Недосяжний формат

Компанії, які до кризи планували будувати престижні багатофункціональні центри, перепрофілюють їх у звичайні торговельні та житлові комплекси.

Класичні багатофункціональні центри давно популярні в усьому світі. Але в нашій країні таких поки немає. До кризи амбітні фірми, які зуміли отримати великі земельні ділянки, планували реалізувати ряд подібних дорогих проектів, інвестувавши в кожен з них від $450 млн до $1 млрд.

Тепер же настільки капіталомісткий формат для них став непідйомним. Змінився і попит на нерухомість, так що будівництво деяких об’єктів у складі МФК (наприклад, бізнес-центрів) взагалі втратило сенс.

Погналися за трендом

Класичні багатофункціональні комплекси повинні включати об’єкти різного цільового призначення (житло, торгівля, розваги, офіси, готелі, здають в оренду апартаменти, склади). У нас же такими часто називають банальні супермаркети з зоною розваг або ж офісні будівлі з магазинами і сервісними підприємствами, які не можуть працювати незалежно один від одного.

До економічної кризи великі українські девелопери намагалися наздогнати за світовими тенденціями і побудувати у столиці та низці великих міст справжні МФК. Для Києва до початку 2008 р. було розроблено більше десятка масштабних проектів площею від 100 тис. до 1 млн кв. м.

Найбільший з них — комплекс компанії HCM Group, який повинен був з’явитися на 15 га в промзоні між вулицями Новокостянтинівській та Фрунзе на місці авторемонтного заводу і меблевого комбінату.

Там передбачалося розмістити офіси, виставкові павільйони, житло, торговий і розважальні центри (1 млн квадратів), які обійшлися б інвестору в $1 млрд. Приблизно стільки ж на той момент коштувало будівництво МФК “Вирлиця” (824 тис. квадратів), який компанія “XXI Століття” запроектована на території 30 га вздовж проспекту Бажана (біля станції метро “Вирлиця”). У Дніпропетровську Alef Estate приступила до реалізації двох МФК: “МОСТ-Сіті центр” (120 тис. кв. м) в кварталі, обмеженому вул. Глінки, Коцюбинського, Харківської та Плеханова, і “Брама” (227 тис. кв. м) в районі Центрального мосту через Дніпро. В Одесі фірма Hanner запроектована МФК “Зелений театр” загальною площею 43 тис. кв. м по вул. Маразліївській, 1.

Всього до 2012 р. в Україні планувалося ввести в експлуатацію близько 4 млн кв. м площ даного формату. Забудовники говорили, що він хоч і дорогий, але дозволяє власникам диверсифікувати ризики, оскільки різні функції, доповнюють один одного, збільшуючи попит. Коли квартири продані, апартаменти здані, а привабливість торговельної складової дещо знижується, починають давати максимальний дохід готелі.

Орендні ставки в МФК на 10-30% вище, ніж монопроектах (супермаркетах, офісних центрах). А термін окупності, як раніше підрахували девелопери, становив від 7 до 20 років (в залежності від того, скільки часу і в якій черговості будуть проводитися роботи). Різнопланові об’єкти також дозволили б з максимальною вигодою освоїти придбані або отримані в тимчасове користування великі земельні ділянки.

“У світовій практиці саме реалізація багатофункціональних проектів дає можливість витягти з дефіцитної і дорогої землі як можна більше прибутку. Різні об’єкти можна розміщувати в такій конфігурації, щоб гранично збільшити щільність забудови”, — розповідає керуючий партнер компанії “Діалог-Класик” Артем Новіков.

Безгрошів’я зруйнувало мрії

Натхненні настільки блискучими перспективами забудовники активно вели переговори з фінансистами про надання кредитів і залучали зарубіжних співінвесторів, але коли вибухнула криза, їх плани рухнули. Через нестачу коштів приблизно 90% проектів були заморожені, а решта реалізуються лише частково.

Наприклад, на 3 га по вул. Златоустівській у Києві, де в 2007 р. передбачалося будівництво МФК площею 267 тис. кв. м за $450 млн, що включає житло, офіси, торговельну частину і готель, може з’явитися хіба що ТРЦ і то незрозуміло в які терміни. Компанія “К. А. Н Девелопмент” відмовилася від намірів звести МФК в районі Либідської площі — там будується ТРЦ Ocean Plaza.

У практично завершеному МФК Guliver на Спортивній площі девелопери повністю відмовилися від незатребуваних квартир (житла, яке здається в оренду) і замінили його офісами.

Параметри об’єктів змінюються не тільки через брак грошей, але й з причини різкого зниження попиту на різні види нерухомості. Наприклад, якщо раніше столичний ринок щороку споживав 400-500 тис. кв. м нових офісів, то сьогодні девелоперам насилу вдається заповнювати лише 200 тис. кв. м виведеного на ринок пропозиції.

Рівень прибутковості в цьому сегменті в порівнянні з 2008 р. знизився в рази, а отже, збільшився термін окупності об’єктів і зводити їх зараз недоцільно. Тому забудовники, які не відклали повністю реалізацію МФК, обмежуються тільки торговими складовими. Але їм і тим компаніям, які тимчасово згорнули роботи, в будь-якому випадку доведеться переробляти втрачають актуальність проекти під склалися на ринку умови.

Користувачам великих ділянок доцільно будувати комплекси, що поєднують житло і ТРЦ. На порівняно компактних наділах можна також зводити торгово-розважальні центри або ж готелі категорії 3, 4 зірки, яких у Києві явно не вистачає. А класичні багатофункціональні комплекси в Україні найближчим часом навряд чи з’являться.

Чужі гіганти

Формат МФК (mixed-use) родом із США. У 1964 р. в Чикаго був побудований легендарний Marina-Sity висотою 180 м (60 поверхів), в якому розмістилося 600 квартир, ресторани, театр, офіси та паркінг. Він виконаний у формі кукурудзяних качанів і є пам’ятником архітектури. Одним з найбільших МФК Америки є Victoria Gardens (Каліфорнія).

Цей гігант включає в себе 1 млн кв. м торговельних площ і 200 тис. кв. м офісних, культурний центр і театр. Вся ця інфраструктура призначена для обслуговування мешканців близько 500 малоповерхових житлових будинків.

Найвищим МФК є у світі Бурдж-Халіфа, що нараховує 163 поверхи (828 м). Введений в експлуатацію в січні 2010 р. в новому діловому центрі в Дубаї (ОАЕ) хмарочос обійшовся власникам в $1,5 млрд. В ньому є готелі, квартири, офіси і торгові центри. Житло на момент відкриття продавалося за позахмарними цінами — $43 тис. за квадрат.

В ОАЕ знаходиться і найсучасніший mixed-use Yas Island, Abu dhabi’s Mixed Use Mega-Project вартістю $39 млрд, що включає сім готельних комплексів, гольф клуб, фешенебельний яхт-клуб, перший тематичний парк Ferrari і навіть трасу Формули-1, а також величезний молл.

Активно будуються mixed-use і в Москві. В діловому центрі “Москва-Сіті” реалізуються проекти “Федерація” (понад 400 тис. кв. м), Imperia Tower (287 тис. кв. м), “Євразія” (207 тис. кв. м), “Меркурій СитиТауэр” (158 тис. кв. м). Вже здано в експлуатацію “Центр Міжнародної Торгівлі” площею близько 200 тис. кв. м, який включає в себе два офісних будівлі, 4-х зірковий готель “Міжнародна”, апартаменти для довгострокового проживання, торгову галерею, супермаркет, виставковий комплекс і ресторани.