Нерухомість: експерти заплуталися в прогнозах

Влітку ринок нерухомості не відрізняється активністю.

Хоча ріелтори і відзначають незначне пожвавлення, але додають: найближчим часом ціни не зміняться. А от відносно того, чого чекати восени, існують принаймні три кардинально різних прогнози.

Ось вже півроку, як ціни на вінницьку нерухомість фактично не змінюються. Коливання в 1-2% не вважається.

До цього часу відродження ринку нерухомості стримували незначні доходи городян і відсутність доступної іпотеки, а тепер до цих факторів додався ще і сезон відпусток.

А ось що буде восени, коли ділова активність відновиться – тут існує цілий ряд прогнозів. Причому вони кардинально відрізняються один від одного.

Ситуація ще раз підтверджує: кожен з експертів по-своєму зацікавлений у прогнозі, який дає. Ми наводимо можливі варіанти.

Поступове зниження

За першим сценарієм розвитку подій зниження цін на житло триватиме ще півтора-два роки. Принаймні, так вважає президент Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов.

– У квітні поточного року ми зафіксували чергове “дно”, – каже Олександр Рубанов. – До цього прогнози були різними. Але факт залишається фактом – це «дно» не останнє. Ми будемо ще фіксувати зниження вартості від 1% до 1,5% залежно від сегмента ринку. Цей процес, за нашими прогнозами, триватиме півтора-два роки.

Він зазначає, що новим тренди 2011 року стало швидке зниження цін на квартири готельного типу та «хрущовки».

– Це пояснюється тим, що неякісне житло, застаріле морально і фізично, – говорить він. – Тому йому дають адекватну оцінку. Люди при купівлі житла вже звертають увагу на квартири в будинках з сучасним плануванням, дивляться на житлові комплекси з відповідною інфраструктурою і т. д. Таким чином, різниця в ціні між сегментами старого і нового житла буде рости і далі.

«Ціни впадуть»

Голова національної ради ріелторської палати України Олександр Бондаренко малює більш радикальний розвиток подій. Посилаючись на економічну ситуацію в країні і можливої другої хвилі кризи, він прогнозує обвал цін. За його словами, це відбудеться внаслідок другої хвилі кризи, при цьому в її ймовірності він не сумнівається. У результаті ринок нерухомості досягне «дна» не за півтора-два роки, а набагато раніше.

– Говорити про те, що криза обійде Україну, не варто, – говорить Олександр Бондаренко. – Криза нас накриє, і всі процеси будуть розвиватися швидше. Ціни будуть падати не повільно – 1-1,5% щомісяця, як зараз, а обваляться. Якщо ж це буде не хвиля, а цунамі, все, що ми очікуємо через два роки, відбудеться миттєво.

За його словами, наприклад, у столиці розкид цін на квадратний метр нерухомості на первинному і вторинному ринку сьогодні становить приблизно 600 доларів.

– Це середня температура по «лікарні», але ще є куди рухатися вниз, – говорить він. – Тому варто очікувати зниження цін на цю різницю.

«Дешевшати вже не буде»

Існують і протилежні прогнози. Голова Вінницького регіонального відділення Асоціації фахівців з нерухомості України Володимир Яцуба вважає, що ціни більше знижуватися не будуть.

– Зараз ми спостерігаємо сезонне затишшя на ринку, – говорить він. – Хоча про певні позитивні сигнали можна говорити. Угоди купівлі-продажу оформляються. Люди, які тримали кошти на депозитах, тепер вирішують вкласти їх у нерухомість. Позитивно впливає на ринок і позиція банків. Процентні ставки по іпотеці продовжують знижуватися, а отримати кредит стало простіше. Хоча, як і раніше кредитними коштами, як правило, вирішують скористатися ті, хто вже має на руках певну суму – наприклад, 50-60% від вартості житла. Люди стали більш зважено підходити до питання оформлення позики.

Після закінчення літнього сезону він прогнозує пожвавлення на ринку нерухомості і не виключає незначного зростання цін.

– Наскільки саме можуть змінитися ціни – сказати не можу, але в тому, що житло вже не буде дешевшати, я переконаний, – каже він. – Крім того, необхідно пам’ятати про так званий фактор «відкладеного попиту». Люди фактично три роки чекали зниження цін. Частина ще чекає цього. Вони періодично телефонують і запитують, чи не знизилися ціни.

А між тим …

Іпотека продовжує дешевшати. За різними прогнозами, восени – на початку зими процентні ставки за кредитами на купівлю житла подешевшають на 1-4%. Але, одночасно зі зниженням процентних ставок, в деяких банках вони вже стали нижчими, ніж були до кризи. Банкіри констатують одночасне зменшення рівня доходів населення. Тому дехто з фінансистів навіть припускають, що масове кредитування населення на купівлю нерухомості стартує не раніше 2013 року. Втім, це лише ще один прогноз …

А факти такі. Зараз вартість однокімнатної квартири у Вінниці коливається від 25 тисяч доларів за «хрущовку» до 45 тисяч в новобудові. Сотка землі, в залежності від району, коштує від 500 доларів (в Стрижавці) до 3,5 тисячі доларів (Царське село). Сьогодні середньоринкова ставка по іпотечному кредиту – 16% річних. Середня заробітна плата у Вінниці – 2500 гривень. Для отримання кредиту необхідно не менше 30-40% початкового внеску.