та інших обов’язкових банківських послуг).

Це майже на 100 доларів (800 грн) більше, ніж зараз обходиться оренда однокімнатної квартири в місяць. Існують, звичайно, ризики, що оренда квартир буде дорожчати і надалі. Однак навряд чи темпи зростання вартості оренди будуть збільшуватися на 3-5% щомісяця.

До того ж, звернувшись за кредитом в банк, потрібно враховувати кінцеву суму виплат по кредиту. До речі, з вищенаведеного прикладу, переплата за двадцять років по кредиту в 240 тис. гривень складе майже 640 тис. гривень, тобто, за цей період доведеться виплатити майже потрійну вартість квартири.

До дна

Учасники ринку нерухомості неохоче, але визнають, що ціни на житло ще будуть падати. Охочих купити квартиру багато, але реального платоспроможного попиту немає. Розрив між цінами на нерухомість і доходами основної маси населення дуже великий. І хоча покупці стали більш вибагливими до якості квартир, ніж до кризи, більшість угод (близько 65-70%) як і раніше відбуваються у класі «економ».

Причому більша частина операцій, як і раніше, відбувається на вторинному ринку – в українців просто немає ресурсів, щоб оплачувати квартиру, на той період, поки буде зводитися новий будинок.

Ті ж операції, які відбуваються на первинному ринку, також свідчать про невисоку купівельну спроможність українців. В цьому році знову стали популярними скромні за метражем нові квартири (наприклад, однокімнатні до 40 м кв), на які до 2008 року і дивитися ніхто не хотів. При цьому на ринку практично зник головний фактор, що рухає ціни вгору – купівля квартири з метою перепродати у подальшому.

Зараз на ринку нерухомості багато залежить від банків. Адже поточні доходи основної маси потенційних покупців істотно рости в найближчі рік-два не буде. Але чекати різкого відновлення іпотеки – необачно. У жовтні 2011 року багато банків, які вже почали видавати іпотечні кредити, так посилили вимоги до позичальника, що отримання позики стало справою майже фантастичної складності.

За даними учасників ринку, з 100 заявок на отримання кредиту, лише 30 від сили в результаті отримують позитивний висновок банків. При цьому ставки по іпотеці знову потяглися вгору, а деякі банки і зовсім згорнули іпотечне кредитування.

Так, за даними компанії «Простобанк Консалтинг», кредити строком на 15 років з середини жовтня-2011 подорожчали, в середньому, на 1,53 процентного пункту – до 18,67% реальних річних. А середня ставка по іпотеці на «вторинку» строком на 10 років за останній місяць зросла на 1,14 п. п. – до 19,07% реальних річних. Але це не межа.

Деякі експерти вважають, що ставки на іпотечні кредити, у разі настання в Україні другої хвилі кризи, можуть зрости до рівня 2009 року – до 29% річних. Для ринку нерухомості це невтішні тенденції, в таких умовах, йому, як мінімум, доведеться пройти ще не одне цінове дно.

Тому охочим і мають кошти на початковий внесок краще почекати чергового падіння цін на нерухомість. Адже передумови до зниження цін на житло є, а от підстав для зростання орендних ставок немає.