Нерухомість Італії: квартири у Римі вигідніше купувати, ніж знімати

На тлі економічної кризи в Єврозоні ринок нерухомості Італії увійшов у важкий період. Згідно з даними Територіального відомства (Agenzia del Territorio) при Міністерстві фінансів Італії, після декількох років безперервного зростання продажу столичного житла в III кварталі 2011 року скоротилися на 7,3 %.

Однак є і позитивна сторона: продавці можуть знизити ціни, і інвесторам надається можливість вигідно придбати нерухомість. Це в першу чергу стосується невеликих і середніх за площею квартир.

Щоб продати квартиру в Римі, в середньому потрібно від чотирьох до семи місяців. Всього в місті налічується близько 1,15 млн одиниць житла. Середня площа квартири — 84 м2, що трохи менше, ніж в цілому по Італії (92 м2).

За даними IlSole24Ore.Com, вторинна нерухомість коштує від 2 700 до 10 300 євро/м2 в залежності від району. Наприклад, в Пренестино ціна становить 2 700-3 300 євро/м2, у Трієсті — 4 700-5 300 євро/м2, в районі Пьяцца ді Спанья в центрі міста — 8 600-10 300 євро/м2.

Нові або відреставровані квартири продаються за ціною від 3 400 до 13 000 євро/м2. У Пренестино таке житло коштує 3 400-3 800 євро/м2, в Монтеверде-Веккьо — 5 000-6 000 євро/м2, на Віа дель Корсо — 9 500-10 500 євро/м2, в районі Пьяцца ді Спанья — 11 000-13 000 євро/м2.

Двокімнатну квартиру площею 60-70 м2 можна орендувати за суму від 830 до 1 600 євро в місяць, трикімнатну площею 80-90 м2 — від 1 000 до 2 100 євро.

Аналітики порталу MutuiOnline.It порівняли вартість оренди квартир в Римі і середні щомісячні внески по іпотеці.

В Монтеверде-Нуово ціна за квадратний метр вторинного житла становить 3 500 євро, квартири коштують від 175 000 євро. Якщо взяти іпотечний кредит на 25 років, сума якого дорівнює 80 % від вартості об’єкта, або 140 000 євро, доведеться платити у середньому 633 євро в місяць (при плаваючою ставкою 2,58 %) або 760 євро (при фіксованій ставці 4,28 %). При цьому аналогічне житло можна орендувати в середньому за 900 євро в місяць.

В районі Боччеа квартири коштують трохи дешевше — 3 400 євро/м2, але оренда обійдеться в ту ж суму, що і в Монтеверде-Нуово.

Якщо покупець шукає трикімнатну квартиру площею 75 м2, то в Монтеверде-Нуово вона буде коштувати трохи дорожче (в середньому 262 500 євро), ніж у Боччеа (255 000 євро). Але в обох районах купувати вигідніше, ніж орендувати: щомісячні виплати за кредит з плаваючою ставкою 2,47 % складуть 938 євро, при цьому оренда обійшлася б в 1 050 євро в місяць.

Якщо взяти кредит за фіксованою ставкою 4,77 %, то оренда, навпаки, буде дешевше приблизно на 150 євро. Але щомісячні виплати будуть зменшуватися з кожним роком, на відміну від оренди, вартість якої збільшується по мірі зростання інфляції.

В Остії, районі на березі Тібру, трикімнатну квартиру площею 75 м2 можна придбати в середньому за 277 500 євро. Виплачуючи 992 євро в місяць, можна за 30 років погасити кредит з плаваючою ставкою 2,47 % та початковим внеском 20 %. Тут купівля так само дешевше оренди, оскільки зняти подібну квартиру можна в середньому за 1 100 євро в місяць. Однак якщо ставка фіксована (4,70 %), то витрати на погашення кредиту перевищать орендну плату, хоча і незначно — на 51 євро в розглянутому випадку.

У Саларио, центральному кварталі району Сан-Джованні, трикімнатна квартира коштує в середньому 285 000 євро (3 800 євро/м2). При первинному внеску 20 % і фіксованою ставкою 4,95 % середній щомісячний платіж складе 1 326 євро. Оренда цієї квартири обійшлася б дешевше — 1 200 євро у місяць.

В районі Трионфале, де квартири коштують в середньому 4 000 євро/м2, щомісячний платіж по іпотеці за фіксованою ставкою 5,05 % складає 1 295 євро. Це на 100 євро більше, ніж плата за оренду.

Таким чином, навіть у тих районах, де ціни на квартири високі, варто віддати перевагу купівлі, а не оренди: через 20-30 років, коли кредит буде погашений, власник зможе отримати значний прибуток від перепродажу, тоді як орендар залишиться ні з чим.

Середні виплати за оренду і іпотеці в Римі (євро)на місяць для двокімнатної квартири площею 50 м2

Район, квартал	Середня ціна об’єкта, тис. євро	Сума кредиту, тис. євро	Орендна плата	Виплати по іпотеці
				25 років		30 років
				Фіксованої ванна ставка (4,28 %)	Пла- вающая ставка (пор. 2,58 %)	Фіксованої ванна ставка (4,22 %)	Пла- вающая ставка (пор. 2,58 %)
Аурелія-Боччеа	170	136	900	739	615	666	542
Монтеверде- Нуово	175	140	900	760	633	686	558
Остія	185	148	900	804	669	725	590
Сан-Джованні- пл. Ре-ді-Рома	190	152	950	825	687	745	606
Саларио	190	152	1 000	825	687	745	606
Трионфале	200	160	950	869	724	784	638