Недоліки законопроекту про ріелторську діяльність

3 головних недоліку нового законопроекту на думку старшого менеджера відділу консультаційних послуг у сфері нерухомості EY в Україні, Сергія Кекуха.

Міністерство економічного розвитку і торгівлі закінчило підготовку і опублікувало на своєму сайті проект Закону України «Про особливості здійснення ріелторської діяльності». Сама по собі ідея регулювання цього ринку може тільки вітатися. В результаті прийняття такого закону – в теорії – покупці послуг ріелторів отримають гарантію їх якості, а самі ріелтори – конкурентні умови ведення бізнесу. Як підсумок, позитивний ефект буде відчутний на рівні держави: починаючи з збільшення грошових надходжень від ріелторської діяльності і закінчуючи покращенням іміджу країни у цій сфері.

Але призупинити перехід перерахованих вигод із теоретичної площини у практичну можуть щонайменше три спірні позиції нинішньої редакції документа.

1. Обмеження винагороди ріелторів

Згідно з проектом закону, «максимальний розмір оплати ріелторських послуг не може перевищувати 3% вартості нерухомого майна, зазначеного в договорі купівлі-продажу («правочин») такого майна». Але якби таке формулювання в законі, це заведе процес ціноутворення на ринку ріелторської діяльності в глухий кут. Чому?

По-перше, спроба обмежити винагороду ріелтора може позначитися на мотивації і якості надаваних послуг. Якісна робота повинна бути відповідним чином заохочуватися. Наприклад, продавець може встановити шкалу винагороди в залежності від вартості угоди – чим вище правочин, тим більший відсоток від суми отримає ріелтор. І якщо продавець чи покупець настільки задоволений послугами, що готовий заплатити всі 10%, чому держава його в цьому обмежує?

По-друге, така пропозиція законопроекту ставить питання про те, як бути у тих випадках, коли ріелтор надає консультаційні послуги без прив’язки до якого-небудь об’єкту нерухомості?

По-третє, закон вимагає, щоб договір з ріелтором із зазначенням його винагороди в грошовій формі був укладений до початку надання їм послуг. Але ж в цей момент сума операції з продажу майна, швидше за все, буде ще не відома – адже вона ще тільки має здійснитися.

Нарешті, четверте питання – як можна контролювати дотримання цієї норми закону у випадках визначення вартості ріелторських послуг при оренді нерухомості?

2. Переважання форми над суттю

Для забезпечення ефективної та професійної ріелторської діяльності закон повинен ставити чіткі рамки та умови. І хоча базові умови для позитивних змін в галузі законі присутні, але їх суть дає можливість формалізувати отримання ліцензії ріелтором. Більше того, на перший план виходять вимоги до професійних якостей ріелторів, а до правильності подачі документів і відповідності тим чи іншим формам.

Наприклад, проект закону передбачає спеціальне навчання майбутніх ріелторів, але в той же час його можна замінити стажуванням в ріелторської компанії. Тобто фундамент для подальшої діяльності ріелтора в першому і другому випадку буде закладено різний. Значно ефективніше було б обов’язкове навчання майбутніх ріелторів спочатку, і потім вже їх стажування у бізнесі. У США, наприклад, навчання ріелторів обов’язково, і там поряд з основними стандартами галузі майбутні фахівці вивчають законодавчу базу та етичні норми поведінки. Після цього слід стажування у досвідченого брокера.

Іншим прикладом для наслідування українського ринку може стати відома в першу чергу серед оцінювачів Британська організація RICS, яка об’єднує фахівців у сфері нерухомості в Англії і по всьому світу. Організація є автором власних стандартів з оцінки і спонсором міжнародних стандартів, а також випускає стандарти для ріелторів (Синя Книга). Їх сміливо можна рекомендувати локальним фахівцям як обов’язкові до вивчення – кращого керівництва до дії з практичними рекомендаціями просто не знайти.

Але міжнародний досвід, який повинен лягти в основу діяльності ріелторів, у проекті Закону згадується лише побіжно.

Хочеться вірити, що ріелторську діяльність обійдуть стороною ті приклади переважання форми над суттю, що є в інших ліцензованих секторах – як це спостерігається, скажімо, у сфері оцінки. Зараз для проведення оцінки нерухомості при угоді купівлі-продажу оцінювач повинен мати відразу три сертифіката. З таким же успіхом можна вимагати, щоб ріелтори отримували другий (третій, сьомий) сертифікат для надання ріелторських послуг у разі, якщо оцінювана квартира знаходиться в будинку поверховістю більше дев’яти, а власник прописаний в квартирі тещі.

3. Незрозумілі завдання

Головні цілі державного регулювання ріелторської діяльності у статті 16 проекту закону описані так: 1) формування і розвиток інфраструктури ринку нерухомості; 2) надання послуг ріелторів за прийнятними цінами; 3) забезпечення цінової стабільності ринку нерухомості.

Суть першої мети від нас в принципі вислизнула, пункти 2 і 3 можна назвати утопічними: на рівень цін і активність повинні впливати попит і пропозицію, і вже точно не закони і постанови.

Зате ключові цілі регулювання, які, як каже успішний світовий досвід, повинні переслідуватися у першу чергу, в документі, навпаки, опинилися в самому кінці списку цілей. Мова йде про завдання «встановлення єдиних норм та правил надання ріелторських послуг, які базуються на міжнародних нормах і правилах» і «створення системи захисту прав користувачів ріелторських послуг».